強(qiáng)監(jiān)管下的樓市:區(qū)域市場分化 大型房企勝者通吃

在一系列強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿政策的密集作用下，以規(guī)模擴(kuò)張為特征的房地產(chǎn)增量市場正在向存量市場轉(zhuǎn)換，或者說兩者并存，開發(fā)商從單一的建造商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新、租賃市場建設(shè)等。大型房企攜資金、品牌和信用優(yōu)勢，更強(qiáng)勢地兼并收購、擴(kuò)大份額。

“房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入限制性發(fā)展周期。”7月23日上午，新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)上如是說。

“強(qiáng)監(jiān)管”是中國樓市當(dāng)下的主基調(diào)。此輪始于去年9月的房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)過幾輪加碼，如今已進(jìn)入“限購、限貸、限價(jià)、限售、限商”的五限時(shí)代。一系列嚴(yán)厲的手段，顯示出本輪調(diào)控的核心：強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿。

而在北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉看來，此輪調(diào)控“無限不在”，在長效機(jī)制建立前，或者說2020年前都不會(huì)取消。

在此背景下，今年以來的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了顯著分化，首先表現(xiàn)在一二線與三四線市場的區(qū)域分化；其次是房企之間的分化，超級房企強(qiáng)者愈強(qiáng)，并且借助資本的力量實(shí)現(xiàn)規(guī)模和市占率的快速提升。

如何在最嚴(yán)厲的調(diào)控下生存，已成為行業(yè)無法回避的命題。借助其優(yōu)勢進(jìn)行轉(zhuǎn)型，而非被裹挾其中，是眾多房企的目標(biāo)。

分化的區(qū)域市場

不同于過去數(shù)年間的“一刀切”式調(diào)控，隨著城市間分化逐漸顯現(xiàn)，“因城施策”成為新的調(diào)控思路，房價(jià)上漲快速的一二線城市的調(diào)控措施明顯比三四線嚴(yán)厲。

從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年70大中城市數(shù)據(jù)看，一二線樓市成交量價(jià)齊跌，拐點(diǎn)出現(xiàn)；三四線城市得益于去庫存政策的推動(dòng)，保持量價(jià)齊升態(tài)勢。

具體來看，歐陽捷指出，一二線城市成交量出現(xiàn)了同比20%的下降，房價(jià)也在調(diào)整；土地供應(yīng)也是逐年縮減，今年二線城市1-5月份的土地供量相當(dāng)于去年的1/3，更遠(yuǎn)低于前幾年。如果土地供應(yīng)不增加，銷售就不可能再創(chuàng)新高。

三四線內(nèi)部也在分化。歐陽捷說，今年一些二三線熱點(diǎn)城市在春節(jié)期間出現(xiàn)了爆發(fā)性增長，有的成交量增長達(dá)到200%。這些城市房價(jià)上漲的原因是一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。“這種情況我們認(rèn)為不太可能持久。明年就會(huì)減少。”

都市圈核心城市周邊的三四線城市，供應(yīng)也是逐漸遞減，加之調(diào)控使得需求受限，所以未來增長也將縮減。

更多的三四線城市其實(shí)還走在去庫存的路上，成交略微下降，而且趨勢是正在下降的。

綠城中國執(zhí)行總裁李青岸指出，2016年四季度以來，三四線城市的銷售非常好，量價(jià)有30%以上增長。這是因?yàn)檫@一輪的深度調(diào)控導(dǎo)致一二線的溢出效應(yīng)抬高了三四線的房價(jià)，但三四線城市依然不是房地產(chǎn)投資的主力，未來房地產(chǎn)最核心的投資指標(biāo)，是人口的流入。

鐘偉也認(rèn)為，三四線樓市熱度不可持續(xù)。“去三四線瘋狂拿地的開發(fā)商，錯(cuò)誤地判斷了形勢。三四線很難有去化完成的機(jī)會(huì)，供不應(yīng)求的趨勢還是在一線。”他說。

整體而言，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)指出，今年房地產(chǎn)市場的銷售從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增長，仍然是歷史新高。

那么，房地產(chǎn)區(qū)域市場的未來機(jī)會(huì)在哪里？答案可能是有增量的二三線和一線的存量市場。比如說租賃市場。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，從自有自住為主，擴(kuò)展到租住和自住并行，租賃市場會(huì)有一個(gè)發(fā)展空間。

