北京土地市場(chǎng)開閘：今年出讓61宗 房企合伙拿下23宗

2017年北京土地市場(chǎng)的下半場(chǎng)，以三宗土地單日吸金112.7億元高調(diào)開啟。

鏖戰(zhàn)68輪之后，“金茂+世茂+國(guó)瑞”聯(lián)合體以78.7億元攬下了豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng)村地塊，自持比例54%。

半個(gè)月后，北京二環(huán)內(nèi)的東城區(qū)永外大街地塊的爆冷場(chǎng)面，并不在大家的意料之中。時(shí)隔5年重新掛牌的永定大街地塊，在8月1日由“華潤(rùn)+招商+碧桂園”聯(lián)合體以在官網(wǎng)報(bào)出的最高競(jìng)買價(jià)格38.4億元成交，溢價(jià)率僅為0.5%。

這次，“華潤(rùn)+招商+碧桂園”聯(lián)合體的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是實(shí)力強(qiáng)勁的“保利+首開”聯(lián)合體，但這兩家在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前便選擇了退出。眾多限制因素，讓他們?cè)谧詈笠豢讨共健?/p>

高歌猛進(jìn)的時(shí)期已過，取而代之的是“寬出嚴(yán)入”的土地生態(tài)?！跋迌r(jià)、自持、配建自住房”等關(guān)鍵詞背后，北京未來住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)迎來不同預(yù)期。

房企拿地策略呈現(xiàn)多元化局面，對(duì)于起始價(jià)高、經(jīng)營(yíng)難度大的“難啃”地塊，多達(dá)7家的超級(jí)聯(lián)合體已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，“抱團(tuán)取暖”增厚了競(jìng)拍環(huán)節(jié)的拿地概率。年初到現(xiàn)在，北京成交的61宗土地里，共有23宗土地被房企聯(lián)合體拿走，后者總成交金額達(dá)891.62億元，占總成交比重達(dá)62.75%。

但如何處理操盤權(quán)與并表權(quán)的分配難題，如何對(duì)地價(jià)、項(xiàng)目操作與收益達(dá)成共識(shí)，是一個(gè)難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過拿地的博弈過程。牽手之后，新一輪力量對(duì)決已經(jīng)展開。

開閘與關(guān)卡

華潤(rùn)用“永定華章”四個(gè)字為項(xiàng)目定調(diào)，招商則打出“永定新禧”的宣傳語。8月1日，這兩張喜氣洋洋的紅色海報(bào)刷遍了朋友圈。第一次進(jìn)入北京內(nèi)環(huán)后的碧桂園，則顯得有些安靜。

對(duì)住宅部分建設(shè)和銷售嚴(yán)苛的限制，將考驗(yàn)“華潤(rùn)+招商+碧桂園”這三家房企的開發(fā)效率和營(yíng)銷策略。

在這幅總建面約7.36萬平方米的土地上，必須執(zhí)行住宅90/70政策（70%以上為90平以下小戶型），且最高單價(jià)不得高于93521元/平方米，商業(yè)部分的50%需自持經(jīng)營(yíng)20年，同時(shí)還要配建不小于7000平方米的博物館無償移交政府。

更重要的是，這幅地塊的競(jìng)得方還需要交納土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，最終的土地成本將高達(dá)72.3億元，樓面地價(jià)或?qū)⒊^最終的銷售價(jià)格。難以實(shí)現(xiàn)盈利成了這幅土地不被熱捧的真實(shí)原因。

事實(shí)上，北京土地市場(chǎng)“寬出嚴(yán)入”的局面，已存在不少時(shí)日。

土地供應(yīng)在今年“開閘”。4月7日，北京同時(shí)發(fā)布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。計(jì)劃內(nèi)容顯示，未來北京每年將新增土地供應(yīng)1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時(shí)，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)整，以保障30萬套住房建設(shè)需求。

但北京土地市場(chǎng)不是無條件“開閘”。隨著土地“寬出”而來的是花樣翻新的出讓方式，圍繞著“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的土地供應(yīng)工作機(jī)制，北京土地市場(chǎng)衍生出了競(jìng)配建、競(jìng)自持等一系列出讓條件，招招直指“2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”的目標(biāo)。

