央視評(píng)論：看樓市再看天氣 這次風(fēng)向真的變了嗎？

今天，全國(guó)多地發(fā)布高溫預(yù)警，今年最強(qiáng)的一波熱浪來(lái)襲。不過(guò)，時(shí)下的樓市可能和現(xiàn)在的天氣形成了鮮明對(duì)比。

如果你問(wèn)上半年樓市最重要的時(shí)點(diǎn)，很多人會(huì)回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調(diào)控，隨后數(shù)十個(gè)城市跟進(jìn)、并屢出新招。多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，樓市上半年銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑，北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

降溫！17個(gè)城市上半年成交量同比下降

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)(2017年上半年)》顯示，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，17個(gè)城市上半年成交面積同比下降。其中，一線陣營(yíng)中的北上廣深成交面積同比降幅較高，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，廣州累計(jì)同比降幅為20%。

限購(gòu)令發(fā)威環(huán)京樓市成交大減

在北京等一線城市樓市降溫的同時(shí)，原先受到外溢作用影響的環(huán)京區(qū)域，比如廊坊等城市的住宅成交量開(kāi)始明顯下降。據(jù)一家知名房地產(chǎn)公司統(tǒng)計(jì)的6月份50城市環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)，包括河北廊坊、安徽蚌埠等城市都有明顯下跌。其中，廊坊環(huán)比跌幅達(dá)到64%，領(lǐng)跌全國(guó)。

業(yè)內(nèi)人士分析，作為環(huán)京最主要的區(qū)域之一，廊坊市場(chǎng)的迅速降溫，代表著整個(gè)環(huán)京區(qū)域的成交走弱。

不光是成交量大幅萎縮，不少地方的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，燕郊最大的一個(gè)樓盤(pán)3月份時(shí)平均成交價(jià)可達(dá)每平米29000元，到了6月初，則只有21000元，降幅接近30%。從6月7日至今，該樓盤(pán)一套房子都未成交。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)日前公布了6月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，深圳6月新建商品住宅成交均價(jià)為54492元/平方米。至此，新房均價(jià)自去年10月以來(lái)連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下降。

昨天，房地產(chǎn)界還出來(lái)一條勁爆消息，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)讓13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目，涉及金額達(dá)六百多億，一時(shí)引來(lái)熱議。很多人認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的做法正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好注腳。這次樓市風(fēng)向真的變了嗎？

=今年3月以來(lái)，各地因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定，反映出政策的累積效應(yīng)正在逐步釋放，“打補(bǔ)丁”式的調(diào)控也進(jìn)入到從量變到質(zhì)變的過(guò)程中。

調(diào)控的市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制是暢通的

從“認(rèn)房又認(rèn)貸”到嚴(yán)查商辦房，從上海70年只租不售，到環(huán)京區(qū)域成交量下滑，再到三四線樓市逆襲，說(shuō)明政策調(diào)控的市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制是暢通的，密集出臺(tái)的政策確實(shí)起到了給過(guò)熱的樓市“滅火”的作用。受各地調(diào)控政策密集出臺(tái)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也在回落。

調(diào)控要抑制樓市非理性上漲滿足剛性需求

調(diào)控政策雖然方式各異，但落腳點(diǎn)都是為了更好地滿足剛性需求。從需求方面看，近年來(lái)城鎮(zhèn)居民的居住條件確實(shí)有了明顯改善，在國(guó)家發(fā)力租售并舉的措施下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布了一個(gè)有趣的數(shù)據(jù)，稱(chēng)2016年中國(guó)人均住房面積達(dá)到40平以上。這一數(shù)據(jù)讓不少“蝸居”者無(wú)言以對(duì)。

住房面積平均值掩蓋了地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異，更與市場(chǎng)情況有偏差。人均40平米聽(tīng)起來(lái)很寬敞，但卻仍有大量人望房興嘆，人們被高揚(yáng)的房?jī)r(jià)和沉重的房貸壓得透不過(guò)氣來(lái)。在這種情況下，如果城鎮(zhèn)居民居住條件改善不夠普遍、大多數(shù)人難以真正提升居住品質(zhì)的話，再大的“人均面積”也是鏡花水月。不但很難讓人們有獲得感，反而只能感慨“被平均”，相比之下“中位居住面積”會(huì)比單純的“平均居住面積”更接地氣。

另一方面，之所以統(tǒng)計(jì)出的人均居住面積能有這么大，客觀說(shuō)明中國(guó)的房子確實(shí)不少，這一人均面積甚至超出了一些發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。如果這些存量房子都能物盡其用，回歸居住屬性，那么對(duì)于改善民眾的住房條件會(huì)有巨大的潛力。樓市調(diào)控在滿足居住需求的同時(shí)，通過(guò)降杠桿等方式減少其金融屬性，本身也是為了促進(jìn)資源利用的最大化。

從目前來(lái)看，無(wú)論是提高首付比例和貸款利率、限購(gòu)以及限賣(mài)，還是鼓勵(lì)出租通過(guò)租售并舉的方式來(lái)解決住房問(wèn)題，都是為了讓房子回歸其本來(lái)屬性。雖然一些地方的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但調(diào)控政策目前卻沒(méi)有放松的跡象，顯示出政策的定力。政策的累積效應(yīng)還會(huì)持續(xù)釋放，要問(wèn)風(fēng)向是不是真的變了，只需看之前的這一句定調(diào)：中央已經(jīng)明確“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。