35城樓市庫存需消化一年 三線城市庫存5年來首跌

近日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議專題研究了推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革，提出要化解房地產(chǎn)庫存，近期決策層也在多個(gè)場合提及房地產(chǎn)高庫存。那么，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)庫存情況如何？在供給側(cè)改革背景下，房地產(chǎn)去庫存又該如何發(fā)力？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，三、四線城市物業(yè)后期應(yīng)該有所節(jié)制，供地節(jié)奏放緩，同時(shí)增加一、二線城市土地供應(yīng)規(guī)模。此外，在物業(yè)戶型結(jié)構(gòu)上，要加大改善性戶型房產(chǎn)供量，同時(shí)提升對(duì)現(xiàn)有庫存的消化速度。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫存，中國地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

35城庫存需消化12.5個(gè)月

據(jù)易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市庫存數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，環(huán)比減少0.4%，同比減少2.5%，存銷比為12.5，這意味著市場需要用12.5個(gè)月時(shí)間才能消化完這些庫存。

其中，15個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，太原、茂名和荊門3個(gè)城市的庫存上升幅度較大；20個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中蘇州同比跌幅最大，為26.6%。顯然，今年以來蘇州房價(jià)上漲明顯，尤其是工業(yè)園區(qū)板塊房價(jià)大漲四成以上。

此外，截至2015年10月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3657萬平方米、18695萬平方米和4241萬平方米，環(huán)比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具體來看，對(duì)于一線城市來說，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷比低于12個(gè)月，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價(jià)上漲的節(jié)奏。

二、三線城市的存銷比走勢也基本一致，總體在收窄。這和目前二、三線城市房價(jià)上漲的城市數(shù)量持續(xù)增加態(tài)勢有密切關(guān)聯(lián)。

值得一提的是三線城市，其10月份新增供應(yīng)量為201萬平方米，而新增成交量為224萬平方米，新增供應(yīng)量略小于新增成交量，這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)小幅下跌，出現(xiàn)了自2011年以來的首次同比下跌。

易居研究院方面認(rèn)為，此類三線城市基本上屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的城市，市場交易相對(duì)活躍，近兩年土地出讓方面也相對(duì)嚴(yán)格，一定程度上抑制了庫存的大規(guī)模上漲，其去庫存的思路，能夠?yàn)?a href="http://a5759.cn/sell/qita/" target="_blank">其他三線城市所借鑒。

事實(shí)上，在三、四線城市布局過多的房企正在加速清理庫存。綠城方面人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“庫存壓力大，這是綠城目前面臨的亟待解決的問題，也是影響綠城下一步整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)的重要因素。”

根據(jù)2015年上半年數(shù)據(jù)，綠城管控項(xiàng)目存量房源（特別是單價(jià)高、總價(jià)高、成本高房源）去化速度緩慢，影響資金流動(dòng)效率。目前庫存房源去化周期平均為25個(gè)月左右。其中，較難去化房源（存量時(shí)間大于12個(gè)月），去化周期預(yù)期為26個(gè)-35個(gè)月。

而在綠城管理層眼中，三、四線城市布局過多，存量房源難以消化確實(shí)拖了綠城的后腿。今年年初，綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和營銷團(tuán)隊(duì)，做出的第一個(gè)營銷策略是加快清理三、四城市存貨。據(jù)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理樓明霞透露，目前三、四線城市存量房源占比在30%-45%之間，而降至25%以內(nèi)是綠城的“理想設(shè)計(jì)”。

不過，易居研究院方面認(rèn)為，對(duì)于其他未納入上述35城統(tǒng)計(jì)樣本的三、四線城市來說，去庫存壓力仍舊較大，整體來看，樓市去庫存仍然任重道遠(yuǎn)。

樓市庫存分化嚴(yán)重

“實(shí)際上目前的庫存結(jié)構(gòu)分析比總量分析更為重要，或者說庫存背后其實(shí)也有分化的現(xiàn)象”，嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這主要體現(xiàn)在房企、物業(yè)類型和城市三個(gè)層次。

從房企結(jié)構(gòu)看，部分銷售業(yè)績較好的房企，其實(shí)也面臨補(bǔ)庫存的需求。這主要是一些大型房企和年度銷售業(yè)績基本完成的房企。而一些中小房企則有一定的困難，此類房企的項(xiàng)目或者是爛尾或者是驗(yàn)收難以合格，整個(gè)去庫存壓力是比較大的。

從物業(yè)類型看，今年120平方米左右的物業(yè)其實(shí)是比較暢銷的，去庫存方面也不錯(cuò)。而一些郊區(qū)的物業(yè)就比較困難，部分小戶型其實(shí)沒有想象的暢銷，因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)的居住習(xí)性是有一定差異的。

而目前之所以庫存出現(xiàn)下滑，在于統(tǒng)計(jì)里面很多都是大城市，銷售業(yè)績不錯(cuò)，投資節(jié)奏相對(duì)沒跟進(jìn)，所以會(huì)帶來庫存規(guī)模的下滑。對(duì)于此類城市，其實(shí)壓力是不大的。而對(duì)于別的城市來說，則需要繼續(xù)發(fā)力，采取多種手段去庫存，比如放寬信貸政策。

而從城市結(jié)構(gòu)看，一、二線城市其實(shí)是需要補(bǔ)庫存的，部分類似上海、蘇州等城市，庫存規(guī)模其實(shí)是不足的，這也是近期此類城市房價(jià)上漲態(tài)勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市，在過去相對(duì)激進(jìn)的土地出讓政策后，即便目前庫存新增量不大，但由于過去形成的規(guī)模比較大，所以整體去庫存壓力是比較大的。

而對(duì)于消化庫存的手段，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，住房制度改革大局已定，核心是實(shí)行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制，但也有值得細(xì)化之處。比如在金融方面，公積金制度應(yīng)當(dāng)改革，應(yīng)建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；針對(duì)外來務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

而從短線政策來看，則需要四方面的措施：一是個(gè)人房貸進(jìn)一步寬松，首付仍有降低的空間；二是應(yīng)取消二手交易的營業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，首套房貸利息可抵個(gè)人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準(zhǔn)降息；四是棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實(shí)物為輔。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。