租購?fù)瑱?quán)另一面:首批住房租賃試點(diǎn)廣東占比1/3

廣州人陳曉桐一度以為，自己愁了半年的女兒上學(xué)問題，一夜之間得到了解決。7月17日晚上，她一條條地翻看關(guān)于廣州“租房上名校”的微信朋友圈推送，并把它們轉(zhuǎn)發(fā)到自己的家族群和朋友群里。“結(jié)果應(yīng)該是統(tǒng)籌生不是地段生，相比原有政策變化不大，名校學(xué)位資源這么緊缺，基本上不了。”陳曉桐自嘲道。

一條被過度解讀為“租房上名校”的“租購?fù)瑱?quán)”，讓廣州這個多年的一線城市房價洼地，搶在了最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政的前頭。

7月17日，廣州市政府網(wǎng)站公布了《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，從保障租賃雙方權(quán)益、增加住房供應(yīng)、壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)三方面提出了16條具體措施，當(dāng)中包括成立國有住房租賃公司等。隨后，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。廣州是全國首批開展住房租賃試點(diǎn)的12城之一。

值得注意的是，首批12個試點(diǎn)城市中，廣東就有廣州、深圳、佛山、肇慶4個試點(diǎn)城市，占比1/3，廣東住房市場改革的重要性可見一斑。

以今年全國兩會前北京“3·17”房地產(chǎn)新政為起點(diǎn)，過去的4個多月，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼升級。相比于以往的限購、限貸、限價，今年加入了限售和限商，邁入“五限時代”。市場作出了明顯反應(yīng)，熱點(diǎn)城市房價上漲勢頭得到遏制。同時，在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場獲得國家和地方政府的大力支持，房地產(chǎn)調(diào)控思路從前四個月的限制房價過快上漲，進(jìn)入力推租賃市場發(fā)展階段。

至于“租購?fù)瑱?quán)”何時落地，廣州市教育局宣傳交流處一名工作人員對時代周報(bào)記者表示，目前各區(qū)正在制定新政策的具體細(xì)則，將由廣州市住建委統(tǒng)一發(fā)布具體的文件和解讀。

2016年人口增量廣州居首

陳曉桐生于一個普通的廣州家庭，像她這樣家境普通、夫婦倆均為工薪階層的廣州本地人，她身邊不少—當(dāng)中大多“啃老”買房。但陳曉桐夫妻都非獨(dú)生子女，買房就沒那么簡單了。

結(jié)婚生子后，陳曉桐一家三口住進(jìn)了父母家，方便老人照顧孩子，她不是沒想過買房，只是“在觀望中一再錯過了機(jī)遇”。

過去幾年，廣州的房價走勢溫和，在一線城市中常被稱“價格洼地”。在去年10月的調(diào)控中，廣州成為唯一沒有在限購和限貸上“加碼”的一線城市。

然而，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系日益緊張。2016年廣州人口增速達(dá)到4%，2015年、2014年這一數(shù)字僅為3.22%和1.19%。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年，廣州市常住人口達(dá)1404.35萬人，增量在北上廣深四城中居首，其中戶籍人口870.49萬。報(bào)告顯示，2017年前兩個月，廣州中心五區(qū)的二手住宅成交均價接近4萬元/平方米，同比去年上漲近萬元，漲幅超過三成。

這成為3月17日深夜，廣州市緊隨北京房地產(chǎn)新政出臺，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“升級令”的背景。“3·17”開始，“限售”政策成為全國房地產(chǎn)調(diào)控的主流。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括成都、廈門、福州、青島、杭州等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的政策。

各地嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施效果初顯。國家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價環(huán)比下降。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在接受時代周報(bào)記者采訪時表示，本輪調(diào)控著重于彌補(bǔ)之前的政策“漏洞”，包括對于特定產(chǎn)品（商住、學(xué)區(qū)、平房、法拍房）的調(diào)控，針對離婚和個稅等規(guī)定的調(diào)整，在很大程度上遏制了炒房需求，現(xiàn)在的交易量應(yīng)該反映了除置換需求外的真實(shí)需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的影響已經(jīng)在一線城市全面出現(xiàn)，過去漲幅較快的熱點(diǎn)城市成為價格下調(diào)的主力。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會持續(xù)加碼，整體房地產(chǎn)市場在三季度的慣例淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。

廣東住房租賃改革啟動早

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，越來越多的中國人涌向大城市。面對過高房價，剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工者都只能選擇租房。

作為全國流動人口第一大省，截至今年7月10日，廣東省流動人口達(dá)4048萬人，住房租賃市場需求旺盛，相關(guān)改革已走在全國前面。今年2月，廣東省政府發(fā)布文件，明確表示支持住房租賃消費(fèi)，并出臺了一系列優(yōu)惠政策。在納入試點(diǎn)前，佛山和肇慶已成立住房租賃平臺。

