住房限購政策是否適用于“司法拍賣房”

前不久，一份《關(guān)于明確〈關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知〉操作有關(guān)事項的通知》在網(wǎng)絡(luò)上流傳，引起廣泛關(guān)注。

通知中明確“因司法拍賣取得不動產(chǎn)的，按住房限購政策執(zhí)行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動產(chǎn)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)，司法拍賣的成交確認(rèn)時間在通知執(zhí)行日之前的，不執(zhí)行住房限制轉(zhuǎn)讓政策”。

通知的抬頭是“南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室”，發(fā)文時間是6月7日。

有意思的是，網(wǎng)上流傳了另一份文件――《關(guān)于司法拍賣涉住房限購政策有關(guān)問題的通知》，該通知內(nèi)容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級人民法院（以下簡稱“江蘇高院”）在江蘇法院系統(tǒng)內(nèi)部下發(fā)的文件。

該文件表達的內(nèi)容恰恰與“南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室”的通知內(nèi)容相反，兩者時間間隔是一周。

近年來，全國各大城市針對房地產(chǎn)市場推出各項限購政策，“司法拍賣房”是否受限購政策調(diào)整，引起社會關(guān)注。

房管部門和法院“掐架”

中國青年報?中青在線記者看到，江蘇高院的文件專門提到，近日，個別地方出臺文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執(zhí)行局機械套用，不經(jīng)請示上級法院，在拍賣公告中作司法拍賣房產(chǎn)也適用住房限購政策的特別提示，嚴(yán)重影響了司法拍賣成交率及司法財產(chǎn)處置工作。

這份文件的觀點是，司法拍賣是基于公權(quán)力行使的強制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出臺的房產(chǎn)限購政策，主要目的是調(diào)整市場自主交易行為，而基于公權(quán)力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購政策的影響。

文件還要求各級法院在司法拍賣中嚴(yán)禁出現(xiàn)司法拍賣適用房產(chǎn)限購政策的說明或特別提示，在競買人咨詢或現(xiàn)場看樣時應(yīng)當(dāng)作出司法拍賣房產(chǎn)不受限購政策影響的肯定性答復(fù)，鼓勵競買人積極參與競買，消除后顧之憂。

日前，江蘇某地中級人民法院向中國青年報?中青在線記者證實，收到了這份內(nèi)部文件。對于為何出臺這份內(nèi)部文件，江蘇高院未予以回復(fù)。

中國青年報?中青在線記者看到，江蘇高院這份內(nèi)部文件的依據(jù)是，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)登記僅為協(xié)助執(zhí)行行為，并不會對物權(quán)變動產(chǎn)生影響。

這份內(nèi)部文件還指出，執(zhí)行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債后，應(yīng)向不動產(chǎn)登記部門提供執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強制執(zhí)行措施。

針對江蘇高院的“內(nèi)部文件”，“南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室”的通知顯得“火藥味十足”。

中國青年報?中青在線記者并未在相關(guān)網(wǎng)站查詢到該通知的相關(guān)信息，南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室的工作人員說，這是內(nèi)部文件，沒有公開。

公開資料顯示，2016年10月8日，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控，南京市政府房管局成立內(nèi)設(shè)機構(gòu)――南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局長任辦公室主任，建委、物價局、國土局都有副局長擔(dān)任副主任。

中國青年報?中青在線記者注意到，該辦公室的這份通知發(fā)送給南京市中級人民法院、南京市國土局、南京市司法局，各成員單位，各區(qū)房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，并規(guī)定從6月10日開始執(zhí)行。

要求“司法拍賣房”限購是否有法律依據(jù)

關(guān)于“司法拍賣房”，目前多數(shù)城市的做法是遵守法律規(guī)定，不予限購。如西安在2017年6月28日出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中明確提出，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受本通知規(guī)定限制。

2016年11月10日，杭州住建局官網(wǎng)也明確答復(fù)“司法拍賣住房不在限購范圍內(nèi)”。

但是，北京、廣州、深圳、廈門、南京等10多個城市要求“司法拍賣房”限購。

今年4月27日，北京多部門開會后決定，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應(yīng)明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應(yīng)符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

司法拍賣，即法院在民事案件強制執(zhí)行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務(wù)人的財產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。

物權(quán)法規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

民事訴訟法規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。

根據(jù)上述法律規(guī)定或司法解釋，司法拍賣房屋所有權(quán)自法院裁定送達買家時轉(zhuǎn)移，不受限購政策影響，產(chǎn)權(quán)過戶協(xié)助執(zhí)行單位必須配合辦理相關(guān)手續(xù)。

無論是物權(quán)法規(guī)定，還是最高法對民訴法的司法解釋，都對這種特殊的物權(quán)變動形式進行了明確規(guī)定，在現(xiàn)行法律規(guī)定上也毫無爭議。

“法院是有道理的”

“這是因為法院和行政部門實施上有不一致的地方。”北京市律師協(xié)會副會長邱寶昌說，法院是依據(jù)拍賣法來執(zhí)行。拍賣法規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。司法拍賣要讓債權(quán)人的利益最大化。拍賣是一種執(zhí)行程序，要的是價值獲得最大化，價高者得。“如果是限購的話，不是價高就能得到，這就是不一致的地方”。

“限購是政策，不是法律，是一種臨時性措施。”邱寶昌解釋，從調(diào)控角度來說，政府為了平衡房價，作出適當(dāng)?shù)男姓袨槭强梢岳斫獾?，但要注意這種政策的法律依據(jù)是否充分。

“從大的法律方面來講，法院是有道理的，有法律依據(jù)的。”邱寶昌說。

清華大學(xué)法學(xué)院教授王亞新認(rèn)為，對這兩種說法不能簡單地判定哪個對、哪個錯，也不能說政府和法院在“打架”，應(yīng)該討論的是要走什么程序解決問題。

王亞新說，地方政策出臺有其考慮，對此應(yīng)該給予理解。地方政府有權(quán)制定政策，這在他們的權(quán)限范圍內(nèi)，“但發(fā)一個文件就把全國性法律給抵消了，這肯定不行”。

王亞新建議，如果有人通過司法拍賣購買房屋，辦不了產(chǎn)權(quán)證，他可以去法院提起行政訴訟，再由法院來判決，究竟是否要服從限購。司法拍賣究竟屬于哪種性質(zhì)，與一般市場上自由買賣是否等同，這個要根據(jù)具體案件、具體證據(jù)來具體分析，不能一刀切。“要按法律程序一樣一樣來解決，依法辦事”。

對于社會上一些人利用司法拍賣“鉆空子”，王亞新說，這就需要作調(diào)查，比如南京每年究竟有多少“司法拍賣房”，占交易總量的多少，“通過這種辦法來衡量，再作決策”。

王亞新認(rèn)為，“司法拍賣房”的數(shù)量其實是很有限的，不會構(gòu)成對限購政策大面積的突破。有人通過法院拍賣讓相關(guān)資產(chǎn)解凍，再次發(fā)揮作用，這沒有妨礙公共秩序。

（責(zé)任編輯：佟明彪）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。