房企特色小鎮(zhèn)之路怎么走：尋找產(chǎn)業(yè)資源方合作

在全國范圍內(nèi)的特色小鎮(zhèn)風口下，房企相繼走入這一領(lǐng)域期望分得一杯羹，且往往目標遠大。

如上半年穩(wěn)坐銷售額榜首的碧桂園，在去年年中宣布將在5年內(nèi)投資1000億建設科技小鎮(zhèn)，布局在環(huán)渤海、長三角、珠三角、海西區(qū)、北部灣、中部城市群、成渝經(jīng)濟圈。區(qū)域深耕房企時代地產(chǎn)，也在去年末宣布未來5年內(nèi)從珠三角起步，投資30個“未來小鎮(zhèn)”，預計總投資上千億。

而在特色小鎮(zhèn)發(fā)展較快的長三角地區(qū)，藍城集團的特色小鎮(zhèn)之路也格局初現(xiàn)。截至目前，其已擁有生活小鎮(zhèn)、養(yǎng)老小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)四大類型十個項目，包括北京桃李春風、上海崇明小鎮(zhèn)、成都多利桃花源等。

這都只是此輪小鎮(zhèn)投資熱潮中的縮影，相比政府主導的產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)模式，房企為主導的開發(fā)則在產(chǎn)業(yè)引入和持續(xù)運營方面，都有其短板。

對此，業(yè)內(nèi)觀察人士、《特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建指南》一書作者陳根認為，特色小鎮(zhèn)由于受到國家層面的直接推動，因此可以獲得不同層面的政策優(yōu)勢?？梢哉f在比較短的時間內(nèi)就吸引了大量的資本關(guān)注，這其中不乏房企身影。之所以房企要躋身其中，背后更主要的因素顯然是跟土地有關(guān)。在當前土地出讓條件不斷升級的環(huán)境下，房企獲得生產(chǎn)資源，也即土儲資源的競爭壓力與日俱增。但相反，特色小鎮(zhèn)卻有著相對優(yōu)惠的土地配套政策。簡單點說，房企進軍特色小鎮(zhèn)關(guān)心的并不是特色小鎮(zhèn)本身，而是特色小鎮(zhèn)所配套的土地資源。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則指出，房企在拿地的時候就要想好自己有沒有做小鎮(zhèn)的資源、項目有無成熟的運營體系，這也是在政府做立項與審批時候的關(guān)鍵點。

尋找產(chǎn)業(yè)資源方

毋庸置疑，房企希望借此次特色小鎮(zhèn)風口，獲得轉(zhuǎn)型或多元發(fā)展的機會。但陳根指出，自身資源、經(jīng)營能力等方面的局限，導致房企很難真正意義上的經(jīng)營特色小鎮(zhèn)。

他認為，從國家層面來看，此次大力推動特色小鎮(zhèn)的真正意圖是為了培育國家產(chǎn)業(yè)競爭力，是為了在智能科技的物聯(lián)網(wǎng)時代能夠重新獲得產(chǎn)業(yè)的國際競爭優(yōu)勢。“回顧中國經(jīng)濟的發(fā)展，我們國家經(jīng)濟之所以崛起，最關(guān)鍵因素是在改革開放的歷史時間點上，剛好遇到了上一次的全球產(chǎn)業(yè)分工，并抓住了最后的尾巴，也就是制造環(huán)節(jié)。就造就了今天特色小城鎮(zhèn)以制造業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟模式。”

在面對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新常態(tài)下，依賴于以制造為主導的特色小城鎮(zhèn)模式的發(fā)展路徑，并不能讓中國在以新興科技為主導的新一輪全球產(chǎn)業(yè)分工中獲得新的競爭優(yōu)勢。因此，政府希望根據(jù)新的經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)趨勢，占領(lǐng)以科技、智能等高附加值的高端產(chǎn)業(yè)，必然要根據(jù)這些產(chǎn)業(yè)、人才的特性來培育相匹配的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，這就是特色小鎮(zhèn)的國家意圖。