華南城市研究會副會長孫不熟對時代周報(bào)記者說，在房價很難降下來的情況下，發(fā)展租賃市場可在一定程度上解決年輕人在大城市的住房問題。未來房地產(chǎn)調(diào)控可能是“兩條腿走路”，一方面，購買商品房會繼續(xù)受到嚴(yán)格限制；另一方面，將加大租賃市場的供應(yīng)量，給予租賃住房在戶籍、教育方面的同等權(quán)利。

今年3月，廣州推出了16668套公共租賃住房，面向用人單位整體租賃，用于解決新就業(yè)無房職工居住問題，今年下半年將推出面向個人（家庭）供應(yīng)的新就業(yè)無房職工公共租賃住房房源。7月，廣州市住房保障辦進(jìn)一步放寬來穗務(wù)工人員公租房申請條件，其中最大的變動是，擬不再設(shè)定收入線、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)限額的規(guī)定。

7月17日，廣州發(fā)布的租賃新政中明確，通過“供”“改”兩大渠道增加租賃住房供應(yīng)。一方面，增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。另一方面，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

從國家層面看，早在2016年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控措施若太頻繁，方向轉(zhuǎn)變太快，會讓企業(yè)和老百姓都無所適從，一定程度上不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相比之下，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，增加房屋“供應(yīng)池”，是符合市場規(guī)律的柔性手段，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要途徑。

此次，廣州租賃新政中最大的變動是：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。但事實(shí)上，政策設(shè)置了較高的門檻，承租人還要符合本地?zé)o房、租房有備案兩個條件。在學(xué)位緊缺的地段，若無自有房產(chǎn)而希望租房進(jìn)入名校，可能性并不大。

由于政策細(xì)則擬8月底才出臺，鏈家數(shù)據(jù)顯示，目前廣州學(xué)位房租金尚無明顯變化，房東和租戶仍處于觀望狀態(tài)。廣州市教育局宣傳交流處的一名工作人員對時代周報(bào)記者表示，租房可就近入學(xué)其實(shí)是一個舊政策，以往只要符合條件，就能夠到相應(yīng)的學(xué)校去上學(xué)。目前各區(qū)正在制定新政策的具體細(xì)則，廣州市教育局已與廣州市住建委充分溝通，屆時會由住建委統(tǒng)一發(fā)布具體的文件和解讀。

回到1998年？

“我覺得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，有點(diǎn)像回到1998年左右。那時候住房改革剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內(nèi)需增長。”7月19日，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受新華社采訪時表示，“今天行業(yè)站在一個新起點(diǎn)上，近期，上海表示‘十三五’期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計(jì)劃，標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力。”

這不是郁亮第一次公開提到1998年，7年前，他接受《中國證券報(bào)》采訪時，亦曾發(fā)表過類似觀點(diǎn)，表示“行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷”。

此輪調(diào)控過后，一線城市能回到1998年的初衷嗎？

《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）》預(yù)測，2017年房地產(chǎn)市場分化將進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租賃市場有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。

2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。今年5月19日，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，成為中國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)，被認(rèn)為是建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展長效機(jī)制的重要一步。

但鏈家研究院的報(bào)告顯示，中國的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場約30%的標(biāo)準(zhǔn)，目前住房租賃市場仍面臨不少難題。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國的戶籍制度催生了國民“重售輕租”的觀念。在一二線城市，房屋產(chǎn)權(quán)背后附加了核心資源價值，典型的是學(xué)區(qū)房，這使得買房成為在城市居住的唯一選擇。

張大偉對時代周報(bào)記者表示，因?yàn)樽馐郾葢沂?，對于房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高。同時，在房價上漲過程中，租戶也經(jīng)常處于選擇購房的等待過程中，一旦有了購房資格、存夠首付就會買房，離開租賃市場。“鼓勵租賃發(fā)展，最有效的辦法應(yīng)該是保證房價不漲。”張大偉說道。

孫不熟則分析，目前中國的租賃市場還停留在“散戶對散戶”的原始階段，服務(wù)比較粗糙。未來小業(yè)主可以把房子交給大企業(yè)，由大企業(yè)統(tǒng)一包裝成長租公寓去運(yùn)營和管理。但要建立成熟的租賃市場，涉及政府的政策、社會資本的參與性以及公眾心態(tài)的變化，是一個非常復(fù)雜的博弈過程。

“租購?fù)瑱?quán)”的短暫狂歡暫告一段落，陳曉桐也等來了好消息：她的婆婆終于決定將自主房過戶給兒子—而這套位于廣州市老城區(qū)的老房子，擁有省一級小學(xué)的學(xué)位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。