廣東：大城市宗地出讓禁超20公頃 不得建設(shè)封閉小區(qū)

為深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場秩序，加強(qiáng)廉潔行政風(fēng)險防控，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，根據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)等規(guī)定，7月26日，廣東省國土資源廳出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（下簡稱《通知》）。其目的在于深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場秩序，加強(qiáng)廉潔行政風(fēng)險防控，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。

土地出讓

全面規(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容

媒體發(fā)布內(nèi)容必須一致

《通知》明確，要加強(qiáng)土地出讓公告管理。其中要全面規(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容，土地出讓前及時、準(zhǔn)確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，并在中國土地市場網(wǎng)、公共資源交易公共服務(wù)平臺、當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站和主流媒體上公布（不同媒體發(fā)布的同一宗地出讓信息內(nèi)容必須一致）。市、縣國土資源主管部門要對土地出讓公告內(nèi)容的合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規(guī)劃條件、競買保證金、土地現(xiàn)狀條件、開發(fā)建設(shè)期限等公告要素進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

《通知》規(guī)定，各類用地出讓年限不得超過土地使用權(quán)出讓最高年限，即住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年。

住宅用地宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市及大城市以上20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規(guī)劃條件其他內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，《通知》明確不得建設(shè)封閉小區(qū)。

在競買保證金方面，規(guī)定競買保證金不得低于出讓最低價20%，不超過出讓最低價的50%。競買保證金應(yīng)當(dāng)明確繳交至指定賬戶，不得以項目投資額等形式代替。要嚴(yán)格禁止違規(guī)設(shè)置競買條件并及時糾正和整改疑似違規(guī)問題。

土地履約

未按時間開（竣）工

將按法律法規(guī)處理

《通知》對土地出讓履約管理有明確的規(guī)定，要求建立規(guī)劃條件變更報備制度。出讓方和受讓方要嚴(yán)格執(zhí)行簽訂的土地出讓合同，不得擅自變更規(guī)劃條件。對于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃有關(guān)規(guī)定的情形確需變更規(guī)劃條件的，受讓方應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式征求專家、利害關(guān)系人的意見，并按照規(guī)劃編制和審批的程序進(jìn)行修改，不得以抄告單等形式替代規(guī)定的變更程序。各地要及時將規(guī)劃條件變更情況向上級國土資源、規(guī)劃等主管部門報備。對于已劃撥或出讓土地改變土地用途為經(jīng)營性用地的（按照“三舊”改造政策可以協(xié)議出讓的用地除外），由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)后依法重新公開供應(yīng)，并根據(jù)相關(guān)地價評估規(guī)程對原受讓方給予相應(yīng)補(bǔ)償。要加強(qiáng)對“三舊”改造領(lǐng)域的監(jiān)督管理，嚴(yán)防出現(xiàn)違法違規(guī)和違反廉潔規(guī)定的行為。

要依法處理違約違規(guī)行為。對通過行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或競得土地，或在競得土地后不及時簽訂成交確認(rèn)書或出讓合同，未按合同約定繳納土地出讓金，未按合同約定時間開（竣）工，未按合同約定用途或開發(fā)利用條件建設(shè)，或在土地出讓及合同履行過程中產(chǎn)生糾紛的，要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

土地出讓價款

各地土地出讓最低價

不得低于基準(zhǔn)價70%

《通知》在規(guī)范土地出讓價款管理方面有明確規(guī)定，要健全土地出讓定價機(jī)制。市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，由土地估價師完成土地估價報告，并按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。各地要將土地估價報告的估價結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類資金，不得計入出讓底價。土地成交價格不能低于底價，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳、退繳地價款的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按前述要求組織評估，不得在未經(jīng)評估情況下，依據(jù)會議紀(jì)要和抄告單等形式或授意中介機(jī)構(gòu)評估等方式確定補(bǔ)繳、退還金額。

要規(guī)范繳納土地出讓價款。土地出讓雙方必須在土地出讓成交后的10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，并落實(shí)以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年；經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢。分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金；出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金。

此外，還規(guī)定要禁止違規(guī)減免土地出讓價款、適時開展估價報告抽查評議、嚴(yán)格土地出讓收支管理。

《通知》還在有序推進(jìn)土地出讓信息公開、強(qiáng)化土地出讓工作組織保障方面進(jìn)行了規(guī)范。此《通知》自發(fā)布之日起施行，有效期五年。各地可在根據(jù)本通知要求結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。