北京上半年新房市場趨冷 商住項目下滑明顯

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，2017年上半年，北京新建商品房交易量價均環(huán)比大幅下跌。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，上半年北京市新建商品房共成交32219套，相較2016下半年環(huán)比大幅下降57.82%；成交均價38089元/平方米，半年環(huán)比上漲12.37%；成交面積395.35萬平方米，環(huán)比下降52.71%；成交總金額1505.82億元，環(huán)比下降46.86%。

　　信貸政策趨嚴以及限購商住等措施對新房銷售影響巨大。在此背景下，部分開發(fā)商推盤積極性降低，整體供應(yīng)處于低位。不過，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，2017年北京土地供應(yīng)相比往年有很大提升，不少優(yōu)質(zhì)地塊附帶“限價銷售”條件。為加速回款，預(yù)計明年新房及自主型商品房的供應(yīng)量將有所提升。

　　商住項目下滑明顯

　　從新房的分類表現(xiàn)看，普通住宅和別墅產(chǎn)品成交套數(shù)半年環(huán)比下跌幅度均在4成左右。云房數(shù)據(jù)顯示，相較2016年下半年，今年上半年北京市普通住宅共成交10448套，環(huán)比下降44.19%；成交面積130.16萬平方米，環(huán)比下降43.85%；成交總金額584.31億元，環(huán)比下降36.55%；新增供應(yīng)7174套，環(huán)比下降32.22%。別墅方面，相較2016年下半年，2017年上半年共成交2843套，環(huán)比下降41.30%；成交面積72.84萬平方米，環(huán)比下降48.13%；成交總金額314.38億元，環(huán)比下降42.97%；新增供應(yīng)1827套，環(huán)比下降45.74%。

　　商住交易量則受到限購政策的影響，交易量直接“冰封”。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年商住產(chǎn)品成交套數(shù)為11196套，絕大多數(shù)成交都是在商住限購政策出臺之前。而2016年下半年這一數(shù)字為35147套。

　　就普通住宅的項目看，位于密云區(qū)、延慶區(qū)的龍湖長城原著、城建萬科城等項目上半年成交規(guī)模居前。這顯示出新盤郊區(qū)化的趨勢明顯。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，一方面是受到取得預(yù)售證限制的影響，另一方面則是由于今年以來信貸持續(xù)收緊，更高的首付和貸款利率對改善型需求影響大，對遠郊區(qū)縣較低總價的首置剛需影響較小，中低價位項目銷售情況較為樂觀。

　　明年供應(yīng)或現(xiàn)轉(zhuǎn)機

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年新房的供應(yīng)量環(huán)比下降明顯。截至6月23日，北京市僅有56個項目入市，二季度入市量僅為21個項目。郭毅認為，2016年僅有7宗可售純商住宅實現(xiàn)出讓，供應(yīng)量偏小。另一方面，目前新建商品房受住宅預(yù)售證監(jiān)管以及市場轉(zhuǎn)冷影響，本想沖擊豪宅的開發(fā)商推盤熱情降低，因此也造成供應(yīng)不足。這一局面在年內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)。

　　亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年7月北京住宅市場僅有9個項目預(yù)計入市，其中僅有4個純新盤，且9個項目全部位于郊區(qū)。

　　不過，郭毅同時認為，明年新房供應(yīng)量有望得到改善。今年僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，且目前仍有10塊左右地塊處于掛牌出讓之中，土地供應(yīng)量相較以往有明顯提升。此外，不少地塊均明確了較低的“住宅限售價格”。對于房企來說，利潤早已鎖定，盡早上市加速回款成為理性的選擇。隨著這些新項目的入市，預(yù)計明年北京新房供應(yīng)量將得到提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。