租房是權(quán)益大計(jì) 而非權(quán)宜之計(jì)

住房租賃市場(chǎng)咸魚翻身了？

據(jù)媒體報(bào)道，無錫（樓盤）市日前出臺(tái)政策，從9月1日起，外地居民只需要滿足一定條件，比如參加社保滿五年，就可以實(shí)現(xiàn)租房落戶。此外，鄭州（樓盤）、揚(yáng)州（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）等多個(gè)城市也計(jì)劃推出相關(guān)舉措。更早前，廣州（樓盤）等多個(gè)城市亦出臺(tái)保障“租購?fù)瑱?quán)”的新政，入學(xué)效果雖然被輿論夸大，但也確實(shí)對(duì)住房租賃市場(chǎng)是一劑強(qiáng)心針。

自“房子是用來住的，不是用來炒的”和“長(zhǎng)效機(jī)制”出爐，住房租賃市場(chǎng)越來越像那個(gè)“Mr.Right”,盡管這個(gè)趨勢(shì)是自上而下推動(dòng)的。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)向來就是政策市，對(duì)地方政府的財(cái)政收入貢獻(xiàn)巨大，市場(chǎng)不可能繞過政府自發(fā)調(diào)節(jié)。解鈴還須系鈴人，政府如果不自上而下推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)就只會(huì)沿著原來的路徑繼續(xù)泡沫化和資本化，從而暴露在巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)之中。

“自上而下”如何與“自下而上”結(jié)合起來，決定著住房租賃市場(chǎng)的前景究竟幾何。當(dāng)下的樓市，看漲預(yù)期雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)淡，但是買房預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。雖然據(jù)媒體說不少購房者歡欣鼓舞，既然買房成本這么高，租房現(xiàn)在看來是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但購房相對(duì)于租房，最大的優(yōu)勢(shì)在于鎖定這個(gè)城市的公共服務(wù)，而租房仍存在著不確定性，具體到執(zhí)行層面還比較模糊，亟待細(xì)則解惑。

事實(shí)上，住房租賃市場(chǎng)的激活，主要的想象空間在中小城市，而非一二線城市，后者的公共資源分配實(shí)在緊張，租房權(quán)利的排序不具有競(jìng)爭(zhēng)力。租購?fù)瑱?quán)也好，租房落戶也罷，我們希望這不只是吸引人口、爭(zhēng)奪人才的權(quán)宜之計(jì)，而是穩(wěn)定人心、穩(wěn)定預(yù)期的權(quán)益大計(jì)。

首先，政策應(yīng)避免高高舉起、輕輕落下。眾所周知，房子和戶口之所以重要，在于它們身上附著的社保、教育和醫(yī)療資源，這些優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給有限，均等化的理想很豐滿，傾斜化的現(xiàn)實(shí)很骨感。如果權(quán)利和福利的配套政策無法及時(shí)跟進(jìn)和有效落地，那么最后的結(jié)果反而是加劇供需矛盾。“同權(quán)”的人逐漸增加，但優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的供給仍有限，分配的難度不降反升。

其次，開弓沒有回頭箭。城市的住房租賃新政不能因?yàn)?ldquo;政治正確”而冒然躍進(jìn)，這勢(shì)必是個(gè)長(zhǎng)期的過程，因?yàn)橐粩嗯c城市的資源稟賦、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及財(cái)政福利相匹配，否則一旦最后支撐不住，政策難免不“拉抽屜”，從而損傷公信力。

最后，住房租賃市場(chǎng)仍應(yīng)該致力于讓市場(chǎng)在資源分配中起決定性作用。急于打開和做大住房租賃市場(chǎng)，可能讓政府更傾心于賦權(quán)若干個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，但這樣做的后果可能是培養(yǎng)壟斷。一旦住房租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)起來，壟斷將制造出新的問題，不能說租金相對(duì)購房成本便宜，就不是暴利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。