租購?fù)瑱?quán)漸近 市場影響幾何

從七月初上海推出今年首例“只租不售”住宅用地，到7月17日廣州試水租購?fù)瑱?quán)，到九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，鄭州成首批試點城市，再到7月30日，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》，鄭州有望成為我省首個租購?fù)瑱?quán)的城市。最近一段時間，租售并舉、租購?fù)瑱?quán)成了地產(chǎn)界的最熱話題。在眾多政策“加持”之下，租售并舉已是大勢所趨，那么，在發(fā)展住房租賃市場的破冰過程中，租購?fù)瑱?quán)在現(xiàn)實操作中還存在哪些難題？對未來房地產(chǎn)市場又將產(chǎn)生怎樣的影響？

相關(guān)政策頻出

盡管租購?fù)瑱?quán)的話題波瀾乍起于近一個月內(nèi)，但事實上有心的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，今年樓市大力發(fā)展租售并舉的方針在今年全國兩會上早已定調(diào)。

3月5日，政府工作報告中提出，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求。

隨后，關(guān)于發(fā)展租賃市場的聲音陸續(xù)而來。

5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國務(wù)院2017年立法工作計劃，就其起草的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。

同時，加快構(gòu)建市場配置與政府保障、自主購買與市場租賃相結(jié)合的住房體系，推進建立購租并舉的住房制度，也是河南省完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展住房租賃市場的核心內(nèi)容。6月20日，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在鄭州舉辦的全省加快發(fā)展住房租賃市場現(xiàn)場會透露，今后河南省將大力培育市場供應(yīng)主體，千方百計加大住房租賃市場供應(yīng)。

時間來到7月，上海推出今年首例“只租不售”住宅用地、廣州試水租購?fù)瑱?quán)、九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場、鄭州有望成為我省首個租購?fù)瑱?quán)的城市……消息接二連三，頻頻引爆市場關(guān)注。

今年，在穩(wěn)定樓市的長效機制建設(shè)上，租售并舉被寄予厚望。那么為什么要鼓勵租售并舉呢？

在泰山集團河南坤眾置業(yè)有限公司總經(jīng)理韓洪濤看來，國家出臺這項政策實際上是站在一個高度去宏觀調(diào)控，是從供給側(cè)大的改革這方面解決百姓住房問題，將對未來的房地產(chǎn)發(fā)展起到引領(lǐng)作用。

“租售并舉本身就是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一個組成部分，是一項有益探索，是利民之舉?！痹グl(fā)集團品牌與客服中心經(jīng)理劉兵認為，“2016年，部分熱點城市房價的瘋漲并不利于行業(yè)及地方經(jīng)濟長遠、健康發(fā)展。以鄭州為例，房價上漲，不利于產(chǎn)業(yè)落地和人口導(dǎo)入，而將鄭州作為首批開展住房租賃試點城市，既說明鄭州的發(fā)展受到重視，又說明了鄭州在探索、實踐租售并舉過程中，解決上述一系列問題值得期待?！?/p>

對于租購?fù)瑱?quán)，有業(yè)內(nèi)人士指出，我國的住房制度是市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，在較高房價的壓力下，許多青年無法和本地人一樣享受到教育、醫(yī)療等城市福利。租房也可落戶，體現(xiàn)了社會公平原則，讓更多中低收入群體住有所居并享受城市社會保障，這也體現(xiàn)了共享發(fā)展的理念。

市場仍需培育

自廣州印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出了租購?fù)瑱?quán)——這一中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施以來，一方面人們懷揣美好愿望，對這一舉措展開期待與設(shè)想，另一方面在現(xiàn)實中，業(yè)內(nèi)人士也普遍認為租購?fù)瑱?quán)的真正實施落地乃至成熟還需要一個緩慢的過程。

