原房改組組長孟曉蘇： 年輕人有條件趕緊買房

1992年，改變計劃經(jīng)濟模式，就意味著把巨大的住房壓力開始轉(zhuǎn)變?yōu)榭捎^的市場。這一年，帶著使命，孟曉蘇從國家商檢局副局長轉(zhuǎn)崗到中房集團做總經(jīng)理，隨后擔(dān)任國家房改課題組組長。1998年，孟曉蘇們把住房是經(jīng)濟新增長點和新消費熱點這“兩新兩點”形成了理論，并研究出一套房改的思路。25年過去，改革未有盡期，比如土地問題，孟曉蘇說：“歷史上的供地減少已經(jīng)成為定局，所以未來的房屋產(chǎn)出肯定很難大幅度上升。很多城市不是沒有土地，而是沒有把土地利用在該用的地方”

1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長，見證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計者之一，孟曉蘇對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。

這與他豐富的經(jīng)歷是分不開的。上世紀(jì)80年代，孟曉蘇身處中南海，擔(dān)任萬里同志的秘書長達8年，見證了那個風(fēng)云年代一系列重大改革開放政策的制定與實施過程。1992年，他到中房集團任職，從此在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域深耕細作，歷任中房集團總經(jīng)理、董事長。孟曉蘇執(zhí)掌中房集團期間不斷推進住房制度改革，他系統(tǒng)、專業(yè)的思想對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，被譽為“中國房地產(chǎn)之父”。

今年68歲的孟曉蘇早已過了“知天命”與“耳順”的年紀(jì)，還有什么想實現(xiàn)的夢想？在7月7日接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時，孟曉蘇沒有過多思考便脫口而出：“要說還有什么理想，我就希望能夠在行業(yè)里盡快建立一個長效機制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。”他堅持認為：房地產(chǎn)仍是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動力將會持續(xù)若干年。

房地產(chǎn)稅可從小產(chǎn)權(quán)房起征

房地產(chǎn)稅征起來也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計得很復(fù)雜，是因為他們不想讓房地產(chǎn)稅落地。

中國房地產(chǎn)報：怎么看房地產(chǎn)稅在長效機制中的作用？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團最早提出來的。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經(jīng)從沒有房子變成有房子，而且我們預(yù)見到，今后會出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以征收房地產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個變化，過去老百姓沒有財產(chǎn)的時候你沒有辦法征稅，有了財產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國際通用的征稅方式。過去我們不是沒有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時提倡的就是增加“保有稅”，同時減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個方向。

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因為政府現(xiàn)在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來建設(shè)城市，用這個辦法來把城市建設(shè)不足的資金補足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個人群。你看最后把地價拉得高高的，把房價拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費用，可是原來有房的人就不需要承擔(dān)了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。我們現(xiàn)在是從弱勢群體那兒拿錢來補貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個制度設(shè)計就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設(shè)有正常的財政收入，才能有合理的財政支出，應(yīng)該是這么一個思路。

中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因為太復(fù)雜嗎？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計得很復(fù)雜，是因為他們不想讓房地產(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說70年土地使用權(quán)的問題，其實那不是問題。國外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡單的辦法就是引進國外的稅法并讓它符合中國的實際。比如對什么房子征稅？只需要按照國外的辦法辦，對所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來退稅。到底是按照評估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計算。房子賣了、新人買了都是按照新的購置原值來征稅，這樣就把原來在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

中國房地產(chǎn)報：從哪些房子起征呢？

孟曉蘇：最簡單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒有交過土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點，比如說征2%，這就是國際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了，這個比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補土地出讓金要強。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對物權(quán)法中規(guī)定的“自動續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補不補錢的問題了。

中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)稅征收有時間表嗎？

孟曉蘇：我也不清楚，誰下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺得社會上要形成這么一種呼聲，認為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實現(xiàn)社會公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費用，是不合理的，是不公平的。

以房養(yǎng)老：保險公司擔(dān)心房價下跌

我們已經(jīng)算是把以房養(yǎng)老這件事情基本做成了，未來就希望更多的保險公司認識這一點，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項。