事實(shí)上，自2016年12月起，北京在土地出讓環(huán)節(jié)試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，拉開了北京土地市場(chǎng)游戲規(guī)則改變的序幕——地價(jià)設(shè)拐點(diǎn)上限、自持設(shè)置預(yù)定比例、住宅售價(jià)鎖死、自持70年、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)比等等，為房企拓展北京市場(chǎng)設(shè)置了層層關(guān)卡。而在“930”和“317”調(diào)控之后，北京8萬元預(yù)售證單價(jià)紅線也框定了不少房企的開盤步伐。

在北京“寬出嚴(yán)入”的土地市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。5月份，北京豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)兩宗相鄰商業(yè)地塊停止掛牌，最終麗澤金融商務(wù)區(qū)D-07、D-08地塊以43.4億元近底價(jià)成交，被“華潤(rùn)+首開+金茂+金石”聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率僅0.46%。而D-01地塊因無人報(bào)價(jià)流拍——北京土地市場(chǎng)上次出現(xiàn)流拍還是在2015年11月。

按照要求，該兩宗地塊均需按照土地使用年限100%自持，不能散售。由于缺乏短期變現(xiàn)能力，苛刻的出讓條件是這兩宗土地遇冷的主要原因之一。

值得注意的是，土地“嚴(yán)入”規(guī)則并沒有打消房企的拿地?zé)崆椋炊呱朔科竽玫夭呗缘亩嘣?。?duì)于起始價(jià)高、經(jīng)營(yíng)難度大的“難啃”地塊，房企往往選擇以聯(lián)合體的形式拿地。

搭伙與陪跑

在歷次競(jìng)拍的房企名單里，可以看到各式花樣聯(lián)合體混搭。

比如屢屢出現(xiàn)的首開+中海+保利+龍湖，金茂+世茂+國(guó)瑞，首開+萬科+龍湖+東方華美，國(guó)開+萬科+首開+龍湖，保利+中海+天恒+中糧，首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦，房山新城+城建+招商等。

比較典型的是今年6月14日，在豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現(xiàn)“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯(lián)合體。

如果說，之前二家房企聯(lián)合拿地是因?yàn)榈貎r(jià)高漲，開發(fā)商為了降低競(jìng)爭(zhēng)成本、增加盈利而抱團(tuán)，那么，在新的游戲規(guī)則下，四五家房企，甚至六七家房企抱團(tuán)在一起，考慮更多的則是先拿地補(bǔ)倉(cāng)立足江湖，再想如何止損或減損。

房企聯(lián)合體的力量不能小覷。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)北京市國(guó)土資源局公開信息進(jìn)行梳理與統(tǒng)計(jì)，截至8月7日，北京市年內(nèi)成交的61宗地塊中，有23宗地塊被房企聯(lián)合體拿走，后者總成交金額達(dá)891.62億元，占1420.9億元總土地成交額的62.75%。

從成交金額來看，早在2017年5月底，北京土地市場(chǎng)成交總價(jià)達(dá)到851億元，已經(jīng)接近2016年全年852.5億元的水平。6月22日，隨著“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯(lián)合體拿下順義區(qū)高麗營(yíng)地塊，“國(guó)開+萬科+首開+龍湖”聯(lián)合體拿下房山區(qū)青龍湖地塊，北京2017年土地出讓總金額也突破了千億元大關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正趨勢(shì)性地增收不增利。未來，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精算時(shí)代，房企更多比拼成本優(yōu)勢(shì)：“房企拿地已經(jīng)不可能有規(guī)模利潤(rùn)，（出手）完全是從戰(zhàn)略角度看：同時(shí)有活干，分?jǐn)偣芾沓杀?，增加銷售業(yè)績(jī)?！?/p>

協(xié)商與博弈

兩年前，吳瑞（化名）就開始頻繁奔走于北京國(guó)土局和一線同行之間，他的任務(wù)是找到在京拿地同盟者。

“我們要求占股50%以上，目的是并表。”吳瑞供職于廣東某大型房企的投資拓展部，他們最近談攏了幾家企業(yè)，剛剛（4日）提交了朝陽孫河地塊的競(jìng)買申請(qǐng)。半個(gè)月后，這宗近10萬平方米占地面積的地塊將進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，起始價(jià)40億元。

