北京新房預(yù)售價(jià)9.5萬(wàn)/平破新高 專(zhuān)家：系個(gè)案

堅(jiān)守了7個(gè)多月后，北京新房單價(jià)8萬(wàn)元的“紅線(xiàn)”終于告破。

根據(jù)北京市住建委的信息，8月5日，位于豐臺(tái)區(qū)的華潤(rùn)昆侖域、北京金茂府和招商中國(guó)璽項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，預(yù)售均價(jià)皆為9.5萬(wàn)元/平方米。這是今年首批均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的新房項(xiàng)目。在此之前，8萬(wàn)元一直被視為北京新房市場(chǎng)的價(jià)格“紅線(xiàn)”。

北京是執(zhí)行“限價(jià)令”較為嚴(yán)厲的城市。在此之前，今年不僅沒(méi)有單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的項(xiàng)目獲批，在已經(jīng)獲批的項(xiàng)目中，預(yù)售價(jià)格也普遍被認(rèn)為低于市場(chǎng)水平。這也導(dǎo)致一些房企延緩拿證，新房市場(chǎng)供應(yīng)和成交均處于相對(duì)低位。

據(jù)悉，這三個(gè)項(xiàng)目的前身，均為2015年出讓的高價(jià)地。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，上述三個(gè)項(xiàng)目的放行，說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)考慮到一些高價(jià)地項(xiàng)目的歷史成本和運(yùn)營(yíng)壓力。但這并不意味著高價(jià)地項(xiàng)目會(huì)被無(wú)限制地放行，從業(yè)者也不應(yīng)抱有“調(diào)控松動(dòng)”的僥幸心理。

前身均為市區(qū)高價(jià)地

上周末，北京新房均價(jià)8萬(wàn)元“紅線(xiàn)”告破的消息就在業(yè)內(nèi)傳播。到8月8日，北京市住建委官網(wǎng)才更新了這一信息。但三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)“撞線(xiàn)”的現(xiàn)象，仍然讓業(yè)界感到意外。

這三個(gè)項(xiàng)目的前身，均為2015年的高價(jià)地。

2015年1月5日，位于北京市豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)的兩宗地迎來(lái)出讓?zhuān)@兩宗地塊位于南二環(huán)外，毗鄰夏家胡同“地王”和西局“地王”，因地段優(yōu)越而頗受追捧。

經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，其中一宗地塊以總價(jià)42億元、配建45300平方米限價(jià)房的代價(jià)競(jìng)出，拿地者為招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安聯(lián)合體。按照可售商品房部分計(jì)算，樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米。

隨后，同區(qū)域的另一宗地塊也在經(jīng)過(guò)一番競(jìng)爭(zhēng)后競(jìng)出，得主同樣是招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、平安聯(lián)合體。該地塊的總價(jià)為44.9億元，考慮到配建41600平方米的限價(jià)房，以及其他公建部分，最終成交的樓面價(jià)約折合4.97萬(wàn)元/平方米。

這兩宗地塊就是如今的“華潤(rùn)昆侖域”和“招商中國(guó)璽”。

2015年8月31日，位于南三環(huán)的豐臺(tái)區(qū)石榴莊地塊在經(jīng)過(guò)64輪的激烈角逐后競(jìng)出，得主為中鐵建、金茂聯(lián)合體，代價(jià)為50.25億元、配建18600平方米公租房。據(jù)測(cè)算，該地塊商品住宅部分樓面價(jià)達(dá)到5.2萬(wàn)元/平方米。該地塊為如今的“中國(guó)金茂府”。

陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這三個(gè)項(xiàng)目以9.5萬(wàn)元的價(jià)格獲批，更多帶有個(gè)案性質(zhì)。因?yàn)轫?xiàng)目本身的土地、資金成本較高，加之三個(gè)項(xiàng)目均有國(guó)資介入，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)是考慮到其運(yùn)營(yíng)壓力，以及國(guó)有資產(chǎn)增值保值的需求，才予以放行。

據(jù)了解，這幾個(gè)項(xiàng)目很早就有入市計(jì)劃，但從最初申請(qǐng)到最終獲批，經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間。

