土地自持 是夢(mèng)魘還是未來現(xiàn)金牛？

調(diào)控推陳出新，土地拍賣自持漸成風(fēng)潮。有觀點(diǎn)認(rèn)為，自持物業(yè)增加開發(fā)商資金壓力，而且不能有效增加可售住宅供應(yīng)，不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，該土地出讓方式不可持續(xù)。

　　一邊是業(yè)界對(duì)自持未來的擔(dān)憂，另一邊開發(fā)商為爭(zhēng)奪自持地塊使勁渾身解數(shù)，自持地塊真的是虧本買賣么？

　　拍地自持成標(biāo)配

　　6月6日，萬科以25.3億元拿下佛山一宗100%自持地塊，引發(fā)了對(duì)業(yè)內(nèi)對(duì)自持地塊的討論熱潮，而在此之前萬科已經(jīng)在廣州、北京分別拿下2宗自持地塊，5宗自持地塊的總價(jià)高達(dá)170億元。

　　6月9日，杭州大江東誕生首塊 100%自持商住地，同一天出讓的杭州大江東前進(jìn)片區(qū)住宅地塊以27%的自持比例成交。

　　6月14日，世茂以40%自持比例拿下佛山禪城商住地。同一天，上海出讓兩宗“100%”自持商地，招商?hào)|航聯(lián)合體以及金茂分食。

　　和眾多政策新玩法一樣，自持拿地源自北京，隨后在全國(guó)推廣并漸成趨勢(shì)。據(jù)邦地產(chǎn)君不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括北京、上海、廣州、佛山、杭州等地在內(nèi)已出讓16宗自持地塊，總出讓價(jià)高達(dá)420億元。

　　緊隨其后，一大波的自持地塊正在襲來。6月15日，上海推出青浦區(qū)一宗商辦用地，總起價(jià)14.2億元，自持面積不低于80%，將于7月25日開標(biāo)。

　　珠海市掛牌3宗住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定，多宗商業(yè)用地則要求競(jìng)得企業(yè)自持10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。

　　試點(diǎn)長(zhǎng)租產(chǎn)品

　　自持地塊作為嚴(yán)防高價(jià)地的有效“武器”，如雨后春筍般涌現(xiàn)。限地價(jià)競(jìng)自持之后，高價(jià)地在現(xiàn)行的土地拍賣制度下失去了生存的土壤，逐漸淡出市場(chǎng)。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，自持地塊并不能有效增加市場(chǎng)可售供應(yīng)，當(dāng)前多地庫存告急的情況下，這種土地出讓方式不可持續(xù)。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)前租售比低以及資產(chǎn)證券化等渠道尚未打通，運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)意味著承受著較大的租金壓力。但為了獲得賴以生存的土地，更多的開發(fā)商主動(dòng)加入這場(chǎng)自持競(jìng)賽中，成為第一批吃螃蟹的探索者。

　　自持地塊能不能拿？未來出路在哪里？一系列的問題拋向了開發(fā)商。

　　世茂華南區(qū)域投資總監(jiān)易炳順告訴邦地產(chǎn)君，拍地競(jìng)自持是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的手段，對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定有一定幫助。自持地塊出讓會(huì)增加市場(chǎng)租賃物業(yè)，為無法承受太大購房壓力的客戶提供了更多房源，推出更多的長(zhǎng)時(shí)間的租賃產(chǎn)品，緩解市場(chǎng)部分購房需求。

　　據(jù)了解，目前市場(chǎng)已出現(xiàn)這種產(chǎn)品，萬科隨園嘉樹項(xiàng)目養(yǎng)老公寓租賃期分為5年和15年兩種模式，中途可以退租，退還租金。

　　易炳順認(rèn)為，這種長(zhǎng)租住宅產(chǎn)品與目前市場(chǎng)的酒店、寫字樓等自持運(yùn)營(yíng)模式是一樣的，只是換了一種物業(yè)類型。

　　自持是虧本買賣？

　　自持物業(yè)面臨的顯著問題是，按照當(dāng)前的租售比，租金回報(bào)率是算不過賬的。萬科高級(jí)副總裁譚華杰曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報(bào)率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。

　　當(dāng)前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐住宅租賃產(chǎn)品發(fā)展的。

　　邦地產(chǎn)君認(rèn)為，自持住宅物業(yè)收益不僅僅看租金回報(bào)率，對(duì)比當(dāng)前處于風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓，住宅租賃物業(yè)生存環(huán)境優(yōu)越很多。

　　目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商大部分沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)，是在存量物業(yè)上做“加法”，面臨資產(chǎn)不輕不重的尷尬處境，前期需要大量的資金投入，卻無法享受物業(yè)升值帶來的回報(bào)。

　　數(shù)據(jù)顯示，隨著一線房?jī)r(jià)攀升，我國(guó)租房人口占比在全國(guó)層面將超過30%，一線城市會(huì)超過40%，未來個(gè)別城市甚至將會(huì)有超過50%的人租房居住。住宅租賃產(chǎn)品發(fā)展空間大，縱觀這一輪拍賣自持地塊的所屬城市，包括一線城市的北京、上海、廣州以及熱點(diǎn)的佛山、杭州等地，一線城市寸土寸金，熱點(diǎn)二線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，均是未來物業(yè)保值升級(jí)潛力大的區(qū)域。自持住宅產(chǎn)品，占據(jù)地理位置優(yōu)勢(shì)，未來打包資產(chǎn)證券化可行性高，從而獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　需要注意的是，自持地塊出讓一般會(huì)限制總價(jià)，開發(fā)商獲取自持地塊樓面地價(jià)相對(duì)較低。

　　實(shí)行新的住宅運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金提出較高要求，部分實(shí)力較弱的開發(fā)將面臨淘汰出局的處境。在當(dāng)前強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局下，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)，強(qiáng)者生存，弱者出局。對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商而言，或許將迎來“彎道超車”的絕佳時(shí)機(jī)。

　　易炳順表示，看好自持物業(yè)的發(fā)展未來，隨著行業(yè)發(fā)展成熟，資產(chǎn)證券化以及物業(yè)租售比等問題都能迎刃而解，必須順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)做出改變。

　　轉(zhuǎn)型中陣痛在所難免，作為第一批探索者，面臨的環(huán)境更加艱難，但也意味獲得更大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和物業(yè)升值空間。等到住宅自持運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展成熟再進(jìn)入，拿地成本或?qū)⑻岣撸⒉荒塬@得更大的收益，也許只是別人吃剩的殘羹冷炙。