“實際上租購?fù)瑱?quán)也算是政府調(diào)控樓市的一種中長期政策，是一種頂層設(shè)計。”河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社指出，但這種政策的作用不是立竿見影的，而是一種潛移默化地引導(dǎo)國人轉(zhuǎn)變消費理念、轉(zhuǎn)變消費行為的政策。

經(jīng)濟學(xué)家陳寶存分析了租購?fù)瑱?quán)還需正視當前存在的一系列難題：第一個難題就是國人的住房消費觀念，引導(dǎo)更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。此外，土地供應(yīng)的遠郊化在重點城市勢不可當，與租房人群的要求很難相符。且新建商品住宅高端化帶來二手房源出租價格高漲，一旦租購?fù)瑱?quán)，租金水平提高是大概率事件。

“政策本身，值得我們期待，但落地還需要進一步觀察?！眲⒈宰赓?fù)瑱?quán)中最引人關(guān)注的學(xué)區(qū)房舉例說明：“政策在落地時，‘符合條件的承租人’才能‘同權(quán)’，什么樣的承租人才能符合條件？這就需要操作細則了?！?/p>

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶也提出不能把租購?fù)瑱?quán)和租售并舉混淆。他認為租購?fù)瑱?quán)的側(cè)重點是針對目前無房人群的一項城市公共服務(wù)政策，而租售并舉是一項立足于長遠的住房政策，前者是后者的重要內(nèi)涵和基礎(chǔ)之一。租購?fù)瑱?quán)受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

誠然，培育租賃住宅市場不是運動，完善市場需要一個緩慢的過程。但九層之塔起于壘土，政策已動規(guī)范可期，已積跬步，何以不至千里？

業(yè)界普遍點贊

在租購?fù)瑱?quán)受到熱議，租賃市場引起人們廣泛關(guān)注的同時，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都有著一個共同關(guān)心的問題：租購?fù)瑱?quán)將如何影響房地產(chǎn)市場？會帶來市場格局的大改變嗎？

對此，河南前沿地產(chǎn)董事長雷廣輝進行了細致的分析，他認為這個措施是解決民生問題的一件大好事，但不會對房地產(chǎn)格局有太大改變?！斑@個方案的顯性目的有兩個，其一，規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)；其二，解決那些‘符合條件’租房者的實際困難。如果真的想把租購?fù)瑱?quán)與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系起來看的話，也沒有實質(zhì)性的影響。中國房地產(chǎn)有其自身的特殊性，在中國居住文化的眾多表現(xiàn)中，人們對‘產(chǎn)權(quán)’情有獨鐘是最為明顯的?！?/p>

“可以肯定的是，租購?fù)瑱?quán)一是有利于緩解房價上漲壓力、穩(wěn)定房價；二是可以為部分存量房找到出路，轉(zhuǎn)為自持；三是有利于進一步規(guī)范租房市場，解決信息不對稱的問題，有效保護租房人的合法權(quán)益?！眲⒈赋觯白赓U市場本身就是行業(yè)的有機組成部分，發(fā)展越好，越有利于行業(yè)。房價形成要素很多，也很復(fù)雜，僅僅憑租賃市場的發(fā)展，很難從根本上動搖房價。”作為鄭州房地產(chǎn)從業(yè)者，劉兵非常歡迎這個政策的出臺、落地，“如果有合適的機會，豫發(fā)集團樂于自持部分房源。另外，今后幾年，豫發(fā)集團將陸續(xù)推出大約400萬平方米的公寓，如果能將其中一部分按照政府要求建成指定的人才公寓，服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們非常樂意自持、運營，并做好各項配套服務(wù)?！?/p>

韓洪濤也表示愿意配合國家推出的租賃制度：“對于開發(fā)商來說，可能剛開始對現(xiàn)金流有一定影響，但從長遠來看，它的增值能力還是比較強大的。實際上下一步我們的一些辦公和商業(yè)房源可能就不再銷售，甚至一些公寓產(chǎn)品也會選擇自持，這對企業(yè)的長遠發(fā)展也是好事?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。