銀行房貸利率進一步收緊 房價或在11月下拐

近期多個城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《房貸利率與樓市研究報告》稱，房貸利率還將持續(xù)攀升，今年11月可能達到5.1%左右，屆時熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢，國家統(tǒng)計局新公布的5月份70城房價環(huán)比漲幅為0.8%，這一指標將于今年11月前后下拐，也即房價環(huán)比正轉負，并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

房貸利率自谷底逐步回升

在調(diào)控的大背景下，投資性資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)受到限制，與此同時，信貸資源也積極配合樓市調(diào)控，許多銀行上調(diào)房貸利率。

從融360統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出，房貸利率在2014年二三季度左右見頂，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率僅為4.41%，相當于基準利率的九折，此后房貸利率開始逐步回升，并且近期加速上升，今年5月份達到了4.73%，約等于基準利率的九六折，與利率最低時點2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%；二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此后穩(wěn)定在5.40%。

房價與房貸利率成負相關關系

報告認為，以前人們關注的更多是購房首付比例，并且國家出臺的樓市調(diào)控政策也更多的是著手于最低首付款比例，但是近期房貸利率的變化也會對購房者的還貸負擔和購房意愿產(chǎn)生影響。房貸利率和樓市的關系主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一是，房價與房貸利率為負相關關系。從2009年到2017年間，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅與個人住房貸款利率密切相關，并且二者走勢正好相反。住宅價格環(huán)比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度左右個人房貸利率只有4.5%左右，處于歷史低位。另一方面，當住宅價格環(huán)比跌幅最大時，房貸利率維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時的房價環(huán)比跌幅達到了-0.3%，而房貸利率達到了7.62%的近十年的歷史最高峰值。

類似的，觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢，可以看出，從2009年一季度至今年一季度，二者的走勢基本是相反的，當房價同比增幅高時，房貸利率往往較低，而當房價同比增幅低時，房貸利率往往處在同時期的高位。例如2010年上半年房價同比增幅達到了10%以上的高點，此時的房貸利率低于4.5%，是一個階段性的低點；而當2015年一季度左右房價同比跌幅達到峰值的6.4%時，那個時候的房貸利率處于一個較高的水平，當房貸利率逐漸降下來，房價才觸底反彈。

二是，住宅成交面積與房貸利率為負相關關系。從2011年一季度到2017年一季度，全國商品房銷售面積累計同比增幅與房貸利率也保持著走勢相反的趨勢。房貸利率的2個峰值點，即2011年下半年7.5%左右，2014年二三季度近7%，此時的商品房銷售面積都處于同期的低谷。當2013年一季度全國商品房銷售面積累計同比增幅達到峰值的49.5%時，房貸利率處于同期的低谷，只有6.3%左右。

未來房貸等將成樓市降溫主導因素

報告認為，未來半年，預計政府不會放松對樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊，國家仍將繼續(xù)整頓金融秩序，金融去杠桿依然將繼續(xù)，種種跡象表明，今年底以前房貸利率仍將上浮。

限購限價限轉售等房地產(chǎn)政策主導樓市降溫的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。預計個人房貸利率還將持續(xù)攀升，今年11月可能達到5.1%左右，屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續(xù)增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月利率持續(xù)上升19個月，增長0.58個百分點，房價便出現(xiàn)了下跌。從以上可以看出，本輪房貸利率的增長持續(xù)時間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似。同時，我們還考慮到當前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強度，已經(jīng)全面超過2011年和2014年。

因此，綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強度，報告認為，熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。國家統(tǒng)計局新公布的5月份70城房價環(huán)比漲幅為0.8%，我們認為這一指標將于11月前后下拐，也即房價環(huán)比正轉負，并且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

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歷史相似時點對比

追溯之前央行公布的個人房貸的數(shù)據(jù)可以看出，利率上升的情況在歷史上也發(fā)生過，如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度，它們分別在2011年下半年和2014年二三季度達到了同期的高點。

一、2009年6月份至2011年

這輪房貸利率上升始于2009年6月份，持續(xù)時間長達10個季度，增幅高達76%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點：1.CPI漲幅居高不下，出于抑制通貨膨脹等原因，央行先后進行了5次加息，每次上調(diào)0.25個百分點，貸款基準利率的上浮導致了房貸利率的上?。?．政府加強了樓市調(diào)控，出臺了一系列限購限貸政策，主要政策包括：2010年1月的國十一條、2010年4月的新國十條、2010年9月的“929新政”、2011年1月的新國八條等，其中的二套房利率上浮等政策直接導致了房貸利率的上升。

二、2012年9月份至2014年三季度

這輪房貸利率上升始于2012年9月份，持續(xù)時間為8個季度，增幅達12%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點：1．央行“去杠桿”的金融調(diào)控和利率市場化的步伐加快，導致了銀行鬧錢荒，從而出現(xiàn)了“錢緊”、“錢貴”，進而推高了房貸利率；2．樓市調(diào)控趨緊，出臺的主要政策包括：2013年2月的新國五條和部分城市的地方性調(diào)控政策，這些政策導致了房貸利率的上升。

三、2016年四季度至今

這輪房貸利率上升始于2016年四季度，至今仍保持著上升趨勢。現(xiàn)階段CPI保持在較低的水平，因此目前不存在通脹的壓力，此次房貸利率上升的原因與2009年6月份至2011年間的利率上升的原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。

與前兩個利率上升的時間段一樣，此次房貸利率上升也伴隨著一系列的樓市調(diào)控政策，包括：2016年國慶假期期間22個城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控和許多城市出臺的限購限貸政策，以及今年3月以北京為首的諸多城市跟進的一輪調(diào)控。

從房貸利率走勢圖中可以看到，雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%，遠低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房價和房屋成交面積的降幅不亞于后者?？梢?，房貸利率并不是影響樓市的最關鍵因素，而是與房貸利率相伴而來的一系列樓市調(diào)控政策，它們共同構成了一套“組合拳”，對房價和房屋成交面積進行了調(diào)控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。