房地產(chǎn)改革:租房時(shí)代將至 而1998年再也回不去了

盡管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市中，上海不在其列，但此前半個(gè)月，上海的住房“十三五”規(guī)劃中提出新增租賃住房用地1700公頃，預(yù)計(jì)推出70萬(wàn)套租賃住房。同時(shí)，明確提出“落實(shí)市、區(qū)責(zé)任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場(chǎng)‘壓艙石’‘穩(wěn)定器’的作用”。

再往前的7月4日，上海首次發(fā)布兩幅土地用途為“只租不售”的擬出讓地塊公告。

7月24日，這兩幅地塊被兩家上海本地國(guó)企零溢價(jià)競(jìng)得。

“租購(gòu)并舉，是解決住房問(wèn)題的必然選擇。發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，是國(guó)際化大都市建設(shè)的重要前提。相信隨著70萬(wàn)套租賃住房逐步投入市場(chǎng)，上海將逐步邁入租房時(shí)代。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)姚珍玲對(duì)記者總結(jié)道。

70萬(wàn)套租賃住房。萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受新華社采訪時(shí)表示，這標(biāo)志著一線城市正為解決居住問(wèn)題做努力，而這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，讓他覺(jué)得像“回到了1998年”。7年前接受《中國(guó)證券報(bào)》采訪時(shí)，他亦曾表示“行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷”。

在郁亮的回憶里，當(dāng)時(shí)改革的初衷，是“啟動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，建立了不同類(lèi)型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)”。

中國(guó)房地產(chǎn)的“租房時(shí)代”，眼看著即將到來(lái)。而1998年的初衷，還回得去嗎？

福利分房那些年

“你們都羨慕我們那會(huì)兒能分房，不用自己掏錢(qián)買(mǎi)，但分房也真的太難了?！狈?jī)r(jià)居高不下的當(dāng)下，不時(shí)有人“懷念”起福利分房時(shí)代，而上海某國(guó)企退休員工吳阿姨回憶起當(dāng)年感慨不已，“當(dāng)時(shí)單位的房子很緊張，不是所有人都能分到的。我們家雙職工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一個(gè)單身宿舍，當(dāng)時(shí)兒子都3歲了?！?/p>

吳阿姨分到的宿舍在筒子樓里，不到20平方米，一層樓共用衛(wèi)生間，廚房搭在走廊里，在房中間拉張簾子，隔出個(gè)小房間出來(lái)給兒子住?！奥菸嚉だ镒龅缊?chǎng)，日子還過(guò)得下去?！眳前⒁绦χ鴮?duì)時(shí)代周報(bào)記者比畫(huà)。

“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”，曾是1949年以后我國(guó)實(shí)施的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級(jí)政府和單位統(tǒng)一按照國(guó)家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè)，住房建好后，結(jié)合級(jí)別、工齡、年齡、居住人口、輩數(shù)，人數(shù)、有無(wú)住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的房屋分配形式，實(shí)際上是一種福利待遇。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步推進(jìn)和深化，福利分房的弊端日趨嚴(yán)重。上海交通大學(xué)特聘教授、中國(guó)發(fā)展研究中心主任陸銘對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析，福利分房跟企業(yè)掛鉤，給傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)帶來(lái)極大負(fù)擔(dān)。其主要弊端在于，住房不能買(mǎi)賣(mài)，“有需求無(wú)法滿足，換工作怎么辦？”

1994年7月18日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)，象征城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動(dòng)。1998年3月29日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理朱镕基在“兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)”上宣布：“住房的建設(shè)將要成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買(mǎi)房子。整個(gè)房改方案已醞釀三年多，我們準(zhǔn)備今年下半年出臺(tái)新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化?！?/p>

當(dāng)年7月3日，國(guó)務(wù)院進(jìn)一步細(xì)化方案，以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，宣布從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

至此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題。

改革的初衷是什么？

“1998年是我國(guó)房地產(chǎn)歷史上的一個(gè)分水嶺?！币α嵴涓嬖V記者，停止住房福利分配，實(shí)行住房分配貨幣化，是住房分配制度改革的一個(gè)重大突破，從根本上推動(dòng)了住房商品化進(jìn)程。對(duì)于增加住房的有效需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用。

