今年樓市主旋律：穩(wěn)中有升？

從去年的“9·30”新政出臺以來，一直到近期連續(xù)出臺的降準降息政策，都被視作今年一、二線城市樓價仍有上漲可能的利好消息。而一線城市在今年以來土地出讓方面的表現(xiàn)，亦被業(yè)內(nèi)人士解讀為房企的拿地方向將全面回歸一線城市和部分重點二線城市，撤離三、四線城市。因此，不排除今年一線城市樓價將重新步入上行通道。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，一線城市新建商品住宅成交均價為24138元/m2，環(huán)比增長0.4%，同比增長8.1%；“北上廣深”4個一線城市的新建商品住宅成交均價分別為27510元/m2、28588元/m2、14176元/m2和27146元/m2，環(huán)比增幅分別為6.4%、-4.8%、-3.2%和2.4%，同比增幅分別為3.9%、11.1%、7.5%和-6.9%。其中，北京和深圳的環(huán)比增幅較大，上海的同比增幅較大。

在廣州市場，記者查詢?nèi)ツ甑谒募径群徒衲暌詠淼臉莾r走勢發(fā)現(xiàn)，廣州樓價目前呈現(xiàn)穩(wěn)中有小幅上漲的趨勢。盡管2015年2月成交量因春節(jié)長假而大幅下跌，但均價仍是近5個月來的第二高位，而且網(wǎng)簽價格同比和環(huán)比均有上漲，其中同比上漲15%，環(huán)比也有3.9%的漲幅。從各區(qū)近5個月成交活躍的15個指標盤價格走勢也不難看出，和去年10月份的均價相比，有過半樓盤的均價在今年2月有小幅上漲，漲幅普遍在3%~10%不等。

目前，業(yè)內(nèi)人士和房企營銷人員普遍認為，盡管房價走勢難以預測，但在各種政策有所松動的情況下，今年一線城市的樓價和去年相比下跌的可能性不大，在各大房企加強在一線城市以及部分二線城市布局的共識下，樓價穩(wěn)中有升很可能是今年的主旋律。

土地市場

一線城市領頭回暖

今年年初開始，一線城市的土地市場熱度明顯恢復。有統(tǒng)計顯示，截至2月16日，僅北京土地市場成交額就達到了452.29億元。

截至春節(jié)前，北上廣深四個一線城市的賣地收入已達693億元，其中，僅北京一城的土地出讓金額已達一線城市賣地總收入的65%以上。從上?？?，2月5日，上海大寧掛牌一幅新地塊，掛牌起始價為60.67億元。據(jù)悉，該地塊在出讓時很可能成為新“地王”，而上海3月份預計有超過145億元的土地出讓。2月11日，當代置業(yè)以17.35億元拿下上海閔行區(qū)一幅地塊，樓面地價達到18777元/m2，溢價率高達95.55%。

2月成交

雖然低迷價格仍漲

今年春節(jié)來得特別晚，以至于整個第一季度樓市的成交都相對低迷，2月份受春節(jié)假期影響，全市成交更低至3388套，創(chuàng)近兩年以來的月均成交最低水平。但在成交乏力的情況下，均價卻出現(xiàn)同比、環(huán)比均上升的情況。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)對陽光家緣數(shù)據(jù)的監(jiān)控，今年2月份廣州十一區(qū)均價為15043元/m2，同比去年2月的13118元/m2有15%漲幅，環(huán)比今年1月份有3.9%的漲幅。

從各區(qū)成交情況看，全市無一區(qū)成交過千套，成交套數(shù)排名第一的是增城，網(wǎng)簽771套；番禺以502套的成交量位列第二；南沙以440套的成交量排名第三。值得留意的是，天河在今年2月成交活躍，其中位于珠江新城的南國商苑簽約149套，成為2月全市網(wǎng)簽量第一，簽約均價卻僅為2.5萬元/m2。其余簽約量靠前的樓盤則基本位于黃埔、增城、番禺和南沙，荔灣的“常青盤”花語水岸2月簽約57套，位居第9，均價24910元/m2。

活躍指標盤

多數(shù)價格穩(wěn)中有升

而自去年10月份起，各區(qū)簽約活躍指標盤的價格也多數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)。除個別樓盤因有類別墅產(chǎn)品成交而對某些月份均價有較大影響外，其余“剛需盤”的價格都以穩(wěn)定為主，在去年年底沖業(yè)績的12月，甚至有樓盤均價還低于去年10月份。