“誰操盤，誰并表”這個(gè)談判核心，在吳瑞他們結(jié)盟之初就要敲定。事實(shí)上，如何處理操盤權(quán)與并表權(quán)的分配難題，如何對(duì)地價(jià)、項(xiàng)目操作與收益達(dá)成共識(shí)，是一個(gè)難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過拿地的博弈過程。

一般而言，房企聯(lián)合拿地前會(huì)事先簽署協(xié)議，對(duì)地塊內(nèi)權(quán)益占比、項(xiàng)目部人員構(gòu)成，以及舉牌授權(quán)金額進(jìn)行約定，并對(duì)地塊的操盤權(quán)、并表權(quán)、項(xiàng)目股權(quán)收益進(jìn)行劃分。競(jìng)拍時(shí)，委派其中一家代表進(jìn)行舉牌，聯(lián)合體成員也會(huì)派人陪同。

在拍地現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)為地價(jià)尚在接受范圍內(nèi)的房企可能會(huì)繼續(xù)舉牌，若最終拿下地塊，聯(lián)合體成員會(huì)重新測(cè)算成本并協(xié)商——如果就地塊綜合成本和未來收益達(dá)成共識(shí)，則可能繼續(xù)合作；而若成員認(rèn)為地價(jià)太貴，超出授權(quán)范圍，則有可能會(huì)退出合作，由剩余的成員自行接盤，或?qū)ふ倚碌暮献鞣郊尤搿?/p>

“正常來說，聯(lián)合體拿地中，房企最看重的一般是操盤權(quán)。操盤權(quán)意味著主導(dǎo)權(quán)，股權(quán)之外的操盤管理費(fèi)，甚至是項(xiàng)目未來可能出現(xiàn)的超額收益分成，”北京當(dāng)?shù)匾患曳科蟠韺O志（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，“并表權(quán)也非常重要，部分房企選擇為自己財(cái)報(bào)添彩，當(dāng)然，也有一些房企作為財(cái)務(wù)投資人來分利潤(rùn)?！?/p>

過去，大部分聯(lián)合體僅由兩家公司構(gòu)成。權(quán)益分配自然比較簡(jiǎn)單：一家操盤項(xiàng)目，另一家則獲得并表權(quán)。“誰更強(qiáng)勢(shì)，誰的區(qū)域開發(fā)和銷售更厲害，誰就能拿到操盤權(quán)?！睂O志說道。

但雙方都意在操盤，互不相讓的情況，并不是沒有出現(xiàn)過。在南京，保利和朗詩在開發(fā)朗詩保利麓院時(shí)，就為操盤權(quán)打成一團(tuán)。最后，“蛋糕”被一切為二，麓院南面地塊由朗詩操刀打造，北面地塊由保利操盤銷售，項(xiàng)目物業(yè)則由兩家合資成立的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

兩家聯(lián)合體拿地后的協(xié)商和操作都仍存嫌隙。而如今動(dòng)輒三四家、四五家的多方聯(lián)合方式，更是出現(xiàn)了更多的不確定性。

吳瑞坦言，聯(lián)合體中的各個(gè)企業(yè)背景實(shí)力、開發(fā)風(fēng)格、資金成本都不一樣，并不是每一家房企在聯(lián)合前，都考慮好了聯(lián)合可能帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。過關(guān)斬將拿到地后，“散伙”的風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)隨地都存在，“在開發(fā)前談崩了，資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就幾何倍數(shù)涌現(xiàn)；即便在開發(fā)后鬧分手，也可能出現(xiàn)無人對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)的現(xiàn)象”。

在北京，房企聯(lián)合體“散伙”早有先例。2015年，平安龍湖興昌聯(lián)合體競(jìng)得昌平南邵地塊后，因超出龍湖、平安授權(quán)價(jià)格解體；同年，碧桂園也因授權(quán)價(jià)格問題退出與金茂聯(lián)合奪得的豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊；同年，華潤(rùn)招商華僑城聯(lián)合體以83.4億元競(jìng)得的豐臺(tái)地塊，也因華潤(rùn)招商的退出宣告“拆伙”。

有人選擇退出，有人勇敢解盤。拿地19個(gè)月之后，華僑城為豐臺(tái)項(xiàng)目找到了新合伙人。8月1日，華僑城與泰禾分別公告，泰禾帶著51.8億元投身豐臺(tái)項(xiàng)目。

這將是新一輪磨合、協(xié)商與博弈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。