住房貸款證券化窗口開啟 8萬億流動性或涌入資本市場

日前，國務(wù)院法制辦正式公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，公開征求社會各界意見。其中提出，“經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券”，一時之間引發(fā)業(yè)界熱議。

市場分析人士指出，去年的“930新政”，已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化。而此次這項(xiàng)看似不起眼的條款，實(shí)際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開了政策窗口。這對于打開我國信貸資產(chǎn)規(guī)模中占比高達(dá)12.5%的個人住房貸款的證券化大門，撬動其他住房抵押類貸款的證券化無疑具有極為重要的意義。

公積金資產(chǎn)證券化開閘

在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上確定“化解房地產(chǎn)”的方針之后，住房公積金條例的修訂工作開始啟動。而在最新發(fā)布的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》中，最為重要的內(nèi)容之一就是通過發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。

根據(jù)《修訂送審稿》第三十條規(guī)定，“住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進(jìn)行融資，融資成本從住房公積金增值收益中列支”。另外，也可以將住房公積金用于購買國債、大額存單；以及用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。

對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉將打通住房公積金與資本市場之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場源源不斷發(fā)行債券等獲得資金，公積金管理中心可以把募集來的資金再貸款給符合公積金貸款的個人購買住房，也可以用來購買地方政府債券、政策性金融債等實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

長期以來，一邊是銀行房貸利率高、放款難，另一邊卻是數(shù)萬億元的公積金沉淀資金。數(shù)據(jù)顯示，來自中信建投證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，全國住房公積金繳存余額3.97萬億元，貸款余額2.88萬億元。雖然沉淀資金龐大，但是投資渠道狹窄且投資收益較低，導(dǎo)致部分省市已經(jīng)面臨無法為繳存者發(fā)放住房公積金貸款的可能性。在此背景下，拓寬投資渠道、提高貸款流動性是必要之舉。

據(jù)了解，住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化，就是將公積金中心持有的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定現(xiàn)金流的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，通過風(fēng)險隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級，在資本市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)性融資。這也意味著，經(jīng)過資產(chǎn)證券化，或能夠激活住房公積金信貸資產(chǎn)的存量。

“市場不買賬”成為隱憂

雖然我國曾在2005年推出個人住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。當(dāng)年3月，建設(shè)銀行發(fā)行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發(fā)行“07建元1期”。隨后美國次貸危機(jī)爆發(fā)，為了避免受到國外金融危機(jī)的不良影響，我國在2007年暫停了上述試點(diǎn)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然早在2005年就有銀行開始嘗試個人住房抵押貸款證券化，但在2007年第二單住房抵押貸款證券化發(fā)行之后，再無銀行涉足。直到時隔七年后，2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發(fā)行的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”在全國銀行間債券市場招標(biāo)成功，住房抵押貸款證券化才再次啟幕。

與此同時，就在2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會正式發(fā)文指出，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財(cái)政部、央行亦聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

隨后，武漢、鹽城、湖州、常州等紛紛出臺證券化試點(diǎn)業(yè)務(wù)，其中，今年6月30日，武漢住房公積金中心通過發(fā)行“匯富武漢住房公積金貸款1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，也是全國首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。而8月初常州以個人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券成功發(fā)行，總?cè)谫Y額度為6.19億元，也成為目前國內(nèi)公積金行業(yè)資產(chǎn)證券化的單筆最大融資額。

在中信建投證券分析師看來，房貸資產(chǎn)證券化最大意義就在于，通過資本市場募集資金，增加資產(chǎn)池的規(guī)模，增強(qiáng)資金流動性。“出于解決貸款資金供應(yīng)緊張的角度,各地住房公積金管理中心未來將順應(yīng)國家政策,陸續(xù)展開類資產(chǎn)證券化或資產(chǎn)證券化的房貸運(yùn)作，對住房公積金注入流動性。”

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2014年底，我國個人購房貸款余額為11.5萬億，公積金貸款余額為2.55萬億。有估算指出，如我國資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。

但從現(xiàn)實(shí)的角度來看，除了做好充分的風(fēng)險防范準(zhǔn)備之外，解決長期限貸款產(chǎn)品定價問題也是重啟住房貸款證券化需要跨越的一道門檻。以“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”為例，A檔產(chǎn)品加權(quán)平均期限約為4年，利率價格區(qū)間為5.3%-5.8%；B檔加權(quán)平均期限約為10年，利率價格區(qū)間為6.3%-6.8%。

然而，利率市場化進(jìn)程正在加快的當(dāng)下，考慮到當(dāng)前同期限利率債、信用債的市場價格，流動性溢價和信用溢價等因素。房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，特別是公積金房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率必然會被壓低，“市場不買賬”，也成為業(yè)界目前共同的擔(dān)憂。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。