近7成城市房價收入比仍在上升 京滬買房更難

備注：房價 收入比 =住房總價/家庭可支配收入=（新建商品住宅成交均價×城鎮(zhèn)家庭戶均面積） / （城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口） 國家統(tǒng)計局公布2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6 平方米；國家衛(wèi)生計委公布2015年我國家庭戶均人數(shù)3.02人，以此統(tǒng)一進行計算。 因廣州 （樓盤） 尚未公布今年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，因此在去年數(shù)值上，按廣州“十三五”規(guī)劃“ 人均可支配收入年均增長不低于 7.3%”估算。 因廈門 （樓盤）、福州（樓盤）、天津（樓盤） 尚未公布今年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，因此按其今年一季度城鎮(zhèn)居民人均收入推算。

時至年中，部分熱點城市房價出現(xiàn)下跌拐點。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市新房和二手房價兩年以來環(huán)比首次下降。

“房子是用來住的、不是用來炒的”。相比房價普遍高漲時期的2016年，當前主要城市居民的房價承受能力是否有所好轉(zhuǎn)？

以“房價收入比”這一國際通用指標來衡量，中房智庫對全國30個重點城市上半年住房總價與家庭可支配收入比值進行比較，推出2017年上半年30城房價收入比排行榜。排在榜單前10名的城市分別是深圳（樓盤）、上海（樓盤）、北京（樓盤）、廈門、珠海（樓盤）、?？?/strong>、天津、南京（樓盤）、福州、杭州（樓盤），均是此前房價漲幅過快的城市。其中，深圳的房價收入比高達36.33。這意味著，在深圳，一個家庭想要購買一套110平方米的住房，不吃不喝需要36年的時間。

中房智庫曾發(fā)布過2016年主要城市房價收入比榜單。相比2016年城市房價收入比，30個城市中，今年上半年房價收入比提高的城市達19個，也就是說，僅11個城市房價收入比下降。這其中包括深圳，上半年房價收入比相比2016年下降了4.09，即上半年在深圳買房年數(shù)縮減了4年。一線城市中房價收入比下跌的還有廣州，而上海和北京的房價收入比則繼續(xù)上升。

“和國內(nèi)一樣，海外國家如美國、英國的年輕人都想買房不想租房，只是房價太高買不起。不過因為他們的房價收入比相對合理，所以對房價的意識相對來講要淡一點?！毙鲁强毓杉瘓F有限公司高級副總裁歐陽捷表示，“目前中國房價收入比短期扭曲，未來通過限價令放松、土地價格以及稅費的逐步調(diào)整，可以使得房地產(chǎn)慢慢趨近合理，不過這個有賴于供給側(cè)改革。

京滬深房價收入比達25倍以上

盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。一般而言，在發(fā)達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。而根據(jù)我國的實際情況，一般認為，國內(nèi)房價收入比保持在6~7之間屬于合理區(qū)間。

熱點城市的房價收入比則遠超合理范圍。中房智庫發(fā)布的上半年全國30個重點城市房價收入比全部超過合理值7，超過10的城市有20個，超過15的城市有6個，分別是深圳、上海、北京、廈門、珠海、?？?。

在已公布上半年人均可支配收入的城市中，上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，達到了31524元，同比增長8.6%；其次是杭州，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31242元，同比增長7.1%；北京排第三位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31016元，同比增長9%。

但在高房價面前，一線城市的所謂高收入顯得“太虛”。在中國智庫發(fā)布的30個重點城市房價收入比榜單中，深圳的房價收入比高居首位，達到36.33。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方成交數(shù)據(jù),7月深圳一手住宅的成交均價為54446元/平方米,同比下跌0.1%。這是深圳新房價格連續(xù)10個月下跌。但54606元/平方米的新建商品房均價仍是全國最高的。

去年深圳房價連續(xù)暴漲，房價收入比也達到歷史最高值40.42，而在2015年深圳房價收入比還是27.7。不過，今年上半年深圳房價收入比下降了4.09。

在深圳之后的排名，依次是上海、北京、廈門、珠海、?？?、天津、南京、福州、杭州。

目前房價收入比高的城市，仍集中在我國經(jīng)濟發(fā)達的一線城市、東部城市及周邊輻射城市。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，購房需求和投資投機需求較為集聚，購買力強勁，房價水平也高。

