智囊：房產(chǎn)稅難抑高房價(jià)上漲 應(yīng)降低交易稅費(fèi)

近年來，由于部分城市房價(jià)上漲過快，投機(jī)投資性購房比重有所上升，許多人建議通過稅收政策來抑制投機(jī)投資性購房并以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。國研中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析，“這一政策建議的出發(fā)點(diǎn)是好的，但有必要從理論上和實(shí)踐上理清稅收政策的目標(biāo)及其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，在此基礎(chǔ)上再審慎調(diào)整完善相關(guān)政策。”

鄧郁松分析，從理論上說，不論是在房地產(chǎn)交易和收益環(huán)節(jié)征稅，還是在持有環(huán)節(jié)征稅，都會(huì)加重購房人的負(fù)擔(dān)。因此，完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策，宜從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，客觀認(rèn)識(shí)稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，進(jìn)一步從供需關(guān)系層面考慮完善相關(guān)調(diào)控政策。

房產(chǎn)稅無法抑制高房價(jià)的上漲

《21世紀(jì)》：交易環(huán)節(jié)稅率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的影響？

鄧郁松：2005年以來，我國開始將調(diào)整營業(yè)稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅率作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要政策工具之一。稅率調(diào)整的最初出發(fā)點(diǎn)是為抑制投資投機(jī)性需求，2008年金融危機(jī)發(fā)生后又作為鼓勵(lì)住房消費(fèi)、穩(wěn)增長的重要政策工具。

從理論上說，在其他條件不變的情況下，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)將會(huì)帶來交易量的上升和價(jià)格的下降，增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)則會(huì)降低交易量并推升房價(jià)。

需要指出的是，我國在房地產(chǎn)市場的歷次調(diào)控中，稅收政策和金融政策通常是同時(shí)同向調(diào)整，表現(xiàn)為同時(shí)降低利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)或同時(shí)提高利率、提高交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。同時(shí)同向調(diào)整金融政策和稅收政策雖然意在調(diào)控市場，但可能忽略了住房金融政策和稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的作用機(jī)理并不相同。

雖然降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)會(huì)帶來交易量的上升和價(jià)格的下降，但降低利率、降低首付則會(huì)提高居民的購買力進(jìn)而帶來交易量的上升和價(jià)格的上漲。由于金融政策調(diào)整對(duì)房價(jià)的影響更為顯著，金融政策和稅收政策同時(shí)調(diào)低的綜合結(jié)果是交易量的大幅上升和價(jià)格的較大漲幅，這使得很多人誤認(rèn)為降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)會(huì)推高價(jià)格。未來房地產(chǎn)市場調(diào)控宜重視區(qū)分金融政策和稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場的不同影響，更好地完善相關(guān)政策。

《21世紀(jì)》：許多國家為什么在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的？

鄧郁松：國際上許多國家都征收房產(chǎn)稅（property tax），房產(chǎn)稅本質(zhì)上是對(duì)房屋征收的財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有稅基廣泛、不可移動(dòng)、征收透明等特點(diǎn)，有利于地方政府形成穩(wěn)定的收入來源，也具有一定的收入分配調(diào)節(jié)功能，因此國外普遍將房產(chǎn)稅作為基層政府的重要稅源。

房產(chǎn)稅主要用于當(dāng)?shù)亟逃?、消防、公共服?wù)等支出。由于各國征收房產(chǎn)稅的目的是為基層政府財(cái)政籌集資金，因此普遍根據(jù)以支出確定收入的方式確定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅稅率一般相當(dāng)于房屋價(jià)值的0.5%-3%。房產(chǎn)稅稅率根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政支出需要確定客觀上造成房價(jià)高的城市相對(duì)較低的稅率就可以籌集足夠的財(cái)政收入，而房價(jià)低的城市則需要較高的稅率才能夠籌集足所需的財(cái)政收入。

即稅率高是由于房價(jià)低，而不是稅率高抑制了房價(jià)。國內(nèi)有不少人根據(jù)國外房產(chǎn)稅與房價(jià)的反向關(guān)系建議國內(nèi)可以通過征收房產(chǎn)稅抑制房價(jià)，這實(shí)際上是顛倒了房產(chǎn)稅和房價(jià)的關(guān)系。

