房企瞄準粵港澳大灣區(qū) 深圳市場顯擠出效應

粵港澳大灣區(qū)有望成長為下一個世界級大灣區(qū)，屬于大灣區(qū)的深圳（樓盤）自然成為各路房企的必爭之地。不過，深圳土地拍賣數量少門檻高，城市更新項目更是“一票難求”，房企在深圳市場的競爭也進入白熱化階段。

外地房企布局深圳

深圳本土大型房企云集，其中不乏萬科、招商蛇口這樣的龍頭企業(yè)，然而高房價的深圳仍對外地房企充滿誘惑，加之現在的粵港澳大灣區(qū)“光環(huán)”。因看好深圳市場，在上月底首創(chuàng)置業(yè)力克11家房企，以18.45億元的總價拿下深圳龍華一宗商地，面積僅9518.58平方米，樓面地價卻高達每平方米42320元，溢價率達190%，這是首創(chuàng)置業(yè)第一次殺入深圳。在此之前，龍湖地產已經通過拿地先后進入深圳和香港市場。

2015年收購佳兆業(yè)宣告失敗之后，孫宏斌進軍深圳的決心并未受到阻攔。去年5月，融創(chuàng)中國及萊蒙國際曾訂立并購框架協(xié)議。在融創(chuàng)中國獲得的項目中，深圳萊蒙·創(chuàng)智谷是當時龍華新區(qū)首個“工改工”項目。

由此可見，對于許多房企而言，在粵港澳大灣區(qū)特別是深圳的布局早已做足了準備，等待時機成熟一舉殺入。以龍光地產為例，截至2017年3月20日，包括“招拍掛”土地項目和城市更新項目在內的總貨值約3400億元，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比高達85%至2900億元。美聯物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，房企抓準時機進入大灣區(qū)表明其認同大灣區(qū)概念，相信大灣區(qū)未來發(fā)展能達到相當的規(guī)模。

中國指數研究院認為，盡管調控政策不斷加碼升級，但深圳等一二線城市因其穩(wěn)定的剛性需求和強大的抗風險能力，成為品牌房企爭相追逐的市場，更是其重要業(yè)績保障。

城市更新一票難求

不過，就在今年上半年深圳無一例住宅用地掛出。隨著地價高企、房企融資渠道全面收緊、土地出讓數量減少以及條件日益苛刻，外地房企特別是中小型房企在深圳土地市場的競爭中也趨于弱勢，中小房企如今也很難再通過一小部分資金撬動招拍掛。此外，深圳已經率先進入存量房時代，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，更成為房企眼中的“香餑餑”。

在深圳，京基、卓越、佳兆業(yè)、鴻榮源等作為早早接觸城市更新的房企，多年前就已攻城略地，儲備了大批優(yōu)質城市更新項目。記者調查發(fā)現，僅在深圳市羅湖區(qū)，京基已涉及蔡屋圍、水貝村、布心村、湖貝新村以及羅芳村等城市更新項目。

近幾年來，恒大、龍湖、碧桂園等外地大型房企紛紛進駐，尋找城市更新項目。不過，由于“僧多粥少”，外地中小型房企在深圳城市更新市場上可謂處境艱難。在一些市場人士看來，即使搶到了城市更新地塊，中小型房企可能根本就啃不下去。雖然舊改地價比招拍掛地價便宜，但不確定的改造周期考驗一家企業(yè)的資金實力和專業(yè)能力。第一太平戴維斯高級董事、深圳投資部主管吳睿認為，由于深圳土地供應量非常小，招拍掛越來越少看，開發(fā)商獲取土地的主要渠道為城市更新和收購。不過，吳睿認為，相較于耗時過長的城市更新，房企更傾向于收購比較成熟的項目，但是現在成熟項目的價格也非常高。“無論通過哪種方式，外地房企如今要進軍深圳都要付出高昂代價。”

對于外地房企而言，想進軍深圳的土地拍賣和城市更新市場都“不容易”。那么，深圳市場會不會出現“擠出效應”？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一些房企會發(fā)現最近深圳的土地拍賣節(jié)奏較慢，城市更新的機會也比較少。說起“擠出效應”，部分資金或許會選擇如惠州（樓盤）、中山（樓盤）、珠海（樓盤）等“臨深城市”，部分房企或出現在這些城市拿地的心態(tài)。此外，外地房企想要進入深圳市場，可以采取聯合開發(fā)的模式，也是出于降低成本的考慮。

去臨深片區(qū)、去粵港澳大灣區(qū)的城市，保存實力并有朝一日“再回深圳”，或許將成為許多外地房企的選擇。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。