由于企業(yè)和監(jiān)管層很難在價(jià)格上達(dá)成一致，今年以來(lái)，北京新房項(xiàng)目的預(yù)售審批周期普遍拉長(zhǎng)。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，項(xiàng)目要想獲批，通常要在心理價(jià)位的基礎(chǔ)上下調(diào)30%左右，且往往需要多次申請(qǐng)。

據(jù)悉，在北京的官方文件和公開(kāi)表態(tài)中，均沒(méi)有將新房?jī)r(jià)格控制在8萬(wàn)元的說(shuō)法。但由于此前尚未有超過(guò)這一價(jià)格的項(xiàng)目獲批，因此8萬(wàn)元也被業(yè)界默認(rèn)為新房?jī)r(jià)格“紅線(xiàn)”。

但上述房企人士表示，這種“紅線(xiàn)”不能代表市場(chǎng)的真實(shí)水平。按照他的觀點(diǎn)，北京三環(huán)內(nèi)的一些二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元，如果把新房?jī)r(jià)格全部限制在8萬(wàn)元以下，顯然不能與市場(chǎng)的真實(shí)需求相匹配。

價(jià)格管控政策難松動(dòng)

此次三個(gè)項(xiàng)目獲得高價(jià)批復(fù)，是否意味著北京對(duì)新房?jī)r(jià)格的管控出現(xiàn)松動(dòng)？

陳志認(rèn)為，從三個(gè)項(xiàng)目放行所傳遞出的思路來(lái)看，北京會(huì)對(duì)類(lèi)似的歷史高價(jià)地項(xiàng)目做適度的釋放，但這并不意味著所有項(xiàng)目都會(huì)無(wú)限制放行，更不能理解為政策的松動(dòng)。

“市場(chǎng)參與的各方，尤其是企業(yè)，不應(yīng)對(duì)這一信號(hào)做過(guò)度的解讀。”陳志說(shuō)，今年北京市的樓市調(diào)控目標(biāo)并未改變。

2016年12月，時(shí)任北京市代理市長(zhǎng)的蔡奇表示，“要加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)?！苯衲?月，北京市住建委發(fā)布《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)（2017）》，也重申了“確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”的調(diào)控目標(biāo)。

房企人士對(duì)此相對(duì)冷靜。部分受訪的房企人士認(rèn)為，今年北京的樓市調(diào)控仍將保持高壓態(tài)勢(shì)，監(jiān)管部門(mén)也不會(huì)對(duì)高價(jià)項(xiàng)目大規(guī)模放行，從而造成市場(chǎng)遍地高價(jià)房的狀態(tài)?！氨本┑男路宽?xiàng)目大多在4環(huán)和5環(huán)以外，從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，這些項(xiàng)目也很難以較高的價(jià)格獲批?！?/p>

按照陳志的觀點(diǎn)，上述三個(gè)項(xiàng)目高價(jià)獲批的背后，說(shuō)明北京市對(duì)于控制房?jī)r(jià)頗有底氣。他表示，未來(lái)北京將有大量的自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房入市，其在平衡房?jī)r(jià)方面的砝碼性作用將十分明顯。

與此同時(shí)，租售并舉體系的構(gòu)建，也將大量緩解買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的壓力，有助于平抑整體房?jī)r(jià)。

根據(jù)北京市此前公布的供地計(jì)劃，未來(lái)5年，北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，可保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。

陳志表示，如果新增供應(yīng)能落實(shí)到位，存量供應(yīng)能較好地釋放，北京樓市的總體供給和需求是匹配的。

按照他的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)是由信貸政策、貨幣政策、供需關(guān)系等多項(xiàng)因素所決定。個(gè)別高價(jià)項(xiàng)目的入市，不意味著整體價(jià)格的提高，也不會(huì)對(duì)價(jià)格信號(hào)帶來(lái)過(guò)大的刺激。

相反，這種放行可能對(duì)市場(chǎng)交易帶來(lái)有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的項(xiàng)目能夠以合理的價(jià)格入市，將能夠刺激積極企業(yè)推盤(pán)，并有助于促進(jìn)北京樓市交易的升溫。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1683套，環(huán)比下降9.9%，同比下降75.5%。這已是北京新房月度網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月刷新歷史最低紀(jì)錄。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。