在疏解中運(yùn)用土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)的調(diào)控手段

疏解非首都功能是北京（樓盤）城市規(guī)劃建設(shè)的“牛鼻子”，也是一段時(shí)期內(nèi)北京城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主旋律，在這一大背景下科學(xué)運(yùn)用好土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)這一重要的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控手段，需要我們認(rèn)真思考。

一、土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。作為三駕馬車之一，投資起著至關(guān)重要的作用，而作為投資載體——土地的開(kāi)發(fā)供應(yīng)也是宏觀調(diào)控的重要一環(huán)，從幾年來(lái)對(duì)北京工業(yè)、商業(yè)和住宅三種用地與投資關(guān)系的初步分析可以看出，工業(yè)用地所帶動(dòng)的投資效率較低，土地集約節(jié)約利用仍有潛力，應(yīng)成為北京城鄉(xiāng)(600861,股吧)建設(shè)用地減量的對(duì)象之一。另外，集體建設(shè)用地規(guī)模仍然偏大，其中產(chǎn)業(yè)用地比重過(guò)高，產(chǎn)業(yè)層次偏低，布局分散，也應(yīng)成為城市建設(shè)用地減量的重點(diǎn)領(lǐng)域。

二、土地開(kāi)發(fā)情況與條件約束。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)是土地供應(yīng)的前提，目前北京市正在實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總用地面積約21670公頃，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積約11040公頃，完成這些在施的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍然需要巨額的資金投入。通過(guò)對(duì)比幾類用地出讓取得的政府收益可以看出，工業(yè)用地成交價(jià)格和政府土地純收益僅相當(dāng)于其他兩類用地的1/38。土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)中面臨的突出問(wèn)題：一是土地開(kāi)發(fā)成本不斷上漲。二是政府融資管理越來(lái)越嚴(yán)，繼續(xù)發(fā)債空間有限，而現(xiàn)有在施項(xiàng)目多，后續(xù)資金需求量大。三是房地產(chǎn)調(diào)控需要對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理，必將壓減政府土地收益，也會(huì)對(duì)政府財(cái)政基金預(yù)算平衡和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)較大的影響。四是減量化發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，新城市總體規(guī)劃提出，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模到2020年減至2860平方公里左右，到2030年減至2760平方公里左右，而目前的城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模約在2920平方公里左右，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)任務(wù)非常艱巨。

三、處理好土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)與城市發(fā)展關(guān)系的若干建議。產(chǎn)業(yè)選擇方面：一是要通過(guò)建設(shè)“四個(gè)中心”帶動(dòng)服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等發(fā)展，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地。二是研究制定促進(jìn)中心城區(qū)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)變用途的政策。三是梳理各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入產(chǎn)出效益情況，提出各產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度和產(chǎn)出率門檻，以及低效工業(yè)用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，研究制定強(qiáng)制退出機(jī)制。區(qū)位布局方面：一是強(qiáng)化資源環(huán)境承載力剛性約束，利用土地儲(chǔ)備手段，有針對(duì)性地實(shí)施土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，提高代拆比例，留白增綠。二是發(fā)揮新城多點(diǎn)支撐作用，創(chuàng)新鼓勵(lì)引導(dǎo)政策，支持社會(huì)力量參與建設(shè)一批特色小城鎮(zhèn)，以職住融合的目標(biāo)，擔(dān)負(fù)起承接中心城疏解的部分產(chǎn)業(yè)等功能。三是以集體建設(shè)用地集約減量為重點(diǎn)，根據(jù)農(nóng)業(yè)人口數(shù)量和人均用地面積確定集體建設(shè)用地規(guī)模，特別是盡快編制村莊規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地相對(duì)集中布局，提高土地集約化利用程度，壓縮集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模，提升土地利用效率。政策支撐方面：一是實(shí)行城鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增減掛鉤的相關(guān)政策，特別是建立促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地減量集約用地機(jī)制，將增量審批與區(qū)域建設(shè)規(guī)模減量、環(huán)境整治、違法建設(shè)拆除、歷史文化街區(qū)保護(hù)等工作掛鉤。二是探索實(shí)行新增出讓用地彈性年期制。加大代拆力度，提高拆建比，實(shí)施區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)成本綜合平衡。三是參照外省市建設(shè)用地減量市級(jí)財(cái)政給予區(qū)政府資金獎(jiǎng)勵(lì)的做法，市財(cái)政給予區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)支持。四是研究土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的資金籌集機(jī)制，鼓勵(lì)允許社會(huì)資本參與開(kāi)發(fā)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。