限購后環(huán)一線樓市怎么走？燕郊成交量斷崖式下跌

今年以來，各地政策“組合拳”連環(huán)出擊，一線城市樓市再次收緊，“高燒”得以降溫。而此輪調(diào)控催生的“溢出效應(yīng)”讓環(huán)一線樓市量價齊升，隨后環(huán)一線城市也逐步推出限購政策。限購之后，環(huán)一線樓市又有怎樣的表現(xiàn)？中介機構(gòu)、購房者以及開發(fā)商各方的態(tài)度與策略又發(fā)生著怎樣變化？

在即將進入2017年下半年的時間節(jié)點，《每日經(jīng)濟新聞》推出環(huán)一線樓市系列調(diào)查，以天津武清、燕郊、太倉、增城和佛山五大環(huán)一線熱點城市為樣本，記者通過深入探訪，揭示出環(huán)一線樓市最真實的市場環(huán)境。

“北三縣”已成為觀察環(huán)北京樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。其中，一度狂飆突進的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講，受益于通州城市副中心等影響因素，燕郊過去一段時間曾是投資客扎堆之地，房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來，廊坊加碼調(diào)控，不斷打補丁，燕郊二手房和新房交易市場能否延續(xù)之前的火熱？

6月24日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市已不復(fù)往日的喧囂，除了銷售中心門店清冷，銷售人員轉(zhuǎn)向力推非限購的商住公寓外，更有開發(fā)商直接以工業(yè)用地開發(fā)住宅等。

成交量斷崖式下降

從地鐵一號線大望路站出，再轉(zhuǎn)乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一，全程約莫40分鐘左右，從郎家園出發(fā)下一站就到達興達廣場小區(qū)站。

隨后，記者來到孔雀城營銷中心，銷售人員豐女士表示，目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右，二手房價格在3萬元/平方米左右。

在紫竹灣商業(yè)廣場一處銷售中心，銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前二手房房價參差不齊，以納丹堡為例，均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產(chǎn)合作經(jīng)銷商處了解到，目前燕郊房價存在很大差別，一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。

鏈家官網(wǎng)顯示，目前燕郊房源庫存共1784套，均價2.7萬元/平方米?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從3月21日廊坊限購政策出臺以來，截至6月25日的6月份僅成交了35套，已接近冰點，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

隱形費用涉嫌變相加價

“雙合同”、“電商費”、“裝修費”……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時，急于買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。

前不久，《每日經(jīng)濟新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款后，引起社會廣泛關(guān)注。在燕郊，記者同樣也發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商存在暗中變相加價的現(xiàn)象。

“現(xiàn)在商住兩用的公寓房不限購不限貸，2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“好在我們現(xiàn)在還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發(fā)商會按照1500元的標(biāo)準交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。”

小李介紹說，跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協(xié)議，但其并沒有拿出裝修協(xié)議。當(dāng)記者說要自己裝修時，對方明確告知“不行”。

他解釋道，“因為這是開發(fā)商統(tǒng)一的，主要是為了打造燕郊的示范標(biāo)桿。”至于裝修規(guī)格，小李用“以后住在里面，保證就像住在酒店一樣”來形容。

在盈時·未來港一銷售中心，記者也遇到同樣的加價問題。記者咨詢一套單價為1.6萬元的復(fù)式公寓，面積大概55平方米，總價為88萬元，銷售人員表示：“現(xiàn)在購買會有團購優(yōu)惠價，但需支付5萬元電商費才能享受團購優(yōu)惠。”

關(guān)于開發(fā)商收取“裝修費”、“電商費”等情形，記者多次撥打三河市房管局電話，但一直無法撥通，隨后采訪廊坊市房管局，一位工作人員表示電商費屬于開發(fā)商自己的銷售行為，房管局只管開發(fā)商違規(guī)收定金的行為。

工業(yè)用地建公寓

隨著限購升級，一、二手商品房的交易已接近冰封，有開發(fā)商開始打政策擦邊球，通過工業(yè)用地建公寓，以租代售的形式暗地里賣給買房人。

豪展地產(chǎn)銷售中心的豐女士表示，限購之后開發(fā)商也著急，現(xiàn)在燕郊也開始重點開發(fā)商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前，銷售人員全程以購房置業(yè)的口吻推介，但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同，租賃期僅為20年，用途顯示“倉儲”。

鑫昇置業(yè)一位銷售人員告知記者，未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米，之所以比市場價格便宜，是因為未來港是50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地，工業(yè)用地在拿地上價格非常便宜。至于土地性質(zhì)的區(qū)別，銷售人員說：“性質(zhì)差不多，產(chǎn)權(quán)用完了以后繼續(xù)和國家續(xù)約。”

“我們簽訂的合同里寫了，以后拆遷款都是租戶所有。”上述銷售人員表示，“我們和當(dāng)?shù)叵拶徴叽蛞粋€擦邊球，要不然外地人想買根本買不到。”

