調(diào)控四月寒冬乍現(xiàn)：環(huán)京樓市最高降幅達(dá)38.4%

導(dǎo)讀

自3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調(diào)控政策，致使環(huán)京樓市迅速降溫，已逐漸跌回去年10月水平。

燕郊素有樓市“晴雨表”之稱。調(diào)控僅4月，環(huán)京樓市便上演了一出從癲狂到冰冷的兩重天格局。

在河北省三河市燕靈路口兩側(cè)，這里仍然是排著滿滿的樓盤銷售中心和中介店面。與調(diào)控前不同的是，如今前來咨詢者寥寥無幾。有中介無奈地告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“近期咨詢房情的人有是有，但少了很多，因?yàn)榇蠹抑雷约翰环蠘?biāo)準(zhǔn)，來了也沒用。”

自3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調(diào)控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，隸屬于廊坊市的三河市再次出臺“補(bǔ)刀”政策稱，非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。

由于主流購房者均是來自北京的“北漂”，兩重政策讓行政區(qū)劃隸屬于河北省廊坊市三河的燕郊樓市陷入了冰冷局面。中介轉(zhuǎn)行或者裁員，投資者拋售，房價(jià)逐漸跌回2016年10月水平。而調(diào)控前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道曾親臨感受到這里的瘋狂。

冰冷如冬：轉(zhuǎn)行或關(guān)門

與調(diào)控前房源遭遇瘋搶不同的是，時(shí)隔4個月之后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者再次來到燕郊樓市，并切身感受到瘋狂之后的冰冷。

在燕郊著名的“售樓處一條街”兩旁，記者看到，部分銷售中心已經(jīng)上鎖歇業(yè)；在一個仍開放的銷售中心里，有大約十位銷售人員坐在室內(nèi)玩手機(jī)、閑聊；還有開放的銷售中心中甚至空無一人，只留有三位工作人員。

“如今購房的人很少，只需要留兩個值班的就足夠了。”一位銷售人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。銷售人員賈宇（化名）告訴記者，由于銷售員業(yè)績提成占薪資比重較大，因此一些銷售人員在銷售淡季選擇轉(zhuǎn)行。

受限購限貸調(diào)控政策的影響，以燕郊為代表的樓市出現(xiàn)了明顯的房源滯銷、房價(jià)下降現(xiàn)象。對于非本地戶籍居民家庭，銷售人員給出的建議是，購置商住兩用公寓；或轉(zhuǎn)移至調(diào)控政策寬松的城市。

中介公司是最直接感受樓市冷暖的群體。調(diào)控政策經(jīng)過一段時(shí)間消化后，即使目前樓市略有回暖，但成交量仍然不高。中介人員顧正（化名）回憶道，“中介公司經(jīng)常交流業(yè)績。在限購政策到來之前，每個中介公司的每個店面能有一天一單的業(yè)績。如今一個公司所有店面加起來也才一天一單。”據(jù)稱，其公司興達(dá)置業(yè)目前的收入難以維持30多家店面的成本，6月份公司營業(yè)處于虧損狀態(tài)。

知名中介公司鏈家房產(chǎn)感受也非常明顯。一名中介人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“燕郊鏈家地產(chǎn)在6月份大約成交50-60套，7月份到目前為止僅成交29套，平均每天1-2套成交。在去年同期，燕郊鏈家地產(chǎn)每天就可出售10-20套房，旺季時(shí)銷售大廳里每日客戶量都達(dá)到140多號。”

主動裁員，或者留不住人。這是燕郊中介公司面臨的現(xiàn)狀。顧正告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他也準(zhǔn)備離職，另謀職業(yè)。“不然就餓死在燕郊街頭了。”21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，最高峰時(shí)期有800位員工的燕郊某中介，如今人員縮水一半，只有400多人。

房價(jià)正降回2016年10月水平

廊坊市政府2017年6月2日的公告：要進(jìn)一步完善工作機(jī)制，建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會議制度。要努力把房價(jià)穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長。從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研情況看，燕郊樓市正逐漸接近這一目標(biāo)。

據(jù)房天下網(wǎng)燕郊房價(jià)走勢圖顯示，今年4月燕郊房價(jià)為29645元/每平米，達(dá)到今年最高。隨后，燕郊房價(jià)便一路下降，7月房價(jià)為26934元/每平米。這只是房天下顯示的整體房價(jià)區(qū)域，包含了各類房源。而具體到樓盤，房價(jià)跌幅則更為明顯。

