南京麒麟新盤放風(fēng)4萬/㎡遭限價(jià) 價(jià)格紅線或2.8萬/㎡
發(fā)布時(shí)間:2017-05-12 11:58
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上市日期一拖再拖,
價(jià)格“一降再降” 去年4月15日舉行的一場(chǎng)
南京土地拍賣會(huì)上,
北京嘉誠歷經(jīng)61輪爭(zhēng)奪,以47.6億元的高價(jià)摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊,樓面價(jià)高達(dá)22353元/㎡,成為區(qū)域新高,溢價(jià)率達(dá)到163%。 嘉誠其實(shí)是民營(yíng)企業(yè)北京京奧港集團(tuán)的“馬甲”,該地塊也是北京京奧港集團(tuán)在南京繼京門府之后的第二個(gè)項(xiàng)目?!《饲暗镊梓胱罡叩貎r(jià)是2015年10月拍出的8260元/㎡,業(yè)內(nèi)人士估計(jì),以22353元/㎡的樓面價(jià)計(jì)算,未來這家樓盤的房?jī)r(jià)可能賣到4萬/㎡,這一價(jià)位也正好符合開發(fā)商的“放風(fēng)價(jià)”,而當(dāng)時(shí)周邊的樓盤如啟迪方洲的售價(jià)只有17000元-22000元/㎡不等?! ∪欢?,該樓盤的上市日期卻一拖再拖,從最初的預(yù)計(jì)2016年年底入市,到今年春節(jié)后,再到新近透露的5月底上市首開,名為京奧港未來墅的這家樓盤始終“光打雷不下雨”。與此同時(shí),開發(fā)商的“放風(fēng)價(jià)”也一降再降,剛拿地時(shí)的產(chǎn)品定位為科技生態(tài)豪宅,戶型以100-180平方米為主,精裝價(jià)預(yù)計(jì)40000元/㎡;到了今年初,在限價(jià)政策的影響之下,“放風(fēng)價(jià)”也一路從40000元/㎡降至35000元/㎡以下,產(chǎn)品也從精裝改成毛坯,最近傳出的消息是,房?jī)r(jià)可能會(huì)被限制在30000元/㎡之內(nèi),最低價(jià)或是28000元/㎡?! ≌鎸?shí)“樓面價(jià)”究竟幾何?算法有不同 有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)算過一筆賬,按照該項(xiàng)目22353元/㎡的樓面價(jià)計(jì)算,加上建設(shè)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等等相關(guān)稅費(fèi)在內(nèi),上市售價(jià)低于30000元/㎡的話,或許意味著沒有錢賺,或是利潤(rùn)微薄。然而,樓面價(jià)真的是按22353元/㎡計(jì)算嗎? 揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到,去年5月份南京曾經(jīng)出臺(tái)樓市價(jià)格調(diào)控政策的“升級(jí)版”,即規(guī)定對(duì)于土地競(jìng)拍中溢價(jià)超過45%以上的保障房建設(shè)資金,不得計(jì)入樓盤房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。如何理解呢?可以看下這幅地塊的具體出讓條件,根據(jù)南京市國(guó)土部門的出讓公告,G09地塊的出讓起始價(jià)為18.1億,最高限價(jià)26.3億(從18.1億溢價(jià)45%),如果達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的,停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià),改為競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金,價(jià)高者得。 最終,京奧港以47.6億拿下該地塊,樓面地價(jià)為22353元/㎡。不過,根據(jù)物價(jià)部門的規(guī)定,從26.3億元到47.6億元的溢價(jià)部分,將不被計(jì)入房?jī)r(jià)成本,也就是說,官方認(rèn)定的該地塊總價(jià)為26.3億元,其相應(yīng)樓面地價(jià)則為12350元/㎡。如果這樣來看的話,樓面價(jià)為12350元/㎡,樓盤限價(jià)28000元/㎡,似乎也合情合理?! 「叩貎r(jià)項(xiàng)目“既往也咎”,上市價(jià)將平易近人 也許有人會(huì)說,去年5月份出臺(tái)的這一政策,對(duì)于一個(gè)月前拍出的地塊有效嗎?南京市物價(jià)部門給出的答復(fù)為,“不認(rèn)高地價(jià)”,對(duì)于政策出臺(tái)前拍下的高價(jià)地同樣有效。南京市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)王陽當(dāng)時(shí)在接受記者采訪時(shí)便表示,“不管是過去還是今后的高價(jià)地塊,沒有上一次開盤價(jià)格可以參考的,備案時(shí)都將以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否合理,即‘與周邊同檔次、同類型樓盤相當(dāng),并與南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相協(xié)調(diào)’。”其后,南京市物價(jià)部門多次強(qiáng)調(diào),將嚴(yán)格執(zhí)行“對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本,不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分”的政策。這也意味著,開發(fā)商即使花“血本”拍了高價(jià)地,賣房時(shí)也不能隨意亂要價(jià)。
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