銷售人員進一步解釋，“我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說你三五年之后想賣的話，直接找到物業(yè)，然后物業(yè)給找買房人，也就是一紙合同的事情。”《每日經(jīng)濟新聞》記者在合同中發(fā)現(xiàn)，在變更手續(xù)時租戶需交類似中介費，每次每戶兩萬元。

上述銷售人員給記者計算了一下相關(guān)費用，以53.36平方米的復(fù)式公寓來看，單價1.6萬元/平方米，總價約87萬元，另加5萬元電商費以后首付需30余萬元，其余56萬元則從銀行貸款。

這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據(jù)銷售人員表示，目前該項目共有38棟樓4800戶，其中“已售”1700戶左右。

有意思的是，銷售人員一再跟記者強調(diào)，如果買了房，日后開發(fā)商會申請土地性質(zhì)變更，到時候就由50年變更到70年大產(chǎn)權(quán)，那可就撿大便宜了……

該現(xiàn)象是否合規(guī)？記者采訪三河市房管局，后者的公開電話一直無法接通。對此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮質(zhì)疑：“工業(yè)用地怎么能建住宅呢？”

張茂榮表示，不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體，首先要確認是不是合法建筑，如果是有產(chǎn)權(quán)證的合法建筑，轉(zhuǎn)讓、出租都是可以的，但從購房者來看，租賃和買賣的概念完全不同，最長20年租賃期限到期后，所有權(quán)仍歸還出租方。

他還說，如果是不合法的建筑，租賃合同的法律效力就存在問題了，購房者無法得到保障，一旦發(fā)生爭議，法院將判處租賃合同解除，購房者還要支付房屋使用費。

環(huán)京·武清

武清二手房大幅跳水新房開盤前仍能用“房票”內(nèi)定

“是本地人嗎？”近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走進天津武清區(qū)的任何一家售樓處時，置業(yè)顧問都要先確定購房者資格。

今年3月31日起，天津推出限購政策后，立即將北京、河北等各外省的購房者擋在了“門外”。目前，武清區(qū)的房地產(chǎn)市場究竟如何？

浩華地產(chǎn)的統(tǒng)計銷售顯示，5月份武清樓市成交套數(shù)1509套，環(huán)比增加113%，同比減少53%。其中離高鐵站僅一條馬路的黃莊板塊成交量占到28%。

穿透數(shù)據(jù)背后，記者通過深入調(diào)查，試圖揭開限購下區(qū)域樓市的真相。

一、二手房價倒掛

“現(xiàn)在政府管得嚴，三期最新的價格還沒定，推盤時間也不知道。價格估計和周邊的差不多，在1.5萬（元）左右。”在鴻坤原鄉(xiāng)郡售樓處，一位置業(yè)顧問對記者表示。中介數(shù)據(jù)顯示，這附近的二手商品房價格都在2萬元左右。

記者發(fā)現(xiàn)，目前武清城區(qū)新盤并不多，但價格下降之后，武清區(qū)本地人的購房意愿強烈，購房者普遍認為目前是一個抄底的好時機。

一位中介介紹說，之前武清才40多萬人，現(xiàn)在得有80多萬人。記者查閱武清區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，從2007年至2015年，該區(qū)戶籍人口由83.1萬人增加到90.08萬人。

一位武清本地人告訴記者，由于前幾年的藍印戶口和現(xiàn)在的積分落戶政策，使得很多沒有北京戶口的人和河北人，為孩子上學(xué)來武清買房落戶。

天津財經(jīng)大學(xué)的一位教授告訴記者：“由于二手房房價是隨行就市，二手房的高房價反映出市場的投機性，但二手房價超過新房價不會是一個常態(tài)。”

環(huán)高鐵站樓盤降價明顯

“新政出臺后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高鐵站附近這塊。畢竟之前來武清買房的投資客比例很大，現(xiàn)在他們都沒有資格了。”一位中介稱。

該中介表示，靠近高鐵站的小區(qū)降幅都比較大。熙和園限購之前最火的時候3.8萬元/平方米，現(xiàn)在3.2萬元/平方米左右。楓丹天城之前最高也炒到3.2萬元左右/平方米，房天下顯示該小區(qū)二手房均價約為2.2萬元/平方米。本地人還是買城區(qū)房子的居多，這個月價格基本沒變，4月份是一直往下降。

位于高鐵站周邊的多個樓盤此前都計劃在近期開盤，但政府審核后的價格與開發(fā)商申報的價格有些差距。記者發(fā)現(xiàn)，大部分開發(fā)商都在觀望。有些樓盤曾宣稱5月份開盤，但7月份能否開盤也未可知。

一家上市房企天津分公司的總經(jīng)理向記者介紹：“經(jīng)過去年的發(fā)展，天津全市的房價已經(jīng)比較平穩(wěn)。但武清離北京比較近，未來還是很有發(fā)展（潛力）的，漲速不會像去年那樣快。今年底天津的限價可能會放開，但限購不會變。”

