談股說債：房地產(chǎn)投資將略好于市場預期

今年宏觀經(jīng)濟形勢較為復雜，海外的加息與經(jīng)濟復蘇同步，國內(nèi)的供給側(cè)改革與金融去杠桿并舉，導致經(jīng)濟增速出現(xiàn)了較大波動，市場對于經(jīng)濟走勢的預期也不斷修正。二季度以來經(jīng)濟有走弱態(tài)勢，但是實際上的增長韌性卻又很強，供給側(cè)改革帶來行業(yè)集中度提升和盈利能力修復對經(jīng)濟下行起到重要的托舉作用。經(jīng)濟仍有下行壓力，但是反觀投資情況并沒有市場預期那么悲觀，其中房地產(chǎn)投資增長超出了市場預期，畢竟當前面臨著有史以來最嚴格的政策調(diào)控。從實際融資和投資情況來看，今年房地產(chǎn)銷售、投資增速都將繼續(xù)超出市場預期。

2003年—2015年，我國經(jīng)歷了四輪地產(chǎn)調(diào)控周期，從過去四輪地產(chǎn)調(diào)控周期下銷售的量價變化來看，地產(chǎn)市場表現(xiàn)往往滯后于調(diào)控政策變化，主要表現(xiàn)為地產(chǎn)銷售面積同比在調(diào)控政策出臺后1—2個月內(nèi)快速見頂回落，隨后由“量”傳導到“價”，在2—3個季度后新建住宅價格同比開始回落;在房價回落同時，地產(chǎn)投資增速也開始拐頭向下。

與以往不同，本輪地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)因地制宜、因城施策，一二線城市控需求的同時，大部分三線及以下城市仍在去庫存。本輪地產(chǎn)調(diào)控除了加強需求端調(diào)控外，同樣強調(diào)在供給端對土地供應進行結(jié)構(gòu)性調(diào)控。雖然本輪調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，但是銷售量價下滑幅度明顯弱于以往，調(diào)控半年后，地產(chǎn)銷量同比僅小幅下滑7.4 個百分點，明顯弱于前三輪的26.1、28.2 和33.5 個百分點;同時，房價同比增速下滑相對平緩，拐頭半年后僅小幅回落1.1個百分點，明顯弱于前三輪的5.2、4.8 和4.3 個百分點。

供給端發(fā)力背景下，土地購置“量”“價”均實現(xiàn)明顯修復?！耙虺鞘┎摺闭{(diào)控思路下，一二線城市土地供應總體趨于改善，三線及以下城市持續(xù)熱銷帶動企業(yè)拿地熱情，共同帶動全國土地購置面積出現(xiàn)趨勢性修復。今年上半年，土地購置面積累計同比增速止跌轉(zhuǎn)升，修復至8.8%，較2015年底大幅改善40.5 個百分點。同時，去年以來成交土地溢價率中樞也出現(xiàn)明顯抬升，今年上半年平均溢價率35%，較2015年提升18.7個百分點，維持相對高位。

地產(chǎn)投資增速自去年年初開始修復，今年4月最高修復至9.3%，上半年增速8.5%，均明顯好于去年。有保有壓政策下，一二線城市土地供應明顯改善;棚改貨幣化支持下，三線及以下城市新開工繼續(xù)修復。預計2017年地產(chǎn)投資增速到8%，略好于去年，市場的悲觀預期需要修正。今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的股票以及與之相關的建材行業(yè)資產(chǎn)價格均出現(xiàn)較大幅度的上漲，這是對行業(yè)投資增速、行業(yè)集中度及盈利能力的體現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。