融信聯(lián)手海亮發(fā)力中西部市場 輕資產(chǎn)顯謀略

站穩(wěn)東部沿海的融信，開始借道輕資產(chǎn)方式進(jìn)入中西部市場，深度全國化布局。

7月27日，融信中國（03301.HK，以下簡稱“融信”）以總計(jì)28.97億元，通過旗下全資控股公司分別受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司股權(quán)。

值得注意的是，此次融信受讓股權(quán)占比55％，融信并未采用全比例持股以母公司身份全面接盤上述海亮公司的方式，而是以相對更輕的資產(chǎn)投入方式參與項(xiàng)目。而據(jù)了解，此次雙方合作項(xiàng)目的35個，均處于合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等中西部省會城市及周邊重點(diǎn)城市。

“這意味著，融信用輕資產(chǎn)的方式，開始發(fā)力中西部市場?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，憑借“一帶一路”倡議等利好，今年中西部重點(diǎn)二三線城市房地產(chǎn)趨好，此時進(jìn)入是拓展全國化布局的好時機(jī)。

拓展中西部加深全國化布局

從福建再到上海，再到邁入中國房地產(chǎn)30強(qiáng)陣營，融信用了十年時間，完成了從區(qū)域性公司到全國性公司的轉(zhuǎn)身。

此次融信攜手浙江第二大民營集團(tuán)海亮集團(tuán)旗下海亮地產(chǎn)共同開發(fā)中西部省會及周邊城市房地產(chǎn)市場，所涉可售面積逾500萬平方米，讓外界對融信的深度全國化產(chǎn)生了更豐富的想象。

首先從合作項(xiàng)目可見，所處城市多位于中西部，在國家“一帶一路”倡議和中部崛起共振的大背景下，合肥、鄭州、西安等城市發(fā)展勢頭迅猛，在克而瑞《2016年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景排行榜》上位列前50位，近年房地產(chǎn)交投也十分旺盛。

相關(guān)分析人士指出，在整體庫存水平未得到有效改善前，預(yù)計(jì)中西部省會城市房地產(chǎn)市場將維持比較寬松的政策環(huán)境。在去庫存大環(huán)境下，中西部省會城市需求具有較強(qiáng)支撐。

從土地市場也可見，根據(jù)中指院今年上半年數(shù)據(jù)，安徽、甘肅、河南等省份均為“土拍溢價率超150%”的省份。但值得一提的是，融信進(jìn)入這些城市的成本并不高。據(jù)了解，此次合作中融信受讓股權(quán)的資金合計(jì)為28.97億元，500萬平方米可售面積，遠(yuǎn)低于上述城市招拍掛市價。

以可控成本進(jìn)入吸“金”的高潛力區(qū)域，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于中西部房地產(chǎn)市場的未來成長性，融信此次攜手海亮地產(chǎn)合作開發(fā)，是一次搶占先機(jī)的市場行為，也有助于在后續(xù)的發(fā)展中打造新的利潤增長點(diǎn)。

此前，融信中國副總裁林峻嶺就表示，融信會篩選一些比較有潛力、有后勢發(fā)展的城市，并不再局限于原先的一二線城市。

其坦然，一二線成本太高、競爭激烈、土地供應(yīng)又少，因此融信將以一個城市為核心向周邊一些副中心城市來拓展，借此增加城市版圖，擴(kuò)大投資的機(jī)會。

此次以部分股權(quán)并購方式擴(kuò)張中西部重點(diǎn)城市，融信沿著上述路徑開展的深度全國化路徑也可謂更加清晰。

輕資產(chǎn)配置升級優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)

筆者留意到，此次融信受讓股權(quán)占比為55％。而此前融信管理層透露，當(dāng)內(nèi)地土地競爭越來越激烈，未來會傾向于并購的方式進(jìn)行擴(kuò)張。實(shí)際上，于融信的資金運(yùn)作層面而言，這種方式也不可否認(rèn)是一種四兩撥千斤的方法。

從目前（截至2016年12月末），融信的土地儲備可見，權(quán)益部分土地款約246億元，21幅新增土地基本位于上海、杭州、廈門等發(fā)達(dá)一二線城市，貨值超過81%，這部分土地的評估值大幅優(yōu)于融信既有（2016年前）的土地儲備。

融信2016年凈資產(chǎn)230.89億，遠(yuǎn)超出2014年的10.29億和2015年的50.72億。融信資產(chǎn)總值也由2015年的348億大增至2016年的989億。

而作為一家上市公司，融信在融資方面更為多樣的舉措，也為凈資產(chǎn)增厚提供了有力保障，例如通過上市進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、在項(xiàng)目層面引入合作方資本投入等。

融信已通過發(fā)行購房尾款資產(chǎn)支持證券（ABS），在境內(nèi)外發(fā)行公司債、美元優(yōu)先票據(jù)等多種方式，平均融資成本由2016年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%，融資成本得到進(jìn)一步降低。更值得一提的是，截至2016年年底，融信擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約167億元，比2015年同期大幅增長336%；流動比率為2.11倍，較2015年上升56.4%；一年內(nèi)到期的短期債務(wù)從94億元顯著減少至77億元，僅占債務(wù)總額的10%，同比下降了22個百分點(diǎn)；長短負(fù)債比也由2015年的0.73:1優(yōu)化為4:1，大大減輕了公司短期內(nèi)的還款壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化。受此帶動，融信總資產(chǎn)負(fù)債率由2015年的85.3%降至2016年的76.6%，債務(wù)風(fēng)險降低，且債務(wù)結(jié)構(gòu)更健康。

筆者留意到，融信新進(jìn)儲的土地均位于中西部省份的核心城市，而在克而瑞發(fā)布的研究報告中，中西部城市占據(jù)了全國土地出讓金規(guī)模前10位城市的4席。可見，區(qū)域土地的評估值走高，將持續(xù)帶動融信資產(chǎn)值的提升。

而伴隨財務(wù)表現(xiàn)的穩(wěn)健和企業(yè)運(yùn)營的優(yōu)化，融信在資本市場的預(yù)期展望或更加穩(wěn)定。早在2016年，融信發(fā)行公司債券的信用評級已由“AA”升為“AA+”，國際信用評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)給予B+評級，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪也分別給予B及B2的評級。融信中國（03301，HK）也于2016年5月和9月納入摩根士丹利資本國際(MSCI)環(huán)球小型股指數(shù)-中國指數(shù)成分股和恒生綜合小型股指數(shù)成分股，后市資本市場預(yù)期值得期待。

實(shí)際上，此次消息一出，融信股價大漲3.88%，7月28日收盤報8.830元/股，資本市場已對融信收到的發(fā)展利好給予了積極反饋。