貸款額度難批

鴻坤原鄉(xiāng)半島的置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在還有能直接簽的期房，這些都是因為購房者貸款沒能批下來，清退出的房源。

上述職業(yè)顧問也表示，貸款現(xiàn)在不太好弄，所以他們是和香河農(nóng)行合作的，貸款利率一般要上調(diào)10%。

某銀行武清分行的一位工作人員告訴記者，目前其銀行額度比較緊張，放款很慢。首套利率一般會在基準利率標(biāo)準上浮10%，二套有可能會上浮20%。有些開發(fā)商會找到“總行”放款，不過這樣會有很大的代價。

另一樓盤的置業(yè)顧問也表示，貸款今年不好貸，好多銀行今年停止貸款，剩下的條件也很苛刻。如有個客戶去年7月份之前買的房子，到現(xiàn)在公積金貸款還沒批下。

買新房仍可操作

2016年，武清區(qū)房管局曾就“房票”一事發(fā)布通告全面治理。記者走訪多家樓盤時均被置業(yè)顧問告知，現(xiàn)在查得很嚴，不存在“房票”。

但一位中介向記者介紹，現(xiàn)在還沒開盤的好多房子都是開盤前內(nèi)定好了，開盤后也許也可以買到房子，但絕對挑不到好樓層、好戶型，一張“房票”大概6萬元。像遠洋之前的一個樓盤95平方米的戶型說是有160套，結(jié)果開盤只有40套，其余120套全部被內(nèi)定了。

據(jù)該中介人士稱，某大型房企旗下紅熙郡和鴻坤原鄉(xiāng)郡都可以操作，交錢內(nèi)定之后只能說先等著，然后按照售樓價簽約。“你去售樓處問就是沒房子。其實房子被一些人定，你給15萬元，然后他帶著你去網(wǎng)簽、交首付。這個叫差額，6萬元純粹就是房票。”

據(jù)了解，即便這樣，因為一手房和二手房價格差太多，之前交30萬元還有人買，一手房加上這30萬元也比二手房便宜。

一位業(yè)內(nèi)人士分析說，現(xiàn)在還是二手房穩(wěn)定，一手房即便交了“房票”還是不穩(wěn)定，到時也沒準選不到房。而一位置業(yè)顧問坦言，像“房票”這種情況，人家認識公司的領(lǐng)導(dǎo)，給關(guān)系戶留幾套房子也很正常。

環(huán)滬·嘉興

嘉興部分樓盤一年漲幅超五成庫存同比下降近四成

還記得5月22日在嘉興市大劇院上演的那場“宇宙級土拍大戲”嗎？為爭搶8宗宅地，425家房企鏖戰(zhàn)近8小時，“中簽”者在臺上興奮得像中了巨額彩票。

嘉興，這個位于上海、杭州之間的一個地級市，隨著上述兩個熱點城市購房限購的不斷升級，卻迎來了一波購房溢出效應(yīng)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者近日實地探訪嘉興市及嘉善縣部分樓盤，發(fā)現(xiàn)有樓盤一年房價漲幅超過50%。

有樓盤房價一年漲七成

嘉興市以及下轄的嘉善縣，雖然被歸為三四線之列，但部分樓盤的房價在短短一年內(nèi)上漲超過50%，絲毫不遜于一二線城市。

6月24日上午，盡管下著大雨，但位于高鐵嘉善南站附近，新西塘孔雀城項目營銷中心的停車場內(nèi)，已停滿了來自江蘇、上海等地的車輛。

在置業(yè)顧問雷瀟延的引領(lǐng)下，記者進入營銷中心，此時的營銷中心內(nèi)早已人頭攢動，還不斷有購房者涌入。

“現(xiàn)在正在推的是孔雀城半島躍府，單價在15000~16000元左右/平方米。”雷瀟延告訴記者：“小區(qū)有專門班車到嘉善南站以及城區(qū)，規(guī)劃有學(xué)校、酒店、商業(yè)等配套，完全不用擔(dān)心。”

同樣在嘉興市嘉興南站附近的金地都會藝境項目的營銷中心內(nèi)，前來購房人的也是絡(luò)繹不絕。

“剛剛推的89平方米的三房戶型房源已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在只有73平方米的兩房戶型，均價13000元/平方米，送精裝送車位。”置業(yè)顧問小楊告訴記者：“我們這到嘉興南站只有4公里，開車也就是幾分鐘時間，到上海虹橋不到半小時。”