鐘偉認(rèn)為，幫政府所做的保障混改、老舊改造等都有機(jī)會(huì)。但這種機(jī)會(huì)局限在樓市供不應(yīng)求、人口凈流入的地區(qū)。如果沒有辦法做租售并舉或租售同權(quán)，入手自持項(xiàng)目時(shí)，可選的城市并沒有這么多。

與會(huì)人士達(dá)成的共識是，在一系列強(qiáng)監(jiān)管與去杠桿政策的密集作用下，以規(guī)模擴(kuò)張為特征的房地產(chǎn)增量市場正在向存量市場轉(zhuǎn)換，或者說兩者并存，開發(fā)商從單一的建造商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新、租賃市場建設(shè)等。

超級房企誕生

在城市間分化競合的背景下，房企也在出現(xiàn)劇烈分化。

今年上半年登上房企銷售冠軍寶座的碧桂園，在本次論壇上多次被問到規(guī)?；l(fā)展的問題。對此，碧桂園副總裁朱劍敏表示，碧桂園規(guī)模的增長是建立在過去幾年厚積薄發(fā)的基礎(chǔ)上的，它實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的結(jié)果，在去年近12萬億的房地產(chǎn)銷售中，碧桂園也僅占3000億而已。

不過，超級房企的市占率在迅速提高。根據(jù)歐陽捷的研究，行業(yè)集中度提升非?？欤?016年1-23名的房企銷售額加起來3.15萬億、市占率約為26.8%；今年上半年其市場份額提高到36.3%，預(yù)計(jì)2020年占比將達(dá)51%。

大型房企攜資金、品牌和信用優(yōu)勢，更強(qiáng)勢地進(jìn)行兼并收購，擴(kuò)大份額。比如萬科領(lǐng)銜收購普洛斯，融創(chuàng)和富力收購萬達(dá)文旅、酒店，就通過資本實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

依托傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的強(qiáng)大實(shí)力，大型房企在轉(zhuǎn)型上也擁有更多的選擇權(quán)和空間。比如，萬科集團(tuán)副總裁王蘊(yùn)表示，萬科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略是踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略。從城市功能的擴(kuò)展上來看，萬科能提供的產(chǎn)品除了現(xiàn)在做的主流產(chǎn)品開發(fā)到長租公寓，還包括酒店、物流、醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。

龍湖副總裁袁春認(rèn)為，中國房地產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值的方式是4個(gè)維度：時(shí)間、空間、頭寸和創(chuàng)新運(yùn)營。下一個(gè)階段，如果把時(shí)間和空間、頭寸拿捏好的情況下，創(chuàng)新運(yùn)營就非常重要。一二線城市基本沒有可以拿來銷售的住宅，未來一定要靠運(yùn)營去提高附加值和競爭力。

長租公寓是龍湖重點(diǎn)布局的轉(zhuǎn)型運(yùn)營領(lǐng)域之一。“在一線城市，房價(jià)的漲幅會(huì)放緩或者是下跌，租金收益率已經(jīng)慢慢上來。我們正好守好在一線城市，隨著一線城市房價(jià)上漲，租賃是一個(gè)大方向。”

綠城的轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式則向代建領(lǐng)域延伸。目前，綠城中國的代建項(xiàng)目已達(dá)到166個(gè)，總建筑面積達(dá)4881萬平方米，可售金額達(dá)2848億元，總代建費(fèi)收入金額達(dá)131億元。

不過，在去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)融資已經(jīng)大幅收緊，房企的資金鏈和現(xiàn)金流問題凸顯。

任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)企業(yè)在2015-2016年的融資額大幅增長，達(dá)到8500多億；但在今年1-5月，108家房企的融資持續(xù)下滑，包括銀行貸款、票據(jù)、發(fā)債等其他融資都在下降，雖然6月有所回升，但仍然無法達(dá)到過去兩年的水平。到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個(gè)還債高峰，額度達(dá)到3300億；2019年額度則達(dá)到4400億，今年、明年、后年房地產(chǎn)企業(yè)還債規(guī)模將超一萬億。

他認(rèn)為，接下來的時(shí)間，某些房企的現(xiàn)金流會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，還貸高峰也會(huì)影響到一些企業(yè)未來的變化。

“我們覺得大企業(yè)，比如現(xiàn)在去參股、投資、收購以及分紅等，這些浪費(fèi)現(xiàn)金流的事情可能要盡量減少，更多的是做銷售和回籠，拿錢和借錢。”歐陽捷說。

他給中小房企的建議是，跟大企業(yè)合作；投資給私募基金；當(dāng)然前提是在海外市場相對穩(wěn)定的情況下投資海外。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。