近日發(fā)布的2015年2月份廣州百盤價格動態(tài)調(diào)查則顯示，廣州100個在售標桿樓盤的網(wǎng)簽均價中，漲價樓盤有38個，占比38%，環(huán)比1月份漲價樓盤數(shù)量上漲5%。而降價樓盤有35個，相比1月份也有所增加，環(huán)比上漲25%。另外，成交均價與1月份持平（升跌幅度不超過2%）的樓盤占比27%，相對1月份有所減少。

庫存量

接近15萬套壓力大

陽光家緣2月廣州各類物業(yè)庫存概括數(shù)據(jù)也顯示，廣州住宅未售套數(shù)接近15萬套，未售面積接近2000萬平方米，庫存壓力仍然較大，各大房企在今年仍會選擇“走量”為上，定價將順勢而為。

《家天下》開年調(diào)查：活躍指標盤價格走勢

黃埔敢言漲的多是地鐵盤

日前，記者在黃埔區(qū)踩盤時發(fā)現(xiàn)，區(qū)內(nèi)多個樓盤都有調(diào)整價格的跡象。譬如地處老黃埔區(qū)的中鼎·君和名城，其節(jié)后對外售價為1.8萬~2萬元/m2，相較于去年8月底的1.6萬~1.8萬元/m2開盤價，上漲了將近2000元/m2。

而在蘿崗片區(qū)，亦有部分此前降價促銷的樓盤，現(xiàn)已收窄優(yōu)惠幅度，上調(diào)價格。如保利越秀·嶺南林語，去年“金九銀十”曾有低至“9字頭”的驚喜價筍盤，當時均價介于1.1萬~1.2萬元/m2，上周記者回訪時了解到，該盤的均價已上調(diào)至1.3萬元/m2。

據(jù)陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，以黃埔區(qū)的12個指標盤為例，對比其2014年9~10月份和2015年1~2月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，有6個樓盤的網(wǎng)簽均價出現(xiàn)上漲，其中有3個樓盤的均價漲幅超過5%。同時，也有6個樓盤網(wǎng)簽均價出現(xiàn)下滑，但僅有2個樓盤的成交均價下滑幅度超過5%。換言之，在經(jīng)過去年數(shù)輪的價格調(diào)整后，黃埔區(qū)新盤的整體價格已趨于穩(wěn)定，并有回暖的跡象。

5月前后有一波推新高潮

在經(jīng)歷了去年“價格戰(zhàn)”之后，黃埔區(qū)的樓市更趨于穩(wěn)定，買家入市的心態(tài)亦回歸理性。綜合網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和樓盤現(xiàn)時銷售情況來看，在樓市“倒春寒”之際，仍在堅守價格陣地的大多是有地鐵利好的項目，譬如中鼎·君和名城、嶺南山畔、萬科東薈城等。而默默回調(diào)價格的項目，則多半由于現(xiàn)有配套一般，且未來雖有地鐵貫穿卻無地鐵直達。此類樓盤采用“低價走量”的策略也能吸引不少客戶入手，但相比起那些逆市漲價仍不缺擁躉的地鐵盤，真真應了那句歌詞：“得不到的永遠在騷動，被偏愛的都有恃無恐?！?/p>

預計今年5月前后，會有部分樓盤加推新組團，并且在價格上略有驚喜，對于計劃在黃埔購房的準買家們，眼下是一個不錯的看房時機。因為片區(qū)內(nèi)的新房供應量充足，而且房價較為平穩(wěn)，這意味著買家無需太擔憂價格會在短期內(nèi)上漲，大可以淡定看樓貨比三家。

番禺跌得狠南沙再現(xiàn)大反彈

剛結束的2月，南部板塊樓市走勢不一，其中，番禺區(qū)緊隨全市大勢成交下跌明顯，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2015年2月番禺網(wǎng)簽502套，與2014年2月份的580套相比，大跌13.4%；均價為16172元/m2，較去年同期的16475元/m2下跌1.8%。和2015年1月相比，成交環(huán)比減少42%；均價環(huán)比上漲0.90%。

南沙樓市的成交則相對較好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年2月南沙網(wǎng)簽440套，與2014年2月份的273套相比，大漲61%；均價為10200元/m2，較去年同期的11670元/m2下跌12.6%。和2015年1月相比，成交環(huán)比減少49%；均價環(huán)比上漲21%。

有市場分析表示，番禺成交大跌，一方面是春節(jié)并非傳統(tǒng)旺季，同時，房企推盤積極性的減弱也導致了成交量的下降。至于南沙成交大漲，從政策層面看，除了央行降息等利好政策外，自貿(mào)區(qū)落地的驅動，都是促其成交增長的動力。不過，值得關注的是，成交環(huán)比的下跌，依然顯示出市場承接力有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。