便捷的交通，1萬元出頭的房價，嘉興市、嘉善縣吸引了不少在上海、蘇州等地工作，但又不滿足上海、蘇州購房條件或者即使?jié)M足購房條件但又買不起住房的外地人。

“孔雀城購房者主要有三類群體，嘉善本地改善型客戶、在上海工作的外地人、在蘇州工作的外地人。”雷瀟延告訴記者。

“金地都會藝境主要以嘉興本地客戶和在上海工作的外地人為主。”小楊如是說。

外溢的購房需求，最直接的體現(xiàn)則是快速上漲的房價。新西塘孔雀城去年7月的售價只有9000元/平方米左右，短短不到一年時間，漲幅達70%。

嘉善南站附近另外一個樓盤塞納藍灣，第三方平臺數(shù)據(jù)顯示該項目去年9月的售價在12000元/平方米左右，記者從中介公司“乾源地產(chǎn)”處了解到，該項目二手房均價已經(jīng)達到18000元/平方米左右，漲幅在50%左右。

住宅庫存同比下降近四成

當(dāng)下嘉興樓市庫存明顯回落。嘉興市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，嘉興全市待售面積365.14萬平方米，同比下降31.8%，總量較4月末下降3.1%，其中住宅待售面積160.65萬平方米，同比下降38.6%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房待售面積分別為34.84萬平方米和126.12萬平方米，同比分別下降34.7%和23.3%。

“一二線城市房價上漲的帶動，特別是上海等地外溢的購房需求，以及嘉興地處上海和杭州之間這一獨特的區(qū)域位置，是嘉興此輪庫存明顯去化和房價快速上漲的重要因素。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

中國指數(shù)研究院杭州分院副院長兼研究總監(jiān)高院生也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“一二線城市限購導(dǎo)致需求外溢明顯，軌道交通的發(fā)展以及城市圈規(guī)劃，加速了像嘉興這類環(huán)一線周邊三四線城市樓市的升溫。”

“長期來看，類似于嘉興、嘉善這類環(huán)一線城市的房地產(chǎn)市場的大趨勢依然被看好。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“但后續(xù)市場潛在的二手房供應(yīng)會比較多，此外類似的環(huán)上海的湖州、太倉、平湖等城市，未來或許會對嘉興形成一定的競爭效益，嘉興的房價上漲也會受到牽制。”

環(huán)滬·太倉

上海投資客撤離太倉本地客消化樓市六成房源

享有“上海北大門”之稱的太倉，受到上海樓市溢出效應(yīng)的影響，僅2016年樓市就創(chuàng)造了199萬平方米銷量，同比增長78.5%。這造就了太倉房價上漲、土拍盛宴連連。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購之下，太倉樓市需求結(jié)構(gòu)被重新洗牌，恐慌購房情緒緩解，房企則面臨的競爭更加復(fù)雜化。

供地同比減少三成

2016年樓市的火熱，在太倉依然保持著溫度。就土地端而言，今年5月31日，太倉市國土資源局一舉掛牌出讓10宗經(jīng)營性用地。

“對于太倉樓市，每次土拍待出讓地塊時會帶動周邊在售項目的熱銷。”一家房企駐太倉的營銷總監(jiān)向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言。

土拍能對市場產(chǎn)生如此大的影響，還在于市場逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的跡象?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年上半年太倉新增供應(yīng)量47.63萬平米，比去年同比減少37.6%。

據(jù)上述營銷總監(jiān)介紹，因為太倉熱點區(qū)域沒有供地，項目賣一個少一個，所以有的項目有意放慢開盤節(jié)奏。

另一方面太倉目前的需求依然較旺盛。據(jù)上述營銷總監(jiān)介紹，投資客對太倉的熱情不減，而太倉本地客戶的需求也逐步攀升。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份太倉全市共銷售商品房14.4萬平方米，與上月相比，環(huán)比增長40.8%，其中住宅成交11.52萬平方米，環(huán)比增長51.6%。

據(jù)記者了解，太倉熱點項目的銷量也頗為客觀，僅第一季度排行TOP5的樓盤銷售額均超過1億元。

本地客需求釋放

太倉樓市余溫仍存，但同時也出現(xiàn)了一個有趣的變化。

據(jù)上述兩項目置業(yè)顧問透露，限購一定程度上對外地投資客有所影響，而項目能熱銷更多是因為受到本地客追捧，整個新區(qū)的房價也稍微有所提升。

伴隨著去年限購政策的實施，太倉購房客群已悄然發(fā)生了變化，克而瑞環(huán)滬事業(yè)部負責(zé)人毛呈飛就告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，近期太倉市場是主城內(nèi)客群開始逐漸增加，太倉這塊集中于主城區(qū)，銷售比較好。

太倉桃花島項目置業(yè)顧問就告訴記者，上周項目推的300多套房源，吸引了1000多組意向客戶到訪，其中本地客占比較大，最終項目經(jīng)過公開搖號選房的方式，開盤當(dāng)天售罄，開盤均價1.4萬元左右/平方米。

