潘石屹回應(yīng)告別開發(fā)商傳言：一回半回還告別不了

“賣賣賣”幾乎成了地產(chǎn)商近來的集體選擇，曾公開表示“在資產(chǎn)荒時，我擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好”的地產(chǎn)大亨潘石屹，在時而“自持”，時而“整售”的公開宣言后，目前也選擇了“賣”這條路。

6月26日，潘石屹的SOHO中國以35.73億元整售虹口SOHO，折合單價為每平方米5.1萬元人民幣，買家為新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國。7月4日，潘石屹對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業(yè)。

再一次“變卦”后，對于外界的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)稱，他認(rèn)為做生意的最基本原則是“低進高出”。值得一提的是，他還認(rèn)為，如今互聯(lián)網(wǎng)共享精神是反房地產(chǎn)的。

三年來屢次“變卦”

售樓是潘石屹的本行，本不應(yīng)讓外界感到驚訝。不過，引起大家熱議的，是潘石屹一次又一次的“變卦”。

2012年，SOHO中國在業(yè)績會上宣布，逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)，開啟SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路。這被潘石屹認(rèn)為是SOHO中國的第三次轉(zhuǎn)型，前兩次轉(zhuǎn)型分別是早年公司從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中國改為“自持”模式后首次“變卦”，將位于上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股。當(dāng)時SOHO中國的官方回應(yīng)是發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機遇。由于溢價僅為11.26億元，溢價率不足27.4%，外界認(rèn)為該次變卦是SOHO中國轉(zhuǎn)型后的無奈之舉。

2016年7月，SOHO中國將公司旗下SOHO世紀(jì)廣場項目以32.2億元的價格整售給國華人壽保險股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。

2016年8月，潘石屹宣布將繼續(xù)出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場3個非核心項目。然而，在時隔半年后(2017年3月)的SOHO中國業(yè)績報告會上，潘石屹當(dāng)眾變卦，稱要暫緩銷售，并聲稱：“在資產(chǎn)荒時，我擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。”

3個月后，潘石屹毫無征兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售，并對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目的整售，外界保守估值在105億元左右。

如果算上2014年以30.5億元出售凌空SOHO一半項目給攜程，以及2015年9月潘石屹將外灘地王股權(quán)以84.93億元轉(zhuǎn)讓給復(fù)星，據(jù)記者估算，潘石屹自宣布轉(zhuǎn)型“包租公”以來，出售上述項目（光華路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未計算在內(nèi)）涉及資金約236億元。與此同時，據(jù)公開資料顯示，在此期間SOHO中國并未拿下新的地產(chǎn)。

已到資產(chǎn)處置高點？

“在價位低時進貨，在價位高的時候就出貨，我們還是要永遠遵循這個原則?，F(xiàn)在的價格比原來的價格翻了一番多，如果之前（價格低）時就拿房產(chǎn)到市場上銷售，不符合我們的原則。”這是潘石屹對SOHO中國最近一系列“賣賣賣”行為最直接的解釋。

潘石屹認(rèn)為，衡量資產(chǎn)處置高點的標(biāo)準(zhǔn)只有一個，就是租金回報率。租金回報率和售價成反比關(guān)系，租金回報率越低，售價越高。

易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“我不認(rèn)同存在地產(chǎn)高位一說，租金回報率低確實是SOHO中國處置資產(chǎn)的一個原因，但更重要的是SOHO中國向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型希望持有更多現(xiàn)金。”

“只要現(xiàn)金流不斷，SOHO中國的轉(zhuǎn)型就是成功的。”潘石屹曾向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示。

財報顯示，雖然真正轉(zhuǎn)型后營業(yè)額持續(xù)下滑，但SOHO中國2016年的租金收入已經(jīng)是4年前的10倍之多，且占到全部營業(yè)額的95.8%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”已經(jīng)隱現(xiàn)。

以北京望京地區(qū)為例，據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，自2014年一季度以來，望京地區(qū)寫字樓的租金增幅緩慢，近4年來每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區(qū)寫字樓租金價格在8.29元/平方米/天。此外，由于新寫字樓盤不斷竣工，自2015年三季度開始，望京地區(qū)寫字樓空置率逐漸走高。

外界猜測，這可能是潘石屹愿意將2016年出租率高達95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享經(jīng)濟反房地產(chǎn)？

對外界關(guān)于其可能打算告別房地產(chǎn)開發(fā)商身份的猜測，潘石屹的回應(yīng)是：“一回半回還告別不了。”

按照潘石屹對外公布的計劃，處置辦公物業(yè)非?？捎^的一筆資金將全部用來發(fā)展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹視為SOHO中國轉(zhuǎn)型方向，經(jīng)過兩年多的發(fā)展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。但對于SOHO3Q的盈利數(shù)字，SOHO中國回應(yīng)《中國經(jīng)濟周刊》記者時稱，涉及商業(yè)機密，不便透露。

7月11日，共享辦公的鼻祖wework融資7.6億美元，估值已經(jīng)超過200億美元。據(jù)潘石屹透露，為了把SOHO3Q的價值體現(xiàn)出來，下個月SOHO3Q也會考慮融資。

為什么如此看好共享辦公？潘石屹認(rèn)為共享經(jīng)濟是中國房地產(chǎn)的未來，也是各行各業(yè)的未來。“互聯(lián)網(wǎng)時代和人工智能時代的到來是反房地產(chǎn)的。所以我們現(xiàn)在就要通過學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能，進一步了解這個時代最本質(zhì)的東西是什么?？萍嫉倪M步讓全世界范圍內(nèi)各行各業(yè)的共享成為可能，房地產(chǎn)行業(yè)也可以把重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)模式，變成一個可以和大家分享資源的平臺。”潘石屹如此說道。

為何地產(chǎn)商紛紛向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型？易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽向《中國經(jīng)濟周刊》記者解釋說：“地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了過去20年的粗放式快速發(fā)展，現(xiàn)在重資產(chǎn)的利用率逐步走低，住宅、商辦均是如此。輕資產(chǎn)是靠專業(yè)賺錢，不僅輕資產(chǎn)公司估值是傳統(tǒng)房企估值的2～4倍，也更能抵御資產(chǎn)價格波動的風(fēng)險。更重要的是，輕資產(chǎn)公司的利潤率也會相對更高。”

根據(jù)易居中國研究院的研究結(jié)果，共享辦公只是輕資產(chǎn)的一個狀態(tài)，目前地產(chǎn)商的輕資產(chǎn)模式還處于摸索階段。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。