租購?fù)瑱?quán)未必刺激租金拉升 房價或還能再堅挺會兒

日前，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。為了實現(xiàn)百姓安居夢，目前，我國著力構(gòu)建“購租并舉”房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。上周，我國首部住房租售條例公開征求意見，住房租賃和銷售市場立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場加以規(guī)范。而廣州市近日率先提出“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，成為扶持住房租賃市場發(fā)展、促進市民待遇均等化的一個重要舉措。上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。這些舉措都預(yù)示著我國正從供給端頻頻發(fā)力增加租賃住房有效供給，住房供應(yīng)加快向“購租并舉”的供應(yīng)新體系轉(zhuǎn)變。有學(xué)者指出，“房住不炒”的障礙之一是租購不同權(quán)。如今一旦搭建“租購?fù)瑱?quán)”平臺，使房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，有利于使租房切實成為實現(xiàn)“住有所居”的途徑。就廣州本地而言，伴隨著樓價不斷攀升，租賃時代也已經(jīng)到來。

市民傳統(tǒng)觀念有待轉(zhuǎn)變

“居者有其屋”是大多數(shù)市民的傳統(tǒng)觀念，一代傳一代，但現(xiàn)在廣州的房價已處于相對高位。2017年上半年，廣州全市的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業(yè)務(wù)為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價為204.07萬元/套，同比上升9.1%，上漲17萬元/套。當(dāng)代年輕人要靠自己的積蓄在市區(qū)買第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數(shù)要在二手樓市場內(nèi)尋找。政府部門在這個時候推出鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)的措施，旨在扭轉(zhuǎn)客戶的觀念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過買賣抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問題了。

廣州鏈家的數(shù)據(jù)同時顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個百分點，這一年齡群體正是暫時無法入市購房的主力對象。“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住宅租賃備案量為12.49萬套，若算上小業(yè)主尚未報備的個案，總量或逾20萬套。可見廣州本地的租房市場表現(xiàn)要優(yōu)于存量房買賣市場。實際上，在今年1月23日，廣東省人民政府辦公廳已發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，提出19條要求，鼓勵外地人口凈流入的城市大力發(fā)展當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場。

據(jù)廣州市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，截至2016年末，廣州市11區(qū)常住人口數(shù)量達1404.35萬人，其中戶籍人口870.49萬人，外來人口533.86萬人。長遠(yuǎn)來看，這個方案給予廣州租賃群體有更大的選擇空間，只要未來能保證租賃房源量充裕，租賃市場或?qū)⒊蕩缀渭墧?shù)式快速發(fā)展，良好的經(jīng)驗亦會被周邊城市所借鑒。

大多數(shù)人難以承受學(xué)區(qū)房價

為保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。政府部門賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，這個具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

不可否認(rèn)，廣州學(xué)區(qū)房價格一直處于上升通道內(nèi)，特別是老城區(qū)內(nèi)，資源相對緊缺。廣州鏈家研究院院長周峰舉了一個例子，像廣州市教學(xué)資源最強的越秀區(qū)東山口板塊，這里面匯聚了署前路小學(xué)、培正小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)、培正中學(xué)、市七中等多所省一級學(xué)校。東山口地鐵站上蓋的東山錦軒，樓齡有16年，二手住宅成交價是7.3萬元/m2，買一套單位連稅費的總價至少要700萬元，可以入讀署前路小學(xué)。而附近龜崗板塊的啟明一馬路樓梯房，是上世紀(jì)50年代的物業(yè)，樓齡超過60年，今年的成交價也在7.05萬元/m2，總價達540萬元以上。這還不是總價最高的板塊，假如在天河區(qū)的珠江新城板塊，能入讀名校的單位，基本要1000萬~1100萬元/套。

在目前銀行信貸收緊下，買家至少需要支付四成到五成的首期，才能達成交易。試問一下，能一下子拿300萬元出來的客戶，能有多少呢？肯定是有的，但絕不會多。于是，如果通過租房也能拿到名校的入學(xué)指標(biāo)，可以說是一條成本不高的捷徑。

租購?fù)瑱?quán)未必能刺激租金明顯拉升

有市場人士就認(rèn)為，這里所謂同權(quán)的“權(quán)”，應(yīng)該是能獲得分配入讀小學(xué)的權(quán)利，但未必是和擁有房產(chǎn)的本地戶籍客戶同等的優(yōu)先權(quán)，除非是優(yōu)質(zhì)的教育資源得到大規(guī)模的擴張。