有趣的是，距離項目不遠處是今年3月剛拍出的一塊地，樓面價接近9000元/平方米。有購房者表示，“這個地方以后漲價空間不小，現(xiàn)在這個價買到就可能賺到。”

投資太倉仍“有門道”

上述開發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，相比去年下半年上海投資客爆棚的現(xiàn)象，今年太倉樓市出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)，外來投資客大幅減少，本地投資客卻是一擁而上。

克而瑞環(huán)滬事業(yè)部負責(zé)人毛呈飛介紹，靠近上海的瀏河板塊，一向是上海投資客聚集地，但自去年10月份太倉限購以來，上?？痛蠓鶞p少。

不過，雖然限購提高了門檻，但投資客進入太倉依然“有門道”。據(jù)毛呈飛介紹，有不少開發(fā)商替外來投資客鎖定房源，允許其先行繳納30%~50%的首付，等一年過后繳滿社保，再來繳滿剩余房款。

“但這是最大限度了，對一直講究現(xiàn)金為王的開發(fā)商來說，無疑會造成很大壓力。目前一些熱銷樓盤更傾向銷售給本地客。”毛呈飛表示。

毛呈飛表示，由于前一階段上海投資客的光臨，太倉本地人才意識到這里的投資潛力。上?？捅壤m然在減少，但其關(guān)注度依舊很高。

環(huán)深·惠州

惠州新房庫存降至近年來低谷臨深樓市需求熱度不減

自去年10月開始“限價”再到今年4月啟動“限售”，惠州樓市目前究竟如何？

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份走訪了大亞灣片區(qū)的多個樓盤，從現(xiàn)場來看，訪客均較多。“大亞灣片區(qū)新房供不應(yīng)求，新房一推出就賣完，這基本是事實。”一位惠州本地開發(fā)商如是說。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉分析稱，因供應(yīng)偏少和開發(fā)商惜售，惠州新房市場還是有一定的熱度。不過“限售”對于穩(wěn)定惠州樓市是利好消息，鼓勵剛需客入市和長期投資，限制了短炒，目前已達到一定的效果。

“新房基本一推出就賣完”

家家順研究中心分析稱，5月惠州全市一手住宅成交量價都得到了有效控制，惠州5月房價與去年10月保持持平狀態(tài)；值得注意的是，雖供求逐漸接近平衡，但自今年1月起，大亞灣、惠城（含仲愷）區(qū)域一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

據(jù)碧桂園太東天樾灣銷售人員透露，項目6月24日首次開盤推出400多套約106~140平方米帶裝修房源，價格在13000~15000元/平方米，當(dāng)天已近售完。

一位熟悉惠州市場的地產(chǎn)人士表示，從去年10月開始，惠州新房市場價格變動不大；在供應(yīng)量上，部分開發(fā)商因“限價”紛紛放緩?fù)曝浌?jié)奏導(dǎo)致上半年推貨量不大，不過成交量還不錯，基本上是一有盤推出就賣完，可以說是市場常態(tài)。

據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，5月惠州共成交12649套房源，成交均價為10617元/平方米，惠州臨深區(qū)域主要是大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)、惠城區(qū)，從5月的成交情況看，臨深成交套數(shù)占比高達49.5%，其中大亞灣最火。

李宇嘉分析稱，今年上半年，惠州新房市場同比去年上半年成交量會有20%~30%下滑，主要是供不應(yīng)求，成交整體處于一個高位，下半年不會有新的政策出臺，整體還處于高位緩慢回落的狀態(tài)。

而惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，惠州新房庫存量跌至歷史低谷，全市住宅存量為65982套，存量面積為734.1萬平方米，庫存環(huán)比再跌8.9%，與去年同期相比，新房庫存減少19416套，庫存總面積減少約240萬平方米。合縱聯(lián)行研究分析稱，如果以惠州市場月均消化94.5萬平方米計算，惠州市庫存量僅需7.8個月即可消化完畢，基本逼近惠州近年來新房庫存的歷史最低谷。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，惠州市場整體表現(xiàn)不錯，預(yù)計今年下半年開發(fā)商定價將從穩(wěn)，促銷手法也將靈活多變，以求保證去化的穩(wěn)定增長。

品牌房企大肆進駐惠州

今年上半年，新力、實地、奧園紛紛高調(diào)宣布進入惠州市場。截至2017年5月，新力地產(chǎn)已順利在深惠區(qū)域布局16個地塊，遍布惠城、大亞灣、惠陽；實地地產(chǎn)在2017年深惠區(qū)域三盤齊發(fā)，其中實地·常春藤、實地木槿雅著兩盤均位于惠陽區(qū)域；奧園地產(chǎn)集團第一個進駐惠州的項目奧園·譽山湖也將于近期入市。

萬達集團今年3月與惠州市政府、大亞灣區(qū)管委會簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，總投資約800億元的萬達文化旅游城項目將落子惠州大亞灣。

