上海樓市將推“商改租” 房價和租金會下降嗎？

8月11日，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

上海的“商改租”

據(jù)了解，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗，加強白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時，實行“發(fā)牌”制度，對于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”。

上海市住建委回復(fù)稱，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實施細則，“我們建議，對于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下，允許其改造為公寓對外出租。”上海市住建委表示，對于“類住宅”清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

現(xiàn)階段，上海市住建委正會同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實施細則。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標準，將其規(guī)范化。

“商改租”的利弊

今年1月，上海開始整頓“類住宅”。5月17日，上海市對商辦類項目進行進一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改。

據(jù)稱，納入清理整頓的商業(yè)辦公項目面積達1700萬平方米。

如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對低廉的價格對外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無疑會吸引了大量打工族。

但是類似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運營標準，很多項目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。

“商改租”帶來的三大影響

此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類“對商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機，有機會轉(zhuǎn)型為租賃住房。

而這一新政將帶來三大影響：

1、此前，空置的商辦物業(yè)、類住宅的開發(fā)商、業(yè)主基本上瀕臨絕境?，F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤活了。

2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對于平抑租金價格，將產(chǎn)生巨大的作用。

3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活，對于商品住宅價格有抑制作用。

未來房租會降嗎？

現(xiàn)在有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會降的。而事實上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅挺。

另外從中介也得到了一些信號，如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒有出現(xiàn)很明顯的價格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時候，很可能房租會大幅下降。

“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進，不宜過快

首先，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年，而住宅為70年。對于那些年代已經(jīng)久遠的商業(yè)用房來說，進行“商改租”就需要好好算算成本賬，劃得來才能改。

其次，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，局部地區(qū)大面積“商改租”后，可能會造成居住人口驟增，周邊學(xué)校、綠地、健身場所以及電力負荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上。改建達到一定限值需要進行認真評估。

其三，商業(yè)用房和住宅的安全級別不同，商業(yè)用房對通風(fēng)要求相對較低，安全存在一定隱患。因此，如果“商改租”的話，那么就必須確保房屋安全和消防安全，切實維護好租房者利益。

最后，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租，但在實際操作中，可能會有開發(fā)商借機打擦邊球，將其用于出售。所以，加強宣傳和監(jiān)管，確保只租不售，相關(guān)職能部門責無旁貸。

總之，“商改租”是減少商業(yè)用房庫存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一，但要讓其真正發(fā)揮作用，仍有許多具體工作要做，只有穩(wěn)妥推進，才能造福民眾。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。