嚴(yán)控預(yù)售證“水龍頭” 上海樓市銷售季異常冷清

悶熱潮濕的初夏，上海樓市異常冷清。今年5月，上海一手房成交面積同比下滑28.1%；6月頹勢(shì)加劇，6月1日至18日，上海新建商品住宅成交55.4萬(wàn)平方米，同比下滑45%。

數(shù)據(jù)寒冷的背后是調(diào)控政策的嚴(yán)苛。記者了解到，今年以來(lái)，上海一手房調(diào)控愈發(fā)收緊，不少開(kāi)發(fā)商反映，年初還少量放行高端項(xiàng)目預(yù)售許可證（簡(jiǎn)稱“預(yù)售證”），而近期上海市中心單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目預(yù)售證幾乎無(wú)一放行，甚至價(jià)格報(bào)批都不予受理。

一方面是嚴(yán)控預(yù)售證的發(fā)放，目前滬上單價(jià)5萬(wàn)元以上的商品住宅都在排隊(duì)等預(yù)售證。另一方面因?yàn)楂@批售價(jià)大大低于預(yù)期，亦有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)不領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤”惜售。

一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責(zé)是住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理。這在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新設(shè)立的房管局的首要任務(wù)就是管控房?jī)r(jià)，短期內(nèi)上海樓市管理和嚴(yán)控并無(wú)放松可能。

高端項(xiàng)目預(yù)售證幾無(wú)放行

“本來(lái)今年3月計(jì)劃要開(kāi)的一批房源，可到現(xiàn)在還沒(méi)拿到預(yù)售證。所有單價(jià)5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目都在排隊(duì)等預(yù)售證，還不知道要等到啥時(shí)候。”在靜安區(qū)某滬上知名豪宅樓盤的售樓處，銷售人員無(wú)奈地向記者表示。

從3月至今，該售樓處每天都有人上門詢問(wèn)，尤其是傳出即將開(kāi)盤的那段日子，售樓處人山人海，看房、選房的客戶絡(luò)繹不絕，由于房源少、客戶多，不少客戶為了能挑到中意的房子，還刻意跟銷售人員搞好關(guān)系，甚至暗示有“好處費(fèi)”。然而，隨著預(yù)售證的遙遙無(wú)期，這些客戶也漸漸失去了耐心。“之前是客戶天天盯著我們，現(xiàn)在我們隔段時(shí)間打電話過(guò)去維護(hù)一下，人家都懶得理我們了。”銷售員小陳告訴記者。

這個(gè)豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是一家知名央企，其開(kāi)發(fā)的“府”系列產(chǎn)品頗有市場(chǎng)知名度。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士向記者透露，原本3月計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)預(yù)售證還不像現(xiàn)在這么難拿，只是價(jià)格被政府限制得很低。“批下來(lái)的預(yù)售價(jià)格比去年5月開(kāi)盤的價(jià)格還低，我們當(dāng)時(shí)就沒(méi)領(lǐng)預(yù)售證，想跟政府再磨一磨價(jià)格。誰(shuí)知這一磨，連證都拿不到了。”該人士表示。

記者從多家市中心豪宅項(xiàng)目處得到了同樣的說(shuō)法。融創(chuàng)中國(guó)旗下的濱江壹號(hào)院至今尚未取得預(yù)售證，按照該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士的說(shuō)法，公司對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格是15萬(wàn)元/平方米，而政府現(xiàn)在最高只能批到12.8萬(wàn)元/平方米。“都在排隊(duì)，市中心單價(jià)10萬(wàn)元以上的樓盤幾乎一個(gè)都沒(méi)放。”該人士告訴記者。

同樣在等待預(yù)售證的，還有福建房企泰禾集團(tuán)旗下位于新江灣城的泰禾院子。該項(xiàng)目地塊是信達(dá)地產(chǎn)于2015年11月以73億元的高價(jià)摘得，樓板價(jià)近5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)估未來(lái)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格至少在10萬(wàn)元/平方米以上。2016年1月，信達(dá)引入泰禾作為合作伙伴，由泰禾具體操盤打造旗下“院子”系列高端產(chǎn)品。據(jù)公司內(nèi)部人士透露，該項(xiàng)目目前也未取得預(yù)售證，可能批下來(lái)的價(jià)格會(huì)明顯低于預(yù)期。

價(jià)格審批須過(guò)兩道關(guān)

據(jù)記者了解，目前上海預(yù)售商品住宅的價(jià)格審批須經(jīng)兩道手續(xù)關(guān)，區(qū)政府相關(guān)部門審批通過(guò)后，還須上報(bào)市級(jí)主管單位把關(guān)。

“現(xiàn)在只要是能開(kāi)盤的新房，批下來(lái)的價(jià)格肯定比二手房?jī)r(jià)格要低，客戶也都明白，所以都覺(jué)得只要能買到房就是賺了，托各種關(guān)系來(lái)買房的人太多了。”有開(kāi)發(fā)商向記者直言。

記者在調(diào)查中了解到，現(xiàn)在上海不光限制單價(jià)5萬(wàn)元以上樓盤預(yù)售證的發(fā)放，還限制項(xiàng)目“網(wǎng)簽”。比如，靜安區(qū)每個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過(guò)5億元。各個(gè)區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當(dāng)月預(yù)售商品住宅的均價(jià)。