中國房地產(chǎn)報：您以房養(yǎng)老的新事業(yè)現(xiàn)在進展如何？有沒有遇到什么難題？

孟曉蘇：我在2003年把反向抵押“以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品報送給了溫家寶總理，他當(dāng)天就批示給了保監(jiān)會和原建設(shè)部的兩位主要負責(zé)人。10年之后，也就是2013年國務(wù)院重新發(fā)文，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點。經(jīng)過了三年時間，在北京、上海、廣州、武漢四個城市由幸福人壽把它試點成了?，F(xiàn)在投保的已經(jīng)有108戶，154位老人已經(jīng)享受到了“反向抵押、以房養(yǎng)老”的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個月的給付金都比他們的退休金要多出來一倍以上，而且房子還是繼續(xù)住到終身，保險給付金也供養(yǎng)終身。有的老人得了這么多錢，重新規(guī)劃生活、裝修房子、更換電器、旅游等，有的老人還拿一部分錢補貼子女。

我相信從長線看，老人普遍生活水平提高了，能延長生命；老人活得越長，房價也會漲得越高，對保險公司來說也沒有太大風(fēng)險。特別是去年北上廣、今年的武漢房價一漲，保險公司已經(jīng)沒有危險了。你說再大的風(fēng)險能夠抵得過北京、上海房價一下子漲了30%~40%？保險公司再怎么精算也沒想到有這么大的增長幅度，一下子把未來的風(fēng)險預(yù)期壓低了很多。其他保險公司之所以猶猶豫豫不敢進，就是怕房價跌。所以現(xiàn)在需要更多的保險公司認識到，房價總體還是在漲的。

房價要上漲的看法已經(jīng)慢慢形成共識。所以我覺得“反向抵押、以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品，未來很可能會成為更多老人的選項，它的發(fā)展應(yīng)當(dāng)為更多的老人帶來歡樂，讓更多的老人健康長壽地生活，這樣也能夠適應(yīng)中國迅速老齡化的事實。

中國房地產(chǎn)報：這個覆蓋面有多大？

孟曉蘇：到底覆蓋面多大，從現(xiàn)在來看，我覺得還是個供給側(cè)問題。到現(xiàn)在只有兩個保險公司在試探地做這個業(yè)務(wù)，而且這個業(yè)務(wù)只做了幸福人壽的“幸福房來保”A類產(chǎn)品，就是按照所有的房屋增值都歸老人，一次性定了給付金以后，終身不再變動，以這個比較死板的方式來做，優(yōu)點就是所有增值不會被保險公司分走，但是增值以后老人也拿不著更多的錢。

如果再進一步地變化，可以演化出更多的產(chǎn)品，包括隨著房屋價格增長，老人可以更多地領(lǐng)錢，當(dāng)然抵押了的房子增值了以后，保險公司也應(yīng)該分一部分，這樣的話就使得保險公司應(yīng)對房價下跌的能力強了?，F(xiàn)在這個產(chǎn)品已經(jīng)試點成功，這個事情已經(jīng)基本做成了。未來就希望更多的保險公司認識到這一點，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項。

中國房地產(chǎn)報：做這一項事業(yè)的人，目前還算是寥寥無幾吧？

孟曉蘇：寥寥無幾，就是一個小團隊。

中國房地產(chǎn)報：所以在這個過程中，您會不會有一種人們說的做英雄的孤獨感？

孟曉蘇：沒有，這個產(chǎn)品本身已經(jīng)成型了。當(dāng)時我說有20戶就算成功了，結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)到這么多了。現(xiàn)在之所以發(fā)展不快，是受到幸福人壽本身資產(chǎn)規(guī)模限制，一個中型保險公司不能做這么多業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備做到200戶就停了，現(xiàn)在已經(jīng)做到100多戶了，所以要精選客戶。那么是不是應(yīng)該做到200戶就停？還需要幸福人壽自己去判斷。那些巨型的保險公司為什么不能來做呢？很多事情開始人們不認識，后來才慢慢認識到?，F(xiàn)在保險公司普遍地擔(dān)心一件事：我給老人做了，如果房價跌了怎么辦？你看，他們還在錯誤的認識中循環(huán)。

勸年輕人：有條件趕緊買房

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上升通道，未來若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的情況，但總體上還是上漲。

中國房地產(chǎn)報：您怎么看現(xiàn)在的房價問題？

孟曉蘇：有很多人用國外完善的房地產(chǎn)市場和純粹的房地產(chǎn)市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當(dāng)時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分占全國的城市住房不少。

至于說最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個數(shù)據(jù)拿出來是烏龍。這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

我對房價趨勢的看法是三句話：短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長期看通脹。“短期看供求”，比如供給側(cè)改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來大城市、一線和部分二線城市商品房供應(yīng)不夠。

“中期看結(jié)構(gòu)”指的是，到底房屋供應(yīng)里有沒有足夠的保障房供應(yīng)，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應(yīng)，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

第三個是“長期看通脹”。房價歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房價都在長期上漲。你看有些國家的房價雖然有漲有跌，但是從長線來看是上漲。

