樓市調控凸顯“背離”：廣東等地開發(fā)投資增速高得令人咂舌

“一行三會”樓市新政緊鑼密鼓出臺，抑制房地產泡沫釋放強烈的政策信號。

但是，國家發(fā)改委的一組數據表明，中國上半年房地產開發(fā)投資總額同比仍然增長了3979億元。

華爾街見聞獲悉，8月初國家發(fā)改委公布的數據顯示，今年上半年，全國房地產開發(fā)投資50610億元，同比增長8.5%。對比起來看，2016上半年全國房地產開發(fā)投資46631億元，同比增長8.0%。

與此同時，廣西（29.3%）、河南（22.9%）、廣東（19.0%）、甘肅（18.7%）、江西（18.0%）等地，今年上半年房地產開發(fā)投資增速仍然高得令人咂舌。

誰在冒風險加杠桿？

據了解，我們通常所說的地產投資，即統計局月度公報中的“房地產開發(fā)投資”，其全名是“房地產開發(fā)企業(yè)本年完成投資”。

近日，發(fā)改委網站發(fā)布了1-6月全國東部地區(qū)、西部地區(qū)以及中部地區(qū)房地產開發(fā)投資情況。

頗蹊蹺的是，華爾街見聞發(fā)現，廣西（29.3%）、河南（22.9%）、廣東（19.0%）、甘肅（18.7%）、江西（18.0%）等地，上半年房地產開發(fā)投資增速仍然高得令人咂舌。

在當前樓市去泡沫的宏觀背景下，誰還在加杠桿？房地產開發(fā)投資增速這一指標清晰地顯示，廣東、河南、江西等地的加杠桿耐人尋味。

與此同時，河北、上海、西藏、寧夏、吉林、山西等9個省市增速出現較大幅度回落。其中，吉林回落14.2個百分點，西藏、寧夏分別回落19.0和15.5個百分點。河北、上海增速分別回落5.3和4.6個百分點。

人們不禁要問：廣東憑什么？

統計局數據顯示，今年上半年，北京市完成房地產開發(fā)投資1563.8億元，同比下降6.4%。

上半年，上海全市房地產開發(fā)投資1753.81億元，同比增長4.1%，增速同比回落4.6個百分點。

然而，今年上半年，廣東省房地產開發(fā)投資增速高達19%。人們不禁要問：廣東憑什么？

2016年廣東房地產開發(fā)投資總量居全國第一，全年完成投資達10307.80億元，同比增長20.7%；占固定資產投資的比重提高到31.2%。土地使用權出讓金達1172.54億元。

盡管上半年房地產房地產投資增長不錯，但銷售的確不是很好，這跟國家調控房價有很大關系。

據了解，國家規(guī)定廣東省內7個主要城市房地產銷售價格不能高于去年10月份，如果高于10月份，住建部要約談。

所以各個地方都在控制這個價格，而且是一個城市一個政策，有不能買第三套房、外地人要連續(xù)多少年繳稅才能夠買房等政策。

廣東省統計局有關官方人士表示，房地產在廣東的發(fā)展總體還是健康的，開發(fā)商對于房地產銷售的情況來講，也還是樂觀的；而民眾對于特別是商品房的需求，潛力還是比較大的。其坦言，一旦政策放開，剛性需求的這個量是非常大的。

該人士表示，“所以現在這個情況，如果放開房價，放開一些政策，價格反彈的可能性也是很大的?！?/p>

低能級城市地產投資“加杠桿”

據了解，今年地產投資增速較高，是好于市場預期的，但也要看到地產投資累計增速的高點出現在今年4月，之后已經連續(xù)回落兩個月了。

受多重因素影響，“房地產開發(fā)投資增速”這一指標回落，并沒有預期中那么明顯。

華爾街見聞查閱相關統計數據時發(fā)現，有多個省份的房地產開發(fā)投資增速仍然處于加杠桿的周期中。

華創(chuàng)證券研報指出，今年1-6月，低能級城市房地產投資累計同比增長了8.8%，遠高于一線城市5.6%的累計增速水平，低能級城市房地產投資呈現出加速增長的趨勢。

華創(chuàng)證券認為，低能級城市與一二線城市相比，相同的投資額下低能級城市對工業(yè)需求更大，因此，未來房地產投資轉向低能級城市后將對工業(yè)形成更多支撐。

另一方面，本輪房地產周期較以往有所拉長，主要源于低能級城市的大幅回暖。在這些低能級城市，棚改貨幣化政策支撐低能級城市房地產銷售向好，銷售的向好刺激了低能級城市房地產投資的回暖，打破原有投資和銷售之間的關系。

去年四季度以來，房地產銷售與投資間領先性正在被打破。表現為全國房地產銷售增速持續(xù)下降，目前已降至20%左右水平。而房地產投資增速一路走高，今年以來一直處于8-10%之間波動，二者走勢背離已經持續(xù)一年多時間。

下半年怎么辦，加還是減？

東海證券預計今年下半年地產投資增速趨緩，但全年仍會好于2016年的水平（6.9%）。這幾乎是對房地產開發(fā)投資最樂觀的預測。

相比之下，中銀國際認為，全年房地產開發(fā)投資增速將維持在5.8%的水平，招商證券則將數據設定在5%左右。這些預計相比1-5月的增速下降4個百分點左右。

從歷年變化看，房地產開發(fā)投資增速在2010年達到33.2%的峰值后逐年下降，2016年有所企穩(wěn)回升。2017年則明顯趨向于增速回落。

按照交行的觀點，今年房地產開發(fā)投資增速下行趨勢確立，但下滑幅度不會太大。

興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委表示，在嚴厲的房地產市場調控下，2017年上半年，房地產投資總體仍然呈現繼續(xù)加速態(tài)勢。今年前五個月累計同比增長了8.8%，較2016年全年加快了1.9個百分點。

這明顯背離了過去一直存在的“房地產銷售增速大約領先房地產投資增速六個月”的經驗規(guī)律，由此導致市場對于本輪房地產投資增速只能束手無策。

魯政委表示，房地產開發(fā)投資大概率會在三季度見頂然后出現回落。

廣東?。?/p>

今年上半年，廣東全省房地產開發(fā)投資5370.26億元，同比增長19.0%，增幅同比回落1.8個百分點。今年1－5月，廣東房地產開發(fā)投資近4000億元。

山西?。?/p>

上半年，山西全省房地產開發(fā)投資完成568.1億元，同比增長2.0%，增幅比1-5月回落1.6個百分點，比一季度回落5.9個百分點，比上年同期回落4.3個百分點。

江蘇?。?/p>

江蘇省統計局信息顯示，今年上半年，江蘇完成房地產開發(fā)投資4847.9億元，同比增長7.8%；江蘇房地產開發(fā)投資和商品房銷售面積增速低于全國。

湖南?。?/p>

上半年，湖南全省房地產開發(fā)投資1466.42億元，同比增長14.7%，增幅比一季度提高10.2個百分點，高于全國平均水平6.2個百分點。

上海市：

上半年，上海全市房地產開發(fā)投資1753.81億元，比去年同期增長4.1%，增速同比回落4.6個百分點。

河南?。?/p>

河南省統計局數據顯示，2017年1-6月份，全省房地產開發(fā)投資2965.95億元，同比名義增長22.9%（扣除價格因素實際增長15.4%），增速比1-5月份回落1.1個百分點。

四川?。?/p>

上半年，四川省房地產開發(fā)投資2692億元，同比增長2.6%，增速比去年同期回落8.1個百分點；商品房銷售面積4863.4萬平方米，增長26.6%。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。