而在進駐惠州的前十強開發(fā)商中，最兇猛的要屬碧桂園和恒大。據(jù)碧桂園銷售透露，今年碧桂園有20多個項目入市。而恒大通過收購和并購的方式拿下惠州多個項目，其布局大亞灣澳頭的首個項目依山海灣即將入市。

李宇嘉分析稱，開發(fā)商布局惠州主要是看好粵港澳大灣區(qū)都市圈的發(fā)展概念，以及14號地鐵線的開通，疏導(dǎo)了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是個旅游集中地帶，會吸引一些大社區(qū)、臨海臨江片區(qū)樓盤開發(fā)，成為珠三角其他城市尤其是深圳購買力的分流。

一位不愿具名的惠州本地開發(fā)商表示，多數(shù)開發(fā)商想進入深圳市場，但深圳土地資源稀缺且地價貴，而惠州地處臨深且客戶多是深圳客，所以開發(fā)商選擇“農(nóng)村包圍城市”，廣義上布局深圳，目前進駐惠州的品牌房企已有20余家。

開發(fā)商對惠州布局意愿強烈也體現(xiàn)在招拍掛土地市場上。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%，連龍門一塊1600平方米的地塊都產(chǎn)生了63%的溢價。

環(huán)滬·昆山

昆山新房成交驟降八成部分樓盤涉嫌“代辦社保”拉客

素有“上海后花園”之稱的昆山，受環(huán)滬都市圈概念影響，已成上海高房價以及高門檻下的重要疏散通道，其樓市頻掀熱浪，但去年10月初，昆山出臺嚴厲限購令，此后新房成交量有所降溫。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，昆山一手住宅成交約57.6萬平方米，同比驟減84.8%，但成交均價為13872.6元/平方米，同比上升約47.7%。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，昆山限購后失去了大批外地客，部分樓盤為鎖定外地客正絞盡腦計尋找其他“地下”通道，比如代辦社保，暗渡陳倉。

“剛需外溢，周邊強勁上漲”

6月23日，記者走訪昆山了解到，花橋鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)一名從業(yè)人員表示，“去年7月份，花橋的土拍樓面價已達到近17000元/平方米，此次土拍結(jié)束后帶動了一輪房價上漲，花橋由此進入2萬+時代，但限購以后這邊基本保持平穩(wěn)，沒有再漲。”

昆山樂居數(shù)據(jù)顯示，2016年7月份土拍共有6宗土地，花橋兩宗地分別以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和蘇州象嶼摘得，開發(fā)區(qū)和高新區(qū)出讓的4宗土地樓面價也破萬。

當(dāng)?shù)氐沫h(huán)上海板塊置業(yè)顧問嚴成亮介紹說，“現(xiàn)階段最真實的寫照是剛需外溢，周邊強勁上漲。限購抑制過快上漲的同時誤傷剛需。購房者需要買，又不敢買，怕限購壓抑下房價下滑，又怕限購打開，購房者集中入市導(dǎo)致房價暴漲。”

據(jù)昆山房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計，昆山2017年預(yù)計共有近70000套待售房源入市，按照目前的去化速度，昆山今年的庫存則有望進一步增長。根據(jù)昆山2017年土地供應(yīng)計劃，今年昆山住宅用地總供應(yīng)量為75萬平方米，商品住宅用地為55萬方平方米，涵蓋花橋、周市、城東、陸家等。

代辦社保存較大法律風(fēng)險

位于昆山城北區(qū)一家名叫天際云墅的樓盤營銷人員告訴記者，如果是非昆山戶籍又沒有社保的話，他們可以給購房者提供兩種選擇，一種是交約15000元做稅單；另外一種是交約18000元辦理昆山一年的社保。購房者需與開發(fā)商簽訂一份購房承諾書，等一年社保繳齊之后方可再簽訂正式的網(wǎng)簽合同辦理貸款，若要通過此種方式購房，需一次性繳納50%的房款。

若本人在外地同時繳納社保是否有沖突時，該怎么辦？該營銷人員明確說沒有影響。他還說，“現(xiàn)在上海過來的客戶比較多，但上海的客戶怎么可能有昆山社保呢？于是我們公司為這部分想買房但沒有購房資格的客戶提供了這樣一個渠道。”

昆山中南世紀城售樓處一位營銷人員也同樣說，他們幫助客戶包裝社保要繳納12000元。當(dāng)記者詢問具體什么公司進行操作時，該營銷人員說：“這是我們開發(fā)商尋找自己可靠的第三方公司進行操作的，您放心就好。”

北大資源九錦頤和售樓處的一名營銷人員說，“要辦理他們這個社保需要一次性繳納約3~4萬元，辦理成功的概率在80%左右，若辦理不成功則全額退款。”

這4萬元交給誰？該營銷人員表示交給開發(fā)商信任的第三方公司。他說，“開發(fā)商自己是比較正規(guī)的，所以不會親自操作，因此是找公司合作，一旦出現(xiàn)問題可以撇清關(guān)系。”

