租賃崛起的制度變革效應(yīng)

租賃崛起是我國住房制度上的重大事件，國家住房政策、住房管理工作已開始向此傾斜。

租賃崛起，能不能降低房價？或許很多人持否定的態(tài)度。因為，“買房置業(yè)”和“安居樂業(yè)”是國人亙古不變的傳統(tǒng)和追求。在當(dāng)代大城市，租房意味著“漂”，只有買房才意味著“扎根”。而且，房子附加很多價值，比如買房才能落戶，買房后小孩才能就近入讀公辦學(xué)校，買房才能辦一張大額的信用卡。甚至，如《歡樂頌》描繪的景象，小區(qū)物業(yè)對業(yè)主和租客的態(tài)度也截然不同。

因此，很多人認(rèn)為，殘酷的現(xiàn)實逼大家去買房，在眾人理性的推動下，房價出現(xiàn)了非理性上漲。不過，現(xiàn)在租房的人越來越多了，目前有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%；20大城市租房人群平均占比達(dá)40%，13個城市占比接近或超過50%。當(dāng)人口向大城市涌入，并剛好碰上了“高房價”，租賃不得不崛起。順應(yīng)這部分剛需，發(fā)展租賃市場就是長效機制。

由此，近期從中央到地方，對租賃市場的重視史無前例，比如發(fā)布租賃法規(guī)、供地配建租賃住房、規(guī)定租賃同享公共服務(wù)等等。近期有兩個信號，筆者認(rèn)為，不僅將宣告租賃時代到來，而且將會對未來房價形成沖擊。一是國家越來越強調(diào)租賃同享公共服務(wù)，這將是從“不得不租”到“可以租”的根本變化。過去，大家選擇租賃有兩種情況，或者買不起房，或者買房前的暫租。

但近期，隨著國家一系列文件發(fā)布，越來越多的城市強調(diào)租賃同享公共服務(wù)，深圳、杭州和南京等城市，常住居民憑租賃合同享受就近入讀公辦學(xué)校，已成為現(xiàn)實，未來多數(shù)城市將跟進。由此，即便房價很高，但租房者可以獨善其身；二是租賃有效供應(yīng)增加。過去，大家都在談，沒有租過房不足以談人生、租房是大學(xué)生了解社會陰暗面的第一課，租賃秩序這么差，誰愿意租房呢？

近期，國家強調(diào)租賃秩序整治，北京力度最大，各地都在學(xué)習(xí)北京。新房空間越來越小，政府管理重心將轉(zhuǎn)向存量房，特別是租賃市場。近期，九部委發(fā)布文件，強調(diào)“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺”，意味著這種轉(zhuǎn)變已開啟。未來，不僅房源、價格、租賃當(dāng)事人等信息將在平臺上披露，且合同錄入、租賃備案都在平臺上進行，當(dāng)事人信用管理和政府監(jiān)管也依據(jù)這個平臺。

7月24日，備受關(guān)注的上海“只租不售”用地出讓，兩宗地均由區(qū)屬國企以超低底價斬獲，著實讓業(yè)內(nèi)震驚，可見政府扶持企業(yè)規(guī)?；赓U的決心和力度。這兩宗地的樓面價不足6000元，而去年同一片區(qū)“招拍掛”出讓地塊的樓面價高達(dá)3.76萬元。筆者粗略匡算，這兩宗地未來的租金回報率可達(dá)4%-5%，考慮到國企帶頭和引領(lǐng)，加上稅收、融資優(yōu)惠，未來企業(yè)租賃將大規(guī)模增加。

如果供地向租賃傾斜，店大不欺客的企業(yè)做租賃業(yè)務(wù)，租賃供應(yīng)的有效性、租賃市場秩序?qū)⒋鬄楦挠^。更為重要的是，類似于上海“只租不售”類型的供地增加了，區(qū)域的租金將會明顯穩(wěn)定下來。同時，鼓勵盤活存量商辦類閑置低效供地，并建設(shè)租賃住房，學(xué)習(xí)北京在低成本的集體土地上試點建設(shè)租賃住房，再加上轟轟烈烈的長足公寓興起等等，未來租賃住房供應(yīng)將會“放量”增長。

由此，房屋租金將會“長周期”下跌。同時，租賃大規(guī)模分流住房需求，商品住房市場供求已趨于平衡，局部開始過剩，商品房價格也難以繼續(xù)大漲。因此，商品住房市場上投資需求將會明顯減少，特別是指望短炒獲利的投機者們，不得不退出市場，高房價或許有了漸進“軟著陸”的選擇。

租賃崛起是我國住房制度上的重大事件，國家住房政策、住房管理工作已開始向此傾斜。近期，政治局會議部署下半年工作時，指出房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時要加強長效機制建設(shè)。因此，未來樓市調(diào)控將堅持“政策穩(wěn)定”和“查漏補缺”的總基調(diào)，同時利用難得的“窗口期”，全面發(fā)力租賃市場建設(shè)，讓“3個一億人”扎根城市，這既是穩(wěn)定樓市，也是穩(wěn)定經(jīng)濟，更是轉(zhuǎn)型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。