從這個層面可以推導出特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容所圍繞的主要就是兩個：一是以新興產(chǎn)業(yè)為代表的互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、智能制造、基因工程等高端產(chǎn)業(yè)；二是以文旅、教育、服務咨詢?yōu)榇淼母叨塑泴嵙Ξa(chǎn)業(yè)。

以浙江版的特色小鎮(zhèn)主要指標標準來看，規(guī)劃面積3平方公里左右，核心區(qū)面積1平方公里左右，這兩個關(guān)鍵指標；以及相關(guān)的建筑特色、旅游配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小鎮(zhèn)的核心在于產(chǎn)業(yè)，而非住宅或商業(yè)。所有的標準與要求都是圍繞在新興產(chǎn)業(yè)特色培育這一核心要素上，其生活、居住配套可以理解為是圍繞著這些產(chǎn)業(yè)所導入的高素質(zhì)人才的一種配套性服務。

因此以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強項。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的培育不僅周期長，同時需要產(chǎn)業(yè)人才與產(chǎn)業(yè)資源的有效整合，而這種講究持續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)模式對于房企而言顯然是具有挑戰(zhàn)性的。

陳根認為，對于房企而言，要想進入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，目前來看需要合作分工，尋找到產(chǎn)業(yè)資源，然后發(fā)揮各自所擅長的方向。房企負責建設宜居、宜業(yè)、宜游的小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)資源方負責產(chǎn)業(yè)資源的導入、培育、經(jīng)營。房企如果在缺失產(chǎn)業(yè)資源合作的情況下，貿(mào)然進入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項目“爛尾”。

藍城開發(fā)樣本

而就眼下的特色小鎮(zhèn)本身而言，并沒有完全可以參考的樣本，不論國內(nèi)外。陳根表示，國外的特色小鎮(zhèn)，顯然由于國情不同、發(fā)展階段、發(fā)展歷史不同，并不具備可復制的要素。國內(nèi)來看，目前所示范的不論是云棲小鎮(zhèn)，或是夢想小鎮(zhèn)，大部分都是從原有的政府存量資源改造而來。這一方面是基于產(chǎn)業(yè)本身有急迫的發(fā)展需求；另一方面則是政府存量資源的盤活，投入成本相對較小?？陀^來說，相比于建制性的特色小城鎮(zhèn)而言，目前新建的特色小鎮(zhèn)大部分還處于概念階段或探索階段。

實際上，特色小鎮(zhèn)由于房企的理解、資源配合等各方面差異而會導致開發(fā)模式的差異。就目前全國發(fā)展情況來看，大部分房企自主開發(fā)的小鎮(zhèn)仍在摸索當中。

據(jù)介紹，藍城的小鎮(zhèn)從理論探索到實踐已鋪墊13年，藍城團隊從2003年便開始調(diào)研國外小鎮(zhèn)經(jīng)典案例，探索理想的模型。目前其小鎮(zhèn)模式已基本成型，藍城集團董事長宋衛(wèi)平希望未來將在全國快速復制藍城小鎮(zhèn)。

據(jù)了解，原來的藍城集團主營代建業(yè)務，兼顧農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老及小鎮(zhèn)業(yè)務。2016年6月，藍城拆分重組，代建業(yè)務拆分為新藍城，收歸綠城旗下，與綠城房產(chǎn)、綠城資產(chǎn)和綠城小鎮(zhèn)共同組成綠城中國“一體四翼”的業(yè)務架構(gòu)。同時，綠城集團出售原藍城全部股權(quán)，退出藍城其他業(yè)務。至此，藍城主營業(yè)務變更為藍城農(nóng)業(yè)、藍城頤養(yǎng)、藍熙健康和藍城小鎮(zhèn)四大模塊。其中，藍城小鎮(zhèn)便是藍城重點運營的模塊，與綠城小鎮(zhèn)獨立運作，但均由宋衛(wèi)平負責。目前，藍城已通過標準化的流程進行專業(yè)自主的把控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。