樓市半年報：市場現(xiàn)拐點 房企搶跑出貨

充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過半，當多家開發(fā)商陸續(xù)交出驕人的業(yè)績之際，國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場的收縮卻為行業(yè)下半年埋下一絲隱憂。

中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)顯示，該機構2017年上半年監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高于30%，二線陣營的南京甚至創(chuàng)下6年來同期最低交易額。

冰凍三尺非一日之寒。雖然多個城市的一二手房價依然維持穩(wěn)定，但重點城市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。

值此拐點來臨之際，曾經(jīng)高歌猛進采取擴張型戰(zhàn)略的開發(fā)商們，不得不重新對市場進行思考，唯有及時調整戰(zhàn)略順勢而為的公司，才有望在這一輪調整中平穩(wěn)生存乃至贏得先機。

中國房地產(chǎn)市場全新格局，或許已經(jīng)開啟。

多城市交易量收縮

日前，深圳市國土委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。據(jù)悉，自去年10月8日深圳公布“深八條”以來，樓市調控效果明顯，進入今年以來，房價逐月環(huán)比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

該市剛剛公布的6月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交2953套，環(huán)比增加27.7%;成交價格為54492元/平方米，環(huán)比降0.04%。從去年10月份以來，深圳新房成交均價已經(jīng)連續(xù)九個月環(huán)比下降。

同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應下出現(xiàn)交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購后的最嚴政策”。進入2017年，北京調控范圍不斷擴大，3月17日以來，北京相繼出臺了近20項調控政策，甚至祭出針對離婚的堵漏新規(guī)。與此同時，增加供給的調節(jié)手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實現(xiàn)成交24宗，遠高于去年同期7宗的成交量。

亞豪君岳會日前提供給第一財經(jīng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以剛過去的一周(6月26日~7月2日)為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創(chuàng)近17周新低。

在廣州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趨勢依然成立。數(shù)據(jù)顯示，僅僅6月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為6784套，環(huán)比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。

除了一線城市，部分房價漲幅較大的二線城市也陷入市場的自我修復階段。南京曾經(jīng)是去年房價漲幅最大的城市之一，但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累計成交新房30478套，比去年同期的7.5萬多套大跌近六成。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數(shù)也創(chuàng)下2011年以來(上半年)新低。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年中指監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，其中南京下降幅度達61.19%，福州同比降幅也超六成。當然不乏依然上漲的城市，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對第一財經(jīng)分析認為，供應端的發(fā)力將繼續(xù)有效平抑房價預期，但前述入市的地塊，其項目最快也需明年年初入市，因此無法解救今年下半年的成交量。在她看來，今年下半年北京樓市成交量將繼續(xù)維持低位，2017年的全年成交情況恐將創(chuàng)造歷史新低。

一份《百日調控全景速覽》報告顯示，3月17日后的100天內(nèi)，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交占比達到1/4;上海鏈家二手房成交量環(huán)比下降25.6%，均價下跌0.2%;深圳鏈家二手房成交量繼4月環(huán)比下降23.1%后又環(huán)比下降9.5%，均價與4月基本持平;廣州鏈家二手房成交量則環(huán)比減少17.5%。