以老城區(qū)越秀區(qū)為例，一所省級小學(xué)每年提供的學(xué)位大概在200~250個之間，一般都是優(yōu)先把指標(biāo)給到招生地段內(nèi)的“有房有戶者”，在遇到招生名額大于當(dāng)年適齡“地段生”數(shù)量時，入讀名額會出現(xiàn)空缺，才由其他“不完全房產(chǎn)戶”、“隨祖輩”、“隨非直系親屬”、“租戶”、“集體戶”、“拆遷戶”等依次輪候補充。

因此，料此后教育部門出臺的新細(xì)則，應(yīng)該不會采用“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)，在全市11個行政區(qū)域內(nèi)實行。估計仍會先在郊區(qū)，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內(nèi)先作實驗，待積累了足夠的成功經(jīng)驗，才會逐步向市中心區(qū)過渡。這個試驗過程起碼有5~6年，且實施計劃最快也要在2018年5月的小學(xué)招生才能顯現(xiàn)。

從目前市場情況看，租客的關(guān)注度有所提高，數(shù)據(jù)顯示，2017年7月18~25日（8天）經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月10~17日（8天）微增0.6%，日均新增出租房源量624套。而后八天廣州鏈家接待租客咨詢比前八天增加3.9%，單日約514個租客與經(jīng)紀(jì)人員溝通咨詢。此兩項數(shù)據(jù)充分說明，廣大租客對該政策的關(guān)注度遠(yuǎn)高于業(yè)主，故而在短短數(shù)天內(nèi)（特別是周末）加大了向中介咨詢的頻率。而業(yè)主并沒有因為政策初稿出臺便積極將物業(yè)放租，市場反應(yīng)估計要留待詳細(xì)的細(xì)則公布后才出現(xiàn)。

從門店的反饋情況看，目前暫時未有業(yè)主對自己出租的物業(yè)進行提高租金的行為。而以教學(xué)資源最為豐富的越秀區(qū)為例，2017年上半年無電梯物業(yè)租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個百分點，接近一半租客選擇樓梯房。與此同時，2017年上半年越秀區(qū)無電梯物業(yè)的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%；帶電梯物業(yè)的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長、建筑結(jié)構(gòu)欠佳的前提下，即使未來出現(xiàn)較大利好，與優(yōu)質(zhì)名校學(xué)位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領(lǐng)先于帶電梯物業(yè)。

中介成為受惠者，業(yè)務(wù)或會增多

在增加租賃住房供應(yīng)方面，主管部門提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。在這一點上，實際上除了要開發(fā)企業(yè)和政府部門緊密配合，提交各類資料予以改變使用用途外，還需要不同的部門在市政配套上做好文章。眾所周知，現(xiàn)時一手的公寓盤多位于郊區(qū)或中心區(qū)外圍，這些樓盤周邊的交通、商業(yè)配套尚處于“待完善”狀態(tài)，即使發(fā)展商愿意把“商業(yè)”性質(zhì)改為“居住”性質(zhì)，仍舊難以吸引在市區(qū)上班的白領(lǐng)族前往承租。只有等周邊的地鐵或車站、商場都同步建立起來，且物業(yè)放租的租金水平對比市區(qū)同類物業(yè)有優(yōu)勢，才能把原本在員村、東圃、赤崗、南洲、同和等市區(qū)中等租金水平板塊的租客吸引過去，預(yù)計這個過程也需要至少三四年。

房價或還能再堅挺多一會兒

很多市民非常關(guān)心的一個話題就是，如今政府部門大力發(fā)展住房租賃市場，能否讓本身處于高位的房價“見頂回落”？廣州鏈家研究院分析人士表示，這還是要看市場的供需轉(zhuǎn)變情況，2017年上半年廣州二手樓市的成交情況猶如坐“過山車”，根據(jù)“陽光家緣”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為73370套，比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的調(diào)控政策加碼后，市場活躍度快速下降，2017年第二季度全市經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為27659套，比第一季度的45711套減少39.5%。最近兩個月，經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量皆低于9000套，若加上買賣雙方自行網(wǎng)簽的量，應(yīng)在1.05萬套以內(nèi)。周峰預(yù)期，這個月度網(wǎng)簽量水平，有機會貫穿整個第三季度，只有在小業(yè)主的讓步幅度能再進一步加大時，才可以重新激發(fā)市場活躍度。到了2017年的10月，不排除廣州的二手房價真的開始下跌了。當(dāng)然，不要奢望跌幅會非常大，這也需要一個過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。