石家莊土拍“雙競雙限+十年限售”：降收益預(yù)期鎖流動性

樓市限售政策再落地一座城市。

6月28日，石家莊正定新區(qū)3宗凈地公開出讓，首次推出“雙限雙競”規(guī)則，并明確此三宗住宅地塊在購房者取得房產(chǎn)證10年內(nèi)不能買賣。換言之，目前石家莊出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，已包含“限購、限貸、限價、限售”等內(nèi)容。

當(dāng)天金輝地產(chǎn)一舉拿下其中兩宗地，金科地產(chǎn)拿下1宗。3宗地面積共108964.8平方米，最高限價共為13.92億元，建筑高度均在18層以下。

當(dāng)天參與的房企有正塬、潤江、金科、金輝、北京城建等，記者留意到，此次參與競拍的大房企寥寥無幾，進入房地產(chǎn)銷售排行榜前十的房企只有保利。

土拍“雙競雙限”

6月27日，就在此次正定新區(qū)土拍前一天，原定出讓的6宗地中有三宗地因故終止拍賣。剩下三宗地土拍規(guī)則由原來的“限地價、競配建人才安置房”方式修改為“限房價競地價，限地價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。即在同時限定土地最高出讓價格和房屋最高銷售平均價格的前提下，先競土地價格，未超過土地最高限制價格（含土地最高限價）按報價最高者得的原則確定競得人；超過土地最高限價的，以接受土地最高限價為基礎(chǔ)，以房屋最高銷售平均價格為基準(zhǔn)，向下競房屋銷售平均價格，按出價最低者得的原則確定競得人。當(dāng)房屋銷售平均價格低于房屋銷售平均價格下限時，則停止競拍，該宗地流拍。

三宗地最高限價分別為4.73億元、3.01億元、6.18億元，房屋銷售平均價格上限為1.39萬元/平方米，下限密封保存，由主持人現(xiàn)場開啟。

同時，本次競得土地的競買人，在房屋銷售時須告知該宗地房屋的購買者，在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。

值得一提的是，“雙限雙競”+10年禁賣的土拍新規(guī)并非石家莊獨家定制。上海、廣州、深圳等城市早有嘗試；今年5月保定掛牌的2017-30號地塊就采用“雙限雙競”模式拍賣，并要求競得人在建設(shè)完工后，不得自持開發(fā)的房產(chǎn)，必須全部銷售。

“雙限雙競”政策最早是由2006年5月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）文件確定的。源自于該政策第六條的規(guī)定，即：“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”；“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”

封鎖投資投機

業(yè)內(nèi)人士趙猛認(rèn)為，“雙限雙競+10年限售”，只是針對熱點板塊正定新區(qū)新供地塊的特殊規(guī)則，并不具有普遍性，主要是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，表明抑制投機的態(tài)度，下一步市場觀望情緒會加重。

石家莊當(dāng)?shù)胤科笕耸恳仓赋觯僚男抡阋园淹顿Y客拒之門外。從石家莊的供地層面來看，新四區(qū)今年土地市場活躍度較高。除了補證項目外，新地塊放量的區(qū)域非正定新區(qū)莫屬。在大房企扎堆進駐、本地房企手中缺糧的背景下，正定新區(qū)成為各家房企角力的熱點區(qū)域。

對于本次土拍地塊，“這屬于安全邊界很高的地塊了，還是有利潤空間?！鄙鲜龇科笕耸垦a充解釋道，這些地塊目前規(guī)劃中所有配套都齊備；最關(guān)鍵的是，石家莊屬于京津冀一體化熱點城市。

“一方面是房企土地儲備之必需；一方面房企也要降低收益預(yù)期。”趙猛指出，這3宗地的上市銷售，是檢驗新區(qū)投資還是自住屬性多一些的標(biāo)準(zhǔn)。從10年以上的交易周期來看，投資客將徹底離場。“限售的目的就是抑制投資投機需求，防止加杠桿炒房，更重要的是鎖定流動性?！?/p>

石家莊國土局方面指出，此次“十年限售”地塊，僅針對于正定新區(qū)此次出讓的3宗地塊。這和很多城市出臺的住房限售政策完全不同。

截至目前，全國已有超36城出臺了住房限售政策，其**內(nèi)容是要求新購住房在取得不動產(chǎn)證滿2-3年后方可上市交易，而并非在土地出讓時就設(shè)置交易門檻。分析認(rèn)為，就整個石家莊市其他區(qū)域而言，仍然存在出臺住房限售政策的可能，但并不會延長至10年。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，本輪調(diào)控實質(zhì)是以凍結(jié)流動性為目的，對高房價進行鎖定，避免房價大幅下跌引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。通過以時間換空間，逐步消化資產(chǎn)泡沫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。