融信聯(lián)手海亮發(fā)力中西部市場(chǎng) 輕資產(chǎn)顯謀略

站穩(wěn)東部沿海的融信，開(kāi)始借道輕資產(chǎn)方式進(jìn)入中西部市場(chǎng)，深度全國(guó)化布局。

7月27日，融信中國(guó)（03301.HK，以下簡(jiǎn)稱“融信”）以總計(jì)28.97億元，通過(guò)旗下全資控股公司分別受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司股權(quán)。

值得注意的是，此次融信受讓股權(quán)占比55％，融信并未采用全比例持股以母公司身份全面接盤(pán)上述海亮公司的方式，而是以相對(duì)更輕的資產(chǎn)投入方式參與項(xiàng)目。而據(jù)了解，此次雙方合作項(xiàng)目的35個(gè)，均處于合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等中西部省會(huì)城市及周邊重點(diǎn)城市。

“這意味著，融信用輕資產(chǎn)的方式，開(kāi)始發(fā)力中西部市場(chǎng)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，憑借“一帶一路”倡議等利好，今年中西部重點(diǎn)二三線城市房地產(chǎn)趨好，此時(shí)進(jìn)入是拓展全國(guó)化布局的好時(shí)機(jī)。

拓展中西部加深全國(guó)化布局

從福建再到上海，再到邁入中國(guó)房地產(chǎn)30強(qiáng)陣營(yíng)，融信用了十年時(shí)間，完成了從區(qū)域性公司到全國(guó)性公司的轉(zhuǎn)身。

此次融信攜手浙江第二大民營(yíng)集團(tuán)海亮集團(tuán)旗下海亮地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)中西部省會(huì)及周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，所涉可售面積逾500萬(wàn)平方米，讓外界對(duì)融信的深度全國(guó)化產(chǎn)生了更豐富的想象。

首先從合作項(xiàng)目可見(jiàn)，所處城市多位于中西部，在國(guó)家“一帶一路”倡議和中部崛起共振的大背景下，合肥、鄭州、西安等城市發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在克而瑞《2016年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景排行榜》上位列前50位，近年房地產(chǎn)交投也十分旺盛。

相關(guān)分析人士指出，在整體庫(kù)存水平未得到有效改善前，預(yù)計(jì)中西部省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持比較寬松的政策環(huán)境。在去庫(kù)存大環(huán)境下，中西部省會(huì)城市需求具有較強(qiáng)支撐。

從土地市場(chǎng)也可見(jiàn)，根據(jù)中指院今年上半年數(shù)據(jù)，安徽、甘肅、河南等省份均為“土拍溢價(jià)率超150%”的省份。但值得一提的是，融信進(jìn)入這些城市的成本并不高。據(jù)了解，此次合作中融信受讓股權(quán)的資金合計(jì)為28.97億元，500萬(wàn)平方米可售面積，遠(yuǎn)低于上述城市招拍掛市價(jià)。

以可控成本進(jìn)入吸“金”的高潛力區(qū)域，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于中西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)成長(zhǎng)性，融信此次攜手海亮地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，是一次搶占先機(jī)的市場(chǎng)行為，也有助于在后續(xù)的發(fā)展中打造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

此前，融信中國(guó)副總裁林峻嶺就表示，融信會(huì)篩選一些比較有潛力、有后勢(shì)發(fā)展的城市，并不再局限于原先的一二線城市。

其坦然，一二線成本太高、競(jìng)爭(zhēng)激烈、土地供應(yīng)又少，因此融信將以一個(gè)城市為核心向周邊一些副中心城市來(lái)拓展，借此增加城市版圖，擴(kuò)大投資的機(jī)會(huì)。

此次以部分股權(quán)并購(gòu)方式擴(kuò)張中西部重點(diǎn)城市，融信沿著上述路徑開(kāi)展的深度全國(guó)化路徑也可謂更加清晰。

輕資產(chǎn)配置升級(jí)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

筆者留意到，此次融信受讓股權(quán)占比為55％。而此前融信管理層透露，當(dāng)內(nèi)地土地競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，未來(lái)會(huì)傾向于并購(gòu)的方式進(jìn)行擴(kuò)張。實(shí)際上，于融信的資金運(yùn)作層面而言，這種方式也不可否認(rèn)是一種四兩撥千斤的方法。

從目前（截至2016年12月末），融信的土地儲(chǔ)備可見(jiàn)，權(quán)益部分土地款約246億元，21幅新增土地基本位于上海、杭州、廈門(mén)等發(fā)達(dá)一二線城市，貨值超過(guò)81%，這部分土地的評(píng)估值大幅優(yōu)于融信既有（2016年前）的土地儲(chǔ)備。

融信2016年凈資產(chǎn)230.89億，遠(yuǎn)超出2014年的10.29億和2015年的50.72億。融信資產(chǎn)總值也由2015年的348億大增至2016年的989億。

而作為一家上市公司，融信在融資方面更為多樣的舉措，也為凈資產(chǎn)增厚提供了有力保障，例如通過(guò)上市進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、在項(xiàng)目層面引入合作方資本投入等。

融信已通過(guò)發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券（ABS），在境內(nèi)外發(fā)行公司債、美元優(yōu)先票據(jù)等多種方式，平均融資成本由2016年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%，融資成本得到進(jìn)一步降低。更值得一提的是，截至2016年年底，融信擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約167億元，比2015年同期大幅增長(zhǎng)336%；流動(dòng)比率為2.11倍，較2015年上升56.4%；一年內(nèi)到期的短期債務(wù)從94億元顯著減少至77億元，僅占債務(wù)總額的10%，同比下降了22個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)短負(fù)債比也由2015年的0.73:1優(yōu)化為4:1，大大減輕了公司短期內(nèi)的還款壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化。受此帶動(dòng)，融信總資產(chǎn)負(fù)債率由2015年的85.3%降至2016年的76.6%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，且債務(wù)結(jié)構(gòu)更健康。

筆者留意到，融信新進(jìn)儲(chǔ)的土地均位于中西部省份的核心城市，而在克而瑞發(fā)布的研究報(bào)告中，中西部城市占據(jù)了全國(guó)土地出讓金規(guī)模前10位城市的4席?？梢?jiàn)，區(qū)域土地的評(píng)估值走高，將持續(xù)帶動(dòng)融信資產(chǎn)值的提升。

而伴隨財(cái)務(wù)表現(xiàn)的穩(wěn)健和企業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)化，融信在資本市場(chǎng)的預(yù)期展望或更加穩(wěn)定。早在2016年，融信發(fā)行公司債券的信用評(píng)級(jí)已由“AA”升為“AA+”，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)給予B+評(píng)級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪也分別給予B及B2的評(píng)級(jí)。融信中國(guó)（03301，HK）也于2016年5月和9月納入摩根士丹利資本國(guó)際(MSCI)環(huán)球小型股指數(shù)-中國(guó)指數(shù)成分股和恒生綜合小型股指數(shù)成分股，后市資本市場(chǎng)預(yù)期值得期待。

實(shí)際上，此次消息一出，融信股價(jià)大漲3.88%，7月28日收盤(pán)報(bào)8.830元/股，資本市場(chǎng)已對(duì)融信收到的發(fā)展利好給予了積極反饋。