部分熱點城市房價收入比開始下跌

據(jù)中房智庫研究員統(tǒng)計，30個重點城市中，上半年房價收入比相比2016年下降的城市有11個，分別是深圳、廈門、福州、蘇州（樓盤）、石家莊（樓盤）、合肥（樓盤）、廣州、溫州（樓盤）、廊坊、濟南（樓盤）、武漢（樓盤）。盡管只占了不到40%的比例，但表明熱點城市房價已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性下降。

如福州房價收入比從2016年的18.09下降到今年上半年的13.78，即在福州購買一套110平方米住房，購房年數(shù)縮短了4.31年；合肥房價收入比從2016年的13.96降到今年上半年的11.82，購房年數(shù)縮短了2.14年；廈門今年上半年居民購房年數(shù)縮短了1.73年；廊坊、濟南、溫州的房價收入比分別下降1.46、1.12、1.06。

而19個城市的上半年房價收入比還在提高，即居民購房難度加大。房價收入比增多最明顯的是?？冢績r收入比從2016年的11.7，增加到今年上半年的16.78，即在海口購買一套110平方米的住房，今年6月份購買比去年購買增加了5.08年。

北京、上海上半年購房難度增加也較快，北京上半年房價收入比相比2016年增加了4.27，上海上半年房價收入比增加了3.36。

此外，購買一套110平方米的住房，今年6月份購買比去年購買增加2年的城市還有西安（樓盤）、昆明（樓盤）、常州（樓盤）、珠海。而南京、天津、杭州、寧波（樓盤）、南通（樓盤）、成都、重慶（樓盤）等城市房價收入比則微增1以上。

中西部城市房價收入比上升

在中房智庫2016年發(fā)布的城市房價收入比榜單中，尚有部分城市房價收入比處于合理區(qū)間，而今這些城市大部分隨著房價的補漲，房價收入比亦超過合理范圍。

房價收入比最低的城市是無錫（樓盤）。盡管無錫、常州屬于東部城市，且處于長三角城市圈。這些城市商品房庫存量大，供大于求，依然是限制房價上漲的一個重要因素。

去年以來，部分投資投機需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，使得無錫房價有了一定反彈，甚至在全國百城房價漲幅榜上多次占據(jù)榜首，庫存也有了明顯消化。2016年無錫新建商品房均價為9425元/平方米，今年6月均價漲至10726元/平方米。

不過，按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月無錫新房價格環(huán)比下跌0.3%。而且，上半年無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26511元，同比增長8%，居民人均收入漲幅超過房價。

作為陜西的省會城市，西安，在去年的土地拍賣市場亦得到房企的青睞，不過房價上漲速度依然較慢。2016年西安市新建商品房均價7131元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35630元，房價收入比為7.33。今年上半年，新建商品房均價9724元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19042元，房價收入比為9.35。

國內(nèi)房價收入比預期回落

英國咨詢機構(gòu)牛津經(jīng)濟研究院今年發(fā)布報告稱，在中國香港、孟買、北京和上海，人們可能需要儲蓄三十年才能買到一處普通住宅。這四個亞洲城市成為全球房價“相對最貴”的大城市。

而今，房價上漲已經(jīng)到達頂點――這是當前主流觀點對中國樓市走向的判斷。

“從房子的居住屬性看，人口和收入都不再支撐未來10年的房地產(chǎn)像過去10年那樣瘋漲?！眹┚彩紫?jīng)濟學家林采宜認為，從投資屬性看，通常而言，寬松的貨幣是購房子杠桿不斷擴張的重要條件，隨著利率中樞的上行，房屋貸款的信貸成本越來越高，房子的持有成本越來越高。投資性需求萎縮是時間和程度的問題。

林采宜進一步表示，從土地供給看，現(xiàn)行政策要求地產(chǎn)消化周期6個月以下的城市要大量增加土地供給。供求失衡是房價高企的主要因素，一旦土地供給政策改變，消費者和投資者對于住房漲價的預期就相應改變，所以一旦沒有漲價的預期，少于三分之一的“剛需”會分崩瓦解。

這也意味著中國遠遠偏離正常值的房價收入比有望得以矯正。

“目前中國房價收入比短期扭曲，未來通過限價令放松、土地價格以及稅費的逐步調(diào)整，可以使得房地產(chǎn)慢慢趨近合理，不過這個有賴于供給側(cè)改革?！睔W陽捷認為。

據(jù)2017年~2022年中國房價行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報告表明，去年全國房價收入比達到近五年最高值7.4之后，今年有望小幅降至7.2左右。主要影響因素是房地產(chǎn)調(diào)控影響下，全國商品住宅成交均價增幅在今年可能回落至5%左右。