值得注意的是，6月16日，上海市住建委經(jīng)上海市委、市政府同意將承擔(dān)的住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理職責(zé)劃出，設(shè)立上海市房屋管理局，作為上海市住建委的部門管理機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)規(guī)格為副局級(jí)。這在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新設(shè)立的房管局的首要任務(wù)就是管控房?jī)r(jià)，因此短期內(nèi)上海對(duì)樓市的管理和嚴(yán)控并無(wú)放松可能。開(kāi)發(fā)商內(nèi)部流傳的一個(gè)說(shuō)法是，今年上半年，虹口區(qū)僅批了一個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤預(yù)售證，不久區(qū)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)即被上級(jí)約談，普陀區(qū)也有類似情況發(fā)生。市中心此后至今再?zèng)]有高價(jià)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證。

價(jià)格賣不高寧可“封盤”

市中心高端項(xiàng)目想賣賣不了，而中外環(huán)等外圍區(qū)域的項(xiàng)目卻有“捂盤”跡象。

購(gòu)房者金女士今年一直在浦東三林地區(qū)尋找合適的在售新盤，5月份位于外環(huán)線附近的世茂云圖準(zhǔn)備加推房源，銷售人員稱新房源預(yù)計(jì)將在6月底開(kāi)盤，售價(jià)大概在5萬(wàn)元/平方米。“結(jié)果到了6月份，開(kāi)發(fā)商說(shuō)不開(kāi)了，因?yàn)檎膬r(jià)格僅4.3萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得太低了，不想賣?，F(xiàn)在明確告訴我們，今年之內(nèi)不開(kāi)了。”金女士告訴記者，現(xiàn)在售樓處電話也沒(méi)人接了。

記者嘗試撥打世茂云圖售樓處，確實(shí)電話無(wú)人接聽(tīng)，現(xiàn)場(chǎng)已停止接待，處于封盤狀態(tài)。就在該項(xiàng)目隔壁的另一個(gè)新盤中駿柏景灣同樣計(jì)劃6月中旬開(kāi)盤，至今也沒(méi)拿到預(yù)售證，開(kāi)盤時(shí)間待定。與世茂云圖干脆封盤不同的是，中駿柏景灣售樓處目前還在正常接待，銷售人員王小姐表示，開(kāi)發(fā)商需要回籠資金，還是想開(kāi)盤的，公司市場(chǎng)部正在積極與政府溝通，希望盡快拿到預(yù)售證。“公司想開(kāi)高價(jià)，去年11月份推出的那批房源單價(jià)在4.7萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米之間，今年至少想賣5.5萬(wàn)元/平方米左右?？墒鞘烂茍D最終批下來(lái)的價(jià)格才4.3萬(wàn)元/平方米，估計(jì)我們的價(jià)格也沒(méi)通過(guò)。”王小姐告訴記者。

價(jià)格上被管控，是目前很多開(kāi)發(fā)商糾結(jié)的關(guān)鍵點(diǎn)——想賣高價(jià)，批不下來(lái)；賣得太低，又不甘心，資金壓力不太大的開(kāi)發(fā)商干脆選擇不去領(lǐng)預(yù)售證，封盤不賣。

還有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)“裝修款”等各種名目讓購(gòu)房者補(bǔ)差價(jià)，與購(gòu)房者簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者須現(xiàn)金補(bǔ)上這部分被政府壓下去的差價(jià)。“這是行業(yè)內(nèi)目前盛行的普遍現(xiàn)象。”有開(kāi)發(fā)商這樣表示。

錯(cuò)過(guò)窗口期下半年更被動(dòng)

“可以看到，現(xiàn)在一些城市交易量被人為控制，未來(lái)恐將加重市場(chǎng)的誤判。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，在上海這樣的城市，一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已見(jiàn)怪不怪。那些高價(jià)拿地的項(xiàng)目在現(xiàn)行控房?jī)r(jià)的政策邏輯下，如果低價(jià)入市，極有可能虧本，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然心有不甘。于是，開(kāi)發(fā)商選擇緩建、捂盤。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在政策嚴(yán)控之下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了5月和6月這個(gè)上半年最佳出貨窗口期，下半年銷售壓力恐將更大，尤其是高擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)的激進(jìn)型房企。記者了解到，一家高擴(kuò)張企業(yè)今年在上海的多個(gè)高端項(xiàng)目至今未取得預(yù)售證而無(wú)法開(kāi)盤，無(wú)奈之下，公司急切推進(jìn)位于松江泗涇的中端項(xiàng)目盡早開(kāi)盤。該項(xiàng)目去年拿地時(shí)樓板價(jià)已近4萬(wàn)元/平方米，而目前售價(jià)可能也就每平方米5萬(wàn)多元，明知是虧開(kāi)發(fā)商還得賣。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，7月和8月是傳統(tǒng)的樓市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年銀行放貸收緊、沒(méi)錢可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時(shí)候即便供應(yīng)量增加了，房貸這塊又跟不上。所以今年開(kāi)發(fā)商會(huì)很被動(dòng)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。