鏈家地產(chǎn)APP的成交數(shù)據(jù)顯示，星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價(jià)為25489元/平方米，而在3月份時(shí)，這一類戶型的成交價(jià)格均在30000元/平方米以上，降幅逾15.1%；首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價(jià)為24824元/平方米，在3月份時(shí)的同戶型住宅則以34000-36000元/平方米的價(jià)格成交；降幅為27.0%-31.0%；天洋城4代2室1廳在7月的成交單價(jià)為25907元/平方米，3月同戶型住宅成交單價(jià)大多為30000元/平方米以上；降幅在13.6%以上；福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元/平方米成交，而3月份時(shí)，同類型住宅的最低成交價(jià)為24284元/平方米，最高價(jià)為30383元/平方米；降幅為20.9%-36.7%；福澤御園7月2室1廳的成交價(jià)為19091元/平方米，3月同戶型成交價(jià)為25000-31000元/平方米。降幅為23.6%-38.4%。

也就是說，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全樣本數(shù)據(jù)計(jì)算，該區(qū)域最高跌幅約為38.4%，最低跌幅約為13.6%。

據(jù)匯福悅榕灣銷售人員表示，目前匯福二手房為30000元/平方米左右，而在6月之前，匯福二手房房價(jià)為34000-35000元/平方米。不僅如此，匯福悅榕灣不限購的二手公寓也出現(xiàn)降價(jià)。在今年6月以前，該小區(qū)二手公寓單價(jià)為17000-18000元/平方米，高峰期甚至?xí)_(dá)19000元/平方米。如今，掛牌價(jià)僅為15000元/平方米。

“樓市動蕩，業(yè)主急于出售，于是出現(xiàn)了降價(jià)。”該銷售人員表示。

這樣的情況不僅出現(xiàn)在三河市燕郊鎮(zhèn)，緊鄰這里的大廠回族自治縣、香河縣等環(huán)京城市房價(jià)在調(diào)控后均出現(xiàn)下降。房天下網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，香河區(qū)域4月份房價(jià)均價(jià)為18332元/平方米，為今年迄今最高，7月為16979元/平方米，下降7.4%；大廠區(qū)域的房價(jià)在今年3月居高，為24502元/平方米，而7月為19520元/平方米，降低了20.3%，為北三縣中房價(jià)降幅最大的縣。

由于北三縣新盤房源不多，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，開發(fā)商普遍選擇觀望不降價(jià)。

調(diào)控直指“七寸”

燕郊樓市之所以遭受如此重創(chuàng)，主要是因?yàn)橄群蟪雠_兩次針對外地人限購限貸政策。而這兩次政策，對于主要客群以北京工作“北漂”為主的燕郊，屬于雙重打擊。

3月21日是廊坊區(qū)域針對廊坊市主城區(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣區(qū)域出臺。政策規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。燕郊隸屬于三河市，恰列其中。

6月6日，三河市再次“補(bǔ)刀”。非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；對已擁有1套住房，或者無法提供3年以上本地納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本地購買住房，補(bǔ)繳的納稅證明或社會保險(xiǎn)不得作為購房有效憑證。

首付比例提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當(dāng)?shù)丶{稅或者社保證明的要求則直打“七寸”。絕大部分在燕郊置業(yè)的北京客群，在河北省燕郊納稅和社保的可能性非常低。而這自然帶來成交量銳減，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下跌。

另外，由于燕郊房價(jià)在調(diào)控前漲幅過高，對于投資客而言拋售也不意味著虧損，只是賺得較少。以首爾甜城為例。調(diào)控前，該小區(qū)最高成交價(jià)達(dá)到38000元/平方米，如今在鏈家網(wǎng)上顯示的該樓盤在售房均價(jià)約為28000元/平方米。一些投資客當(dāng)時(shí)購入價(jià)格為7000-12000元/平方米不等。

不過，嚴(yán)厲調(diào)控之下也有“對策”。針對非本地戶籍人群，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前中介市場上主要對策有三種：第一種辦法為“等”?？蛻艨梢灶A(yù)先購房，簽訂第三方協(xié)議，同時(shí)開始交本地社保，等社保三年期滿則可以進(jìn)行房產(chǎn)登記，或者等什么時(shí)候政府政策松動后即可過戶；第二種辦法是“暗”。有銷售人員告訴記者，如果能夠全款購置二手房，他們“可以想辦法”，協(xié)助提供已交三年社保的證明；第三種辦法為“繞”。即二手房交易可以選擇暫時(shí)不過戶，直接進(jìn)行公證，如此便不涉及買賣。

不過，這三種辦法并不受法律保護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)均較大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。