北京新房預(yù)售價9.5萬/平破新高 專家：系個案

堅守了7個多月后，北京新房單價8萬元的“紅線”終于告破。

根據(jù)北京市住建委的信息，8月5日，位于豐臺區(qū)的華潤昆侖域、北京金茂府和招商中國璽項目取得預(yù)售許可證，預(yù)售均價皆為9.5萬元/平方米。這是今年首批均價超過8萬元的新房項目。在此之前，8萬元一直被視為北京新房市場的價格“紅線”。

北京是執(zhí)行“限價令”較為嚴厲的城市。在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的項目獲批，在已經(jīng)獲批的項目中，預(yù)售價格也普遍被認為低于市場水平。這也導(dǎo)致一些房企延緩拿證，新房市場供應(yīng)和成交均處于相對低位。

據(jù)悉，這三個項目的前身，均為2015年出讓的高價地。北京市房協(xié)秘書長陳志認為，上述三個項目的放行，說明監(jiān)管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力。但這并不意味著高價地項目會被無限制地放行，從業(yè)者也不應(yīng)抱有“調(diào)控松動”的僥幸心理。

前身均為市區(qū)高價地

上周末，北京新房均價8萬元“紅線”告破的消息就在業(yè)內(nèi)傳播。到8月8日，北京市住建委官網(wǎng)才更新了這一信息。但三個項目同時“撞線”的現(xiàn)象，仍然讓業(yè)界感到意外。

這三個項目的前身，均為2015年的高價地。

2015年1月5日，位于北京市豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)的兩宗地迎來出讓，這兩宗地塊位于南二環(huán)外，毗鄰夏家胡同“地王”和西局“地王”，因地段優(yōu)越而頗受追捧。

經(jīng)過多輪競價，其中一宗地塊以總價42億元、配建45300平方米限價房的代價競出，拿地者為招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體。按照可售商品房部分計算，樓面價接近4萬元/平方米。

隨后，同區(qū)域的另一宗地塊也在經(jīng)過一番競爭后競出，得主同樣是招商、華潤、九龍倉、平安聯(lián)合體。該地塊的總價為44.9億元，考慮到配建41600平方米的限價房，以及其他公建部分，最終成交的樓面價約折合4.97萬元/平方米。

這兩宗地塊就是如今的“華潤昆侖域”和“招商中國璽”。

2015年8月31日，位于南三環(huán)的豐臺區(qū)石榴莊地塊在經(jīng)過64輪的激烈角逐后競出，得主為中鐵建、金茂聯(lián)合體，代價為50.25億元、配建18600平方米公租房。據(jù)測算，該地塊商品住宅部分樓面價達到5.2萬元/平方米。該地塊為如今的“中國金茂府”。

陳志向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這三個項目以9.5萬元的價格獲批，更多帶有個案性質(zhì)。因為項目本身的土地、資金成本較高，加之三個項目均有國資介入，監(jiān)管部門應(yīng)是考慮到其運營壓力，以及國有資產(chǎn)增值保值的需求，才予以放行。

據(jù)了解，這幾個項目很早就有入市計劃，但從最初申請到最終獲批，經(jīng)過了較長時間。

由于企業(yè)和監(jiān)管層很難在價格上達成一致，今年以來，北京新房項目的預(yù)售審批周期普遍拉長。有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，項目要想獲批，通常要在心理價位的基礎(chǔ)上下調(diào)30%左右，且往往需要多次申請。

據(jù)悉，在北京的官方文件和公開表態(tài)中，均沒有將新房價格控制在8萬元的說法。但由于此前尚未有超過這一價格的項目獲批，因此8萬元也被業(yè)界默認為新房價格“紅線”。

但上述房企人士表示，這種“紅線”不能代表市場的真實水平。按照他的觀點，北京三環(huán)內(nèi)的一些二手房價格已經(jīng)超過10萬元，如果把新房價格全部限制在8萬元以下，顯然不能與市場的真實需求相匹配。

價格管控政策難松動

此次三個項目獲得高價批復(fù)，是否意味著北京對新房價格的管控出現(xiàn)松動？

陳志認為，從三個項目放行所傳遞出的思路來看，北京會對類似的歷史高價地項目做適度的釋放，但這并不意味著所有項目都會無限制放行，更不能理解為政策的松動。

“市場參與的各方，尤其是企業(yè)，不應(yīng)對這一信號做過度的解讀?！标愔菊f，今年北京市的樓市調(diào)控目標并未改變。

2016年12月，時任北京市代理市長的蔡奇表示，“要加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環(huán)比不增長?！苯衲?月，北京市住建委發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2017）》，也重申了“確保2017年房價環(huán)比不增長”的調(diào)控目標。

房企人士對此相對冷靜。部分受訪的房企人士認為，今年北京的樓市調(diào)控仍將保持高壓態(tài)勢，監(jiān)管部門也不會對高價項目大規(guī)模放行，從而造成市場遍地高價房的狀態(tài)?！氨本┑男路宽椖看蠖嘣?環(huán)和5環(huán)以外，從區(qū)域價值來看，這些項目也很難以較高的價格獲批。”

按照陳志的觀點，上述三個項目高價獲批的背后，說明北京市對于控制房價頗有底氣。他表示，未來北京將有大量的自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房入市，其在平衡房價方面的砝碼性作用將十分明顯。

與此同時，租售并舉體系的構(gòu)建，也將大量緩解買賣市場的壓力，有助于平抑整體房價。

根據(jù)北京市此前公布的供地計劃，未來5年，北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，可保障150萬套住房建設(shè)需求。其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。

陳志表示，如果新增供應(yīng)能落實到位，存量供應(yīng)能較好地釋放，北京樓市的總體供給和需求是匹配的。

按照他的觀點，房價是由信貸政策、貨幣政策、供需關(guān)系等多項因素所決定。個別高價項目的入市，不意味著整體價格的提高，也不會對價格信號帶來過大的刺激。

相反，這種放行可能對市場交易帶來有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的項目能夠以合理的價格入市，將能夠刺激積極企業(yè)推盤，并有助于促進北京樓市交易的升溫。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1683套，環(huán)比下降9.9%，同比下降75.5%。這已是北京新房月度網(wǎng)簽量連續(xù)兩個月刷新歷史最低紀錄。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。