中國房地產(chǎn)報：您前面也講了現(xiàn)在該買房。

孟曉蘇：對，有條件買房的就可以買，因為房價還是在繼續(xù)上升的過程之中，我這些年從來不會勸人家不要買，我認為你有需要就盡早買。從長線就能看出來這種財富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認為繼續(xù)向老百姓宣傳房價會下降是不對的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點的荒謬。要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上漲通道，未來若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現(xiàn)在行政干預(yù)的因素，那么房價逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實這種作為最終是沒有效果的，反而會浪費大量的行政資源。什么時候房價會出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場上才會出現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)報：從這個角度來看，您對于當(dāng)下租售并舉制度是贊同的。

孟曉蘇：非常贊同。原來經(jīng)濟適用房只售不租是不對的，當(dāng)時我們就主張應(yīng)該要發(fā)展租賃市場。現(xiàn)在租售并舉，而且根據(jù)各地的不同情況，這本來就是市場上已經(jīng)出現(xiàn)的一種潮流。我們需要用各種各樣的機制去滿足居民的需要。我認為，市場經(jīng)濟不需要有政府過多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場的方式解決。不同的購買者和租賃者會在市場上找到自己的定位和選項。

積極推動政策轉(zhuǎn)型

我們要明確地講出來，房地產(chǎn)仍然是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動力將會持續(xù)若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟發(fā)展的客觀實際。

中國房地產(chǎn)報：您當(dāng)下最關(guān)心的事是什么？

孟曉蘇：我現(xiàn)在最關(guān)注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔(dān)任董事長的匯力基金就是在努力推動政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔(dān)任組長，請了全國政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問。我們希望能夠通過我們的課題研究，推動地方政府把已經(jīng)形成的100多萬億元的資產(chǎn)拿出一部分來做證券化，積極化解地方債。

中國房地產(chǎn)報：您對于轉(zhuǎn)型中的開發(fā)商有什么建議？

孟曉蘇：這么多年我不做多少房地產(chǎn)開發(fā)，但是更多地關(guān)注房地產(chǎn)政策，我是積極地在推動著政策轉(zhuǎn)型，希望能夠讓大家認識到房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟發(fā)展的主引擎。

中國房地產(chǎn)報：學(xué)者、官員、企業(yè)家等身份您都親身經(jīng)歷，我不知道您自己最喜歡什么樣的身份，還有哪些想實現(xiàn)的理想？

孟曉蘇：學(xué)者、官員、企業(yè)家這些身份都是人們從不同角度看到的。對我來說，我更覺得“學(xué)者”或者“學(xué)生”更好。因為到現(xiàn)在了還是得學(xué)習(xí)，而且我學(xué)來的東西、從國外引進的東西都很快就變成現(xiàn)實了。這么多年，你看，不光是房改的思路，還包括我引進的金融產(chǎn)品，都一個一個地變成現(xiàn)實。比如住房抵押貸款就是當(dāng)年我們幾個房地產(chǎn)專家而不是金融界的人士引進來的，是1996年在設(shè)計房改方案的時候引進的。

“反向抵押以房養(yǎng)老”保險是我堅持了十多年引進的。經(jīng)歷了若干年推動，現(xiàn)在已經(jīng)獲得了試點成功。下一步的推廣，只是時間問題了。

我引進不動產(chǎn)證券化/REITs也已經(jīng)有十多年了。我們連PPP這種方式都引進了，但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產(chǎn)開發(fā)融資”，其實不動產(chǎn)信托投資資金是不動產(chǎn)在持有階段的基金，它是把持有的不動產(chǎn)資產(chǎn)收益變成上市流通的特殊產(chǎn)品，這個產(chǎn)品遲早也會在中國大行其道。

所以我覺得還需要繼續(xù)當(dāng)學(xué)生，不光要學(xué)國外，而且還要研究國內(nèi)的情況，讓它和中國的實際相結(jié)合。

要說還有什么理想，人到這個歲數(shù)了，沒有更多理想了，我就希望能夠在這個行業(yè)里盡快建立一個長效機制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

現(xiàn)在這些政策設(shè)計都已經(jīng)展開了，包括土地制度、房屋供應(yīng)等。我覺得下一步的實行只是時間問題，我希望在整個發(fā)展過程中減少一些波折。人們能夠從歷史上看到問題以后提高認識，不至于再犯同樣的錯誤。

我們要明確地講出來：房地產(chǎn)仍然是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動力將會持續(xù)若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟發(fā)展的客觀實際。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。