在姚珍玲看來(lái)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革要先于全國(guó)。“1992年鄧小平同志南巡講話后，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，上海引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮?！币皇牵恋厥褂弥贫雀母锶嫱菩?，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)；二是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張；三是，房地產(chǎn)投資成倍增長(zhǎng)，商品房開(kāi)發(fā)和竣工面積直線上升。1998年之后上海房?jī)r(jià)總的來(lái)說(shuō)都是處于上漲狀態(tài)，帶動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了就業(yè)。

“房地產(chǎn)貨幣化改革的初衷是為了推進(jìn)整個(gè)中國(guó)發(fā)育出來(lái)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，使住房的提供不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的福利，以后不管是買(mǎi)房或租房，都是各人的選擇，從需求端催生了后來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。1998年之后上海樓市發(fā)展快速，基本上緩解了上海市的住房短缺問(wèn)題。”陸銘提醒道，“跟現(xiàn)在上海人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的持續(xù)增加的住房需求相比，上海的住房供應(yīng)還是不夠，房?jī)r(jià)高就是對(duì)住房短缺的反映?，F(xiàn)在事實(shí)上房?jī)r(jià)水平已經(jīng)構(gòu)成對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的影響，對(duì)吸引人才留在上海已經(jīng)構(gòu)成一個(gè)巨大的障礙?！?/p>

“全國(guó)接下來(lái)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，是一個(gè)肯定的事情。”陸銘指出，發(fā)展租賃市場(chǎng)有部分原因是為了降低城市進(jìn)人的成本?！艾F(xiàn)在的做法很簡(jiǎn)單，在批地的時(shí)候就規(guī)定未來(lái)蓋的房子只能租不能售，往這個(gè)方向走，大力鼓勵(lì)租房市場(chǎng)。”

兩幅“只租不售”的地塊，最終成交樓面單價(jià)分別為浦東新區(qū)5568元和嘉定區(qū)5950元，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源，緩解住房困難，為建立租購(gòu)并舉體系提供助力。

“作為上海一批租賃用地，具有一定標(biāo)桿性意義，需要國(guó)企先帶頭、先試水，待該模式運(yùn)行成熟后，可能會(huì)在社會(huì)上推廣。”姚珍玲分析，這是因?yàn)閲?guó)家對(duì)北京和上海的定位與其他大中型城市不同。按照規(guī)劃，上海全市常住人口規(guī)模到2020年要控制在2500萬(wàn)以?xún)?nèi)，北京則要疏解非首都功能。

“在住房短缺的地方增加供應(yīng)。上海和北京的住房最短缺，按道理講應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，但這兩個(gè)城市又要控制人口，如果大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，量上去了，人口就控制不住，又成了問(wèn)題?！标戙懕硎?。

回不去1998年，但站在新起點(diǎn)上

與1998年剛啟動(dòng)改革時(shí)的情況相似，那時(shí)，人們面對(duì)住房貨幣化改革不知應(yīng)該從何做起，如今，人們面對(duì)“租售同權(quán)”不知到底該如何落地。

“以前主要是以租房為主，買(mǎi)房的比重不高，1998年中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入住房市場(chǎng)化改革，商品房市場(chǎng)逐漸發(fā)展起來(lái)。從這個(gè)角度來(lái)講，提高租賃住房的比重，是有點(diǎn)這個(gè)味道。但又有本質(zhì)上的不同，以前的租房市場(chǎng)跟單位結(jié)合，現(xiàn)在如果再發(fā)展租賃市場(chǎng)，不會(huì)跟這個(gè)結(jié)合。當(dāng)年租住公房幾乎零成本，現(xiàn)在的租房市場(chǎng)基本上還是以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)—當(dāng)然不排除租房市場(chǎng)以公租房或廉租房的形式出現(xiàn)，租金可能帶有政府補(bǔ)貼，這跟當(dāng)年非常不一樣。在這個(gè)意義上來(lái)講，不能說(shuō)是走向了租房市場(chǎng)，或者又回到1998年?！标戙憦?qiáng)調(diào)。

姚珍玲指出，如今希望在政策支持下發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決一部分人的住房問(wèn)題，不屬于過(guò)去的福利分房?！皻v史是朝前發(fā)展的，過(guò)去是回不去的。如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，那么現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)新的起點(diǎn)，探索長(zhǎng)效機(jī)制、發(fā)展租賃市場(chǎng)，如1998年一樣，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大的改革。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。