上海信和安律師事務(wù)所律師王龍國指出，“代辦社保是為規(guī)避房屋限購政策而實施的行為。房屋限購政策雖不同于法律，但在國家大力調(diào)控樓市的形勢下，違反限購政策如同違反法律，可能導(dǎo)致實施的行為無效。代辦社保于購房者而言存在較大的法律風(fēng)險。”

“騙取社保參保和繳費資格后，如被查實可能導(dǎo)致房屋買賣無效。簽署正式合同前，購房者私下與開發(fā)商簽署代辦社保協(xié)議，因未備案而難以受到法律保護，可能導(dǎo)致開發(fā)商一房二賣。購房者如果知假造假，也要承擔(dān)法律后果。”王龍國補充說。

環(huán)穗·增城

廣州增城樓市亂象：“雙合同”盛行捂盤變相合法化

連續(xù)17個月穩(wěn)坐廣州區(qū)域“銷冠”的增城，終于走下“神壇”。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，6月1~23日，增城網(wǎng)簽為505套，環(huán)比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黃埔、南沙三區(qū)，位列第四。

廣州出臺史上最嚴限購政策，不限購的增城、佛山受購房需求外溢效應(yīng)影響，成為環(huán)廣州最熱門的區(qū)域，一時間價量激增。

隨后，增城出臺限購政策，外地戶口限購一套。距離增城出臺限購政策不足3個月，增城成交量大幅度下挫，價格出現(xiàn)小幅上漲。政策調(diào)控之下的增城為何出現(xiàn)價漲量跌的現(xiàn)象？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者對增城樓市實地調(diào)研，試圖進一步揭開調(diào)控之下增城樓市的面紗。

購置房產(chǎn)門檻提升

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，增城大量樓盤采用雙合同的方式簽約，甚至有盤出現(xiàn)“三合同”，捆綁車位銷售。

實地薔薇國際于5月7日開盤，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，已成交53套，成交均價為12418元/平方米。

而實地薔薇國際的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前樓盤均價在2萬元/平方米左右。實地薔薇國際如何做到1.2萬元/平方米的成交均價呢？

以一套86平方米的單位為例，折后總價約為186萬元，折合單價約為2.1萬元/平方米。簽約是采用兩個合同簽約，合同價約為103萬元，裝修合同需支付約83萬元。網(wǎng)簽總價以103萬元的合同價計算，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則顯示成交均價在1.2萬元/平方米左右。

隨著雙合同的出現(xiàn)，購房者的首付以及購房成本大幅度提升。以四成首付計算，購房者首付需支付合同價103萬元四成的42萬元以及裝修合同83萬元三成首付的26萬元，共68萬元。

實地薔薇國際的裝修合同貸款需要在5年內(nèi)還清，利息為7.6厘，高于合同價4.9%的貸款利息。意味著83萬元的裝修合同，需要在5年內(nèi)每月支付1.2萬元的裝修合同月供；如果合同價格的103萬元首付為四成，分30年還清，月供約為3200元。綜合計算，前5年月供約為1.5萬元左右。

增城一地產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在政策限價之下，增城大部分的一手樓采用雙合同的形式簽約。

位于增城的時代天啟和時代廊橋項目則采用雙合同以及捆綁車位銷售的方式，除了雙合同增加了購房成本，購買者還必須購買一個車位，價格在11萬~13萬元之間。車位需要付25%首付，其余款項需要在2年內(nèi)還清。

與實地薔薇國際不同，時代天啟的裝修合同款需要在1年內(nèi)還清，以85平方米單位為例，合同價為101萬元，裝修合同款為44萬元，44萬元裝修合同款需每3個月償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，需要支付高達16%的年利息，意味著貸款22萬元裝修合同款，5年需要支付10萬元利息。

一位不愿透露姓名的增城看房者接受記者采訪時表示，現(xiàn)在市場都是這樣的雙合同，雖然很無奈，但還是要選擇接受這一簽約方式。

購房者風(fēng)險增加

關(guān)于雙合同亂象，中原地產(chǎn)廣州項目總經(jīng)理黃韜告訴記者，雙合同是目前市場狀態(tài)下的無奈選擇，政策調(diào)控限預(yù)售證和限價，開發(fā)商需要賣房子，這是目前市場的過渡行為。

一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，雙合同無疑是市場的壞消息，統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法反應(yīng)市場真實情況，不利于政策調(diào)控對癥下藥。

同時，購房門檻大幅度提升后，對首次置業(yè)以及資金實力欠缺的剛需購房者構(gòu)成了壓力。

該專家指出，備案價和實際價格差別很大，不達到備案價不發(fā)預(yù)售證，這讓捂盤變相合法化。表面上是市場成交萎縮，實際上是市場供應(yīng)減少，影響了市場實際供應(yīng)，更多的需求則被抑制，為未來房價大幅度的上漲埋下了隱患。

