專家：樓市長效機制遠(yuǎn)不止“租售同權(quán)”

我國樓市多年來屢調(diào)屢漲的經(jīng)歷表明，在投機需求膨脹和貨幣流動性過分充裕的不變情境下，以控制房價為核心的樓市調(diào)控政策很難見效。政策嚴(yán)厲時，房價上漲暫歇；調(diào)控政策一放松，房價就加速上漲。這樣的調(diào)控并沒有改變市場對樓市前景的預(yù)期，以及市場對樓市存在的各種客觀需求。特別是當(dāng)樓市成為各種投資、投資需求出口，甚至成為“典藏”等另類投資的出口時，在貨幣過分充裕的情況下，市場對樓市的需求幾乎是無限的，而房價的過快上漲給金融體系和整體經(jīng)濟的穩(wěn)定都帶來了巨大的潛在風(fēng)險。

筆者認(rèn)為，支撐這些年來我國各地樓價持續(xù)上漲有這樣四大基石：城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)、單一的樓市供應(yīng)、過低的持有成本和過多的貨幣。以此而論，租售同權(quán)的改革措施，改變的是我國樓市過往一直未有改變的“單一供應(yīng)”狀況。

城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)，是指我國土地分為集體和國有兩種類型，只有國有土地才能進(jìn)入市場，且只是使用權(quán)。土地進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的第一道程序，是集體土地的“國有化”——土地征用。在建設(shè)型體制下，決定了土地成本只能是單向的運動，地價只能漲不能跌。單一的樓市供應(yīng)，是指我國以自有住房為主的住房供應(yīng)體系，它不僅指有形的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更大程度上是基于文化、習(xí)慣、法律所帶來的居住實現(xiàn)方式單一。比如，外來者在其工作、生活的城市，若沒有自有住房，他們的安定感和社會地位是無法獲得滿足的。擁有自有住房，是當(dāng)前中國社會擁有體面生活的必要前提。過低的持有成本，等價于沒有物業(yè)稅。畢竟，沒有物業(yè)稅，意味著擁有住房的當(dāng)期成本為零，這使擁有多套住房者沒有動力發(fā)揮房屋的使用價值，甚至有大款出手買斷整個小區(qū)上百套住房，然后坐等漲價而不出租。過多的貨幣，主要是貨幣存量過分充裕。就貨幣存量和GDP的比例而論，顯然我國貨幣已過度深化。貨幣過度深化局面形成后，除非發(fā)生危機式的強力“出清”，否則中短期內(nèi)想要有顯著的改變，幾乎是不可能。

而在此前的多輪樓市調(diào)控政策中，以上決定房價單邊漲價的四個基石可說都未被觸及。“限購”、“限貸”并不能改變需求，只是約束了需求的實現(xiàn)形式，所以市場出現(xiàn)各種應(yīng)對措施也就不奇怪了。而增加土地供應(yīng)，也并未改變土地一級市場壟斷下地價易漲難跌的局面。從去年下半年開始，房地產(chǎn)投資放緩、基建投資力度加大的投資局面所引發(fā)的討論持續(xù)不斷。然而，現(xiàn)實的情況則是，降杠桿、去庫存擠掉的是房地產(chǎn)市場的局部泡沫，并未造成整體房價的快速下降，反倒是對基建投資資金來源壓力的擔(dān)憂日漸增加。

因此，樓市長效機制的重心，是要在改變樓市的需求方面著力。

當(dāng)前的樓市政策著力點，首先體現(xiàn)在租售同權(quán)上。7月，廣州印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，首開“租售同權(quán)”先河。隨后，住建部會同國家發(fā)改委、公安部等八部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。市場認(rèn)為，“租售同權(quán)”將化解部分購房壓力，對樓市需求產(chǎn)生較為持久的影響。

細(xì)加剖析，我國房地產(chǎn)市場的矛盾主要集中在兩個方面：一是投機性比重過高；二是高房價大大擠壓了其他行業(yè)。由人口、經(jīng)濟、貨幣和宏觀風(fēng)險防控的角度綜合觀察，如今的樓市顯然已迎來長期性拐點，未來成交量再上升的概率并不高。

央行上周發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2017）》就建立房地產(chǎn)長效機制，提到了明確近、中、遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)建設(shè)用地和土地供給規(guī)劃，將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，穩(wěn)定預(yù)期，可探索建立和完善土地當(dāng)量制度，通過交易在全國范圍實現(xiàn)綜合占補平衡，提高土地在全國范圍內(nèi)的集約利用；完善中小城市發(fā)展基礎(chǔ)，加強住房金融宏觀審慎管理，積極發(fā)展長期公共租賃住房，穩(wěn)定和規(guī)范住房租賃關(guān)系。顯然，樓市長效機制也是個系統(tǒng)工程，而“租售同權(quán)”僅是在改變樓市單一供應(yīng)方面下工夫。長效機制要見效，還需在多個方面齊頭并進(jìn)。就目前而論，樓市長效機制的第二個變革，應(yīng)該是“改變極低的擁有成本”——即出臺物業(yè)稅。全國兩會已多次提出了物業(yè)稅的發(fā)展方向，財稅體系也已作了先期的調(diào)查和研究，部分城市已試點了不完全物業(yè)稅。租售同權(quán)，改變的是單一住房供應(yīng)體系，產(chǎn)生的效果就是樓市需求的分化；物業(yè)稅增加了持有住房的成本，在擠出投機泡沫的同時，更提高了全社會資源的使用效率。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。