北京二手房成交量連續(xù)三個(gè)月下滑 房?jī)r(jià)普遍回落

在北京乃至全國(guó)重點(diǎn)一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價(jià)也進(jìn)一步下跌。不過(guò)，由于北京二手房市場(chǎng)交易量經(jīng)過(guò)二季度連續(xù)三個(gè)月的深度回調(diào)，交易量已跌近谷底，所以，近幾周來(lái)交易量正呈現(xiàn)出跌幅減小，觸底企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在交易量持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，北京二手房房?jī)r(jià)也正由區(qū)域性回落轉(zhuǎn)為普遍回落，未來(lái)跌勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

連續(xù)三個(gè)月“量?jī)r(jià)齊跌”

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出臺(tái)后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第四個(gè)月回落。

房?jī)r(jià)上，7月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比6月再度下降1%，自5月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月回落。整體而言，北京二手房市場(chǎng)在5-7月連續(xù)三個(gè)月都呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，“317新政”后，由于限購(gòu)限貸門(mén)檻大幅提高，不少購(gòu)房者要么失去了購(gòu)房資格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率貸款壓力的經(jīng)濟(jì)能力，市場(chǎng)有效需求大幅萎縮，交易量隨之大幅滑坡。更重要的是，北京隨后還用一系列補(bǔ)充政策堵住了假離婚、商業(yè)用房等過(guò)往可以打擦邊球的投資投機(jī)機(jī)會(huì)，極大地遏制住了北京二手房市場(chǎng)的投資投機(jī)熱情，首次置業(yè)人群和改善人群，也開(kāi)始期盼房?jī)r(jià)回落，使得購(gòu)房人群觀望氛圍濃厚，導(dǎo)致北京二手住宅交易量逐月萎縮。

緊跟交易量的大幅下滑，北京二手房?jī)r(jià)也迅速止?jié)q回落。新政之下，大批購(gòu)房者不得不中止或者延緩購(gòu)房計(jì)劃，整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，業(yè)主失去了惜售跳價(jià)的底氣，漲價(jià)現(xiàn)象不再，為求脫手，一些前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、總價(jià)較高的大戶型非普通住宅開(kāi)始率先主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，之后逐步向中小戶型，向其他二手房源較多的地區(qū)擴(kuò)散，最終帶來(lái)了整個(gè)北京二手房?jī)r(jià)的普遍回落。

交易量觸底企穩(wěn)

從目前北京二手房市場(chǎng)的交易量來(lái)看，月度交易量已經(jīng)跌破8000套，近兩周來(lái)的日均交易量已跌至240套左右，市場(chǎng)已基本接近谷底，交易量繼續(xù)大幅下跌的空間已然不大，從近幾周平穩(wěn)的網(wǎng)簽量和緩慢復(fù)蘇的新增合同簽訂量來(lái)看，市場(chǎng)在逐步止跌企穩(wěn)。

從北京二手住宅單日網(wǎng)簽量的半年走勢(shì)可以看出，3月后北京二手住宅單日網(wǎng)簽量一路下滑，6月以后全面不足500套，7月則進(jìn)一步下滑到了300套左右，僅有最后一個(gè)工作日（7月31日）有454套。

胡景暉表示，從合同簽訂量到網(wǎng)簽量再到二手房?jī)r(jià)，“317新政”對(duì)北京二手房市場(chǎng)的影響可以說(shuō)是立竿見(jiàn)影而又逐級(jí)傳導(dǎo)，先是市場(chǎng)實(shí)際簽單量直線下滑，從高峰直接墜落低谷，然后是網(wǎng)簽量因時(shí)間上的滯后性逐月下降，一步步探底，最后是房?jī)r(jià)具有一定的慣性，交易量大跌一個(gè)月之后開(kāi)始逐步回落。這種層層推進(jìn)的變化充分證明本輪樓市調(diào)控成效顯著，在緊縮政策沒(méi)有變化之前，北京樓市很難走出低谷。

交易節(jié)奏繼續(xù)放緩

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京二手房市場(chǎng)上每套成交房源的平均被看次數(shù)為13.71次，環(huán)比6月增長(zhǎng)了0.96次，每位成交客戶的平均看房次數(shù)為4.13次，環(huán)比6月增加0.17次。整體來(lái)看，7月北京二手房市場(chǎng)的交易節(jié)奏還在繼續(xù)放緩。

胡景暉表示，4月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)熱度消退，一來(lái)購(gòu)房者逐漸回歸理性，不再急于買(mǎi)房甚至搶房；二來(lái)有資格、有實(shí)力的購(gòu)房者減少，不少人開(kāi)始觀望，市場(chǎng)需求銳減，所以，整個(gè)市場(chǎng)的交易節(jié)奏大幅放緩，一房難求的局面不再，剩下的購(gòu)房者挑房過(guò)程明顯更加仔細(xì)，客戶的看房次數(shù)以及成交房源的被看次數(shù)都大大增加。

深入貫徹“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的精神，北京目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在去杠桿、限投機(jī)、降風(fēng)險(xiǎn)上卓有成效，市場(chǎng)大幅降溫，重歸理性。

胡景暉分析表示，從4月到7月北京二手房市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷、二手房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌的表現(xiàn)來(lái)看，此輪北京新政已經(jīng)取得了良好的效果。持續(xù)落實(shí)下去，這種低溫低量，房?jī)r(jià)回調(diào)的局面還將繼續(xù)。不過(guò)，7月北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)降到了一個(gè)非常低的水平，8月份開(kāi)始網(wǎng)簽量將止跌企穩(wěn)并在此基礎(chǔ)上有所回升。

以北京為標(biāo)桿，不少一二線重點(diǎn)城市及部分一線城市的周邊城市也收緊樓市政策，限制交易，遏制投機(jī)，這對(duì)全國(guó)樓市的健康發(fā)展十分有利。但促使住宅向居住屬性回歸并不是一件容易之事，如果地方政府仍把土地當(dāng)作財(cái)政來(lái)源，那么附著其上的住宅就很難去除商品及投資屬性；如果住房仍是資產(chǎn)保值增值的最佳方式，那么人們就依然會(huì)以房產(chǎn)為核心去配置資產(chǎn)。

因此，雖然目前的政策在樓市調(diào)控上起到了顯著的效果，但建立長(zhǎng)效機(jī)制仍是最重要的目標(biāo)。而且，除了內(nèi)部調(diào)控機(jī)制的建立，外部也需要有更多金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)稅政策相配合，促使整體經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)?，去除住宅的各種附加價(jià)值，如此方能使住宅回到它應(yīng)有的軌道之上，回到其居住屬性之中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。