廣東宏力律師事務(wù)所呂傳文接受記者采訪時分析指出，開發(fā)商和購房者簽署的《購房合同》、《裝修合同》都是合法有效的，但是簽訂雙合同，對于購房者而言，存在很大的法律風(fēng)險。

如果未來購房者需要退房，只能依據(jù)購房合同退房，裝修合同能否全額退款將面臨巨大風(fēng)險；另外，未來房屋出售，裝修合同款項將被視為增值部分，則需承擔(dān)更多的稅費。

環(huán)穗·佛山

佛山多輪限購仍招資本潛伏買房客押注粵港澳灣區(qū)“錢景”

新政“來襲”后，一直承接著廣州溢出需求的佛山樓市，似有降溫的跡象。

佛山市住建局的數(shù)據(jù)顯示，5月份佛山一手房樓市月成交套數(shù)為6512套，環(huán)比成交套數(shù)下滑了21.31%；二手房方面因尚未納入限購范圍環(huán)比略升，全月成交12426套，環(huán)比微漲2.89%。

事實上，在調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，依然有各路資本進入佛山樓市，比如萬科、世茂等紛紛在佛山拿地，這是看好佛山樓市的后市嗎？

開發(fā)商搶灘佛山房地產(chǎn)市場

6月24日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪位于泌沖海北大道南的一超大型樓盤時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場看房的客戶并不少。一位置業(yè)顧問表示，“我們這個樓盤幾乎全是廣州的剛需客。隨著6月8日佛山二手房也加入限購后，很多剛需客又看回一手樓盤了。目前市場比前幾個月好一些了。”

位于南海里水的一大型開發(fā)商樓盤于6月22日開盤，截至6月24日中午，去化已近七成。該樓盤置業(yè)顧問指出，這個樓盤的客戶多數(shù)是佛山本地客。“有的客戶一下買了兩套，一套給自己住，一套給兒子。也有一些借親戚名字繞開限購過來投資的。”

南海獅山因臨近廣州也受到了廣州剛需客關(guān)注。“我們這個樓盤22日一早推售了400套，當(dāng)日即售罄。幾乎都是廣州的剛需客入手的。”獅山一樓盤置業(yè)顧問表示。

佛山中原戰(zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，6月5~18日，佛山成交數(shù)量前十的樓盤多數(shù)位于獅山、倫教和西樵等非限購區(qū)域，其中位于獅山的禾粵尚德居以兩周成交462套成為“銷冠”。

此外，佛山土地市場也呈現(xiàn)出“火爆”的景象。

6月6日，萬科以最高限價25.3億元，自持面積100%，自持70年奪得佛山桂城宅地；21日，萬科以總價10.18億元再下一城，這塊位于佛山三水的商住地塊折合樓面價3062.71元/平方米，溢價率105.24%。

6月18日，招商局置地以20.15億元收購佛山市南海區(qū)的一塊8.14萬平方米的土地使用權(quán)。

5月11日，世茂以總價10.4億元加人才配建11200平方米拿下禪城綠島湖地塊；6月7日，又作價超24億元拿下了奇槎一宗5.5萬平方米商住地，地塊含3.9萬平方米配建和8.28萬平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10億元的價格拿下奇槎的一宗商住地。

據(jù)統(tǒng)計，目前在佛山布局的外地房企還包括泰禾、華發(fā)、金輝、陽光城和中昂等。

佛山正融入粵港澳大灣區(qū)

種種跡象表明，佛山樓市的后市正在被看好。而這背后的邏輯何在？

“目前佛山大力融入粵港澳大灣區(qū)，這些給佛山房地產(chǎn)后市帶來很多想象。”佛山中原地產(chǎn)市場研究副經(jīng)理黃志興指出。

實際上，在粵港澳灣區(qū)概念被提出來之后，廣佛將攜手打造大灣區(qū)世界級城市群核心邁向“超級城市”的規(guī)劃就被提上日程。2017年1月，廣州佛山共同印發(fā)的《廣佛同城化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃（2016~2020年）》顯示，兩地將構(gòu)建世界級高端高質(zhì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新體系。

根據(jù)廣州和佛山兩市共同組織完成的《廣佛兩市軌道交通銜接規(guī)劃》等文件，未來佛山將有共計10條地鐵線與廣州地鐵線網(wǎng)中的13條地鐵線實現(xiàn)無縫對接。作為國內(nèi)最早的跨城市軌道交通之一，自廣佛地鐵開通以后，佛山就一直承接著廣州外溢的住房需求。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志分析稱，雖然粵港澳灣區(qū)的概念炒得很火熱，但是新的概念并沒有附帶新的舉措。“關(guān)于珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其實早就有，但困難依舊在，扶持政策也難有大突破。具體的政策更重要，要冷靜觀察。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。