《21世紀(jì)》；如果在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，這將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

鄧郁松：從主要國家房地產(chǎn)市場波動(dòng)和房價(jià)變化情況看，房產(chǎn)稅無法成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行的有效工具。

美國各州從19世紀(jì)中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)，也沒有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。英國、日本、西班牙等國有非常完善的房產(chǎn)稅，但既未解決部分城市的高房價(jià)問題，也未能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。德國是少數(shù)幾個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)的國家之一，但德國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的主要原因是其首付較高、住房貸款以固定利率為主以及物價(jià)水平較為穩(wěn)定帶來利率水平較為穩(wěn)定的結(jié)果。

將房產(chǎn)交易稅費(fèi)穩(wěn)定在盡可能低的水平上

《21世紀(jì)》：對(duì)中國制定房產(chǎn)稅政策，你有哪些這建議？

鄧郁松：首先，需要進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。根據(jù)2010年我國人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房竣工等數(shù)據(jù)測算，截至2015年底，我國城鎮(zhèn)家庭戶戶均住房已達(dá)到1.1套。隨著我國住房存量規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，居民開始更多通過“賣舊買新” 、“賣小買大”的方式改善住房條件。

由于我國住房市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，建議進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)。降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)不僅會(huì)降低居民換購住房的成本，有利于擴(kuò)大交易量并降低房價(jià)，不斷改善居民居住水平，而且居民換購住房會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介、建材、家具家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正常回落的影響。從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，宜將交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)穩(wěn)定在盡可能低的水平上，并且不再頻繁調(diào)整。

其次，從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)和改革。我國從2011年開始在上海和重慶兩市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，但目前上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)更重視引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)收入分配的功能，而不是將其作為籌集地方收入的主要稅源。

從用途看，兩市的房產(chǎn)稅收入全部用于住房保障等方面支出，這也與國際上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅用途存在顯著差異。目前社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的討論也多是從抑制投機(jī)投資性需求、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)，而忽視了籌集財(cái)政收入這一根本目標(biāo)。建議從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，在明確房產(chǎn)稅中長期定位的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅的相關(guān)工作。

《21世紀(jì)》：在房產(chǎn)稅之外，我們應(yīng)該如何完善房地產(chǎn)調(diào)控政策？

鄧郁松：近年來房地產(chǎn)市場的大幅波動(dòng)，特別是部分城市房價(jià)上漲過快，仍需要通過進(jìn)一步完善相關(guān)政策加以解決。

從世界范圍看，不論是房地產(chǎn)泡沫問題還是嚴(yán)重的供給過剩問題，主要與兩個(gè)因素有關(guān)，一是與住房金融政策有關(guān)，如美國、日本等國房價(jià)過快上漲的階段都與當(dāng)時(shí)的低利率相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫的破裂則出現(xiàn)在低利率后的持續(xù)大幅升息，而首付比例低的國家房地產(chǎn)市場受利率變化影響更為顯著。二是與土地和規(guī)劃政策有關(guān)，如目前紐約、倫敦等國際性大都市受土地供應(yīng)不足和規(guī)劃限制，新建住宅量難以滿足需求，這是國際性大都市房價(jià)普遍較高的重要原因。我國北京等熱點(diǎn)城市也因住宅用地供應(yīng)不足造成商品住宅供應(yīng)量持續(xù)下降。部分三四線城市則因短期內(nèi)土地供應(yīng)量過大帶來嚴(yán)重的供給過剩問題。

從房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，要抓住供求關(guān)系這一造成市場波動(dòng)的主要矛盾，更加重視實(shí)行中性的住房金融政策，并根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化情況合理確定住房供應(yīng)量。人口大量流入是大城市房價(jià)高于中小城市的一個(gè)重要原因，實(shí)行區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略有助于改變?nèi)丝诹鲃?dòng)狀況，進(jìn)而改變部分城市房價(jià)過高的問題。從抑制投機(jī)性需求的角度出發(fā)，也宜重點(diǎn)考慮信貸政策和適當(dāng)?shù)南拶徴?，而不是稅收政策?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。