限購(gòu)后北京商辦地塊仍受捧

嚴(yán)格的商住房限購(gòu)政策落地后，北京迎來(lái)了首批相關(guān)地塊的入市。3月30日下午，北京土地市場(chǎng)連續(xù)出讓三宗商辦性質(zhì)用地，其中一宗位于大興區(qū)生物醫(yī)藥基地，兩宗位于朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)，最終三地塊分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價(jià)率落槌。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然成交結(jié)果未達(dá)此前市場(chǎng)預(yù)期，但由此不難看出開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽聪鳒p，這既是出于繼續(xù)在北京市場(chǎng)發(fā)展的必要，也是為了對(duì)自身資產(chǎn)進(jìn)行一定程度的沉淀。

溢價(jià)率近三成

掛牌文件顯示，頗受市場(chǎng)關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1113-603地塊用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，建筑控制面積9.2萬(wàn)平方米，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過(guò)33輪舉牌，該地塊以總價(jià)22.5億元被華潤(rùn)+招商+環(huán)渤海正奇聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率為27.8%，折合樓面價(jià)2.44萬(wàn)元/平方米（不考慮自持面積）。而位于相鄰位置的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓莊村1113-604地塊用地性質(zhì)也為F3其他類多功能用地，建筑控制面積7.6萬(wàn)平方米，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過(guò)29輪競(jìng)價(jià)，該地塊被金茂以20.4億元摘得，溢價(jià)率達(dá)40.7%，折合樓面價(jià)2.68萬(wàn)元/平方米。

同日出讓的地塊還包括大興區(qū)北臧村生物醫(yī)藥基地DX00-0502-0008地塊，用地性質(zhì)為F3其他類多功能用地，建筑控制面積7.3萬(wàn)平方米，出讓年限同樣為商業(yè)40年、辦公50年。最終經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)，該地塊被東亞以10.6億元收入囊中，溢價(jià)率達(dá)27.7%，折合樓面價(jià)1.45萬(wàn)元/平方米。

3月26日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商業(yè)、辦公類項(xiàng)目只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商辦房需滿足名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款。

受此影響，業(yè)界此前普遍預(yù)計(jì)房企在京拿地?zé)崆閼?yīng)有所減弱，因而上述地塊交易將遇冷，但競(jìng)拍結(jié)果卻顯示，該三宗商辦用地吸引了20余家企業(yè)角逐，且舉牌輪次也達(dá)到了數(shù)十輪。有分析指出，雖然政策重壓將導(dǎo)致部分房企出手謹(jǐn)慎，但它們的拿地?zé)崆閰s并未降低。

房企熱情不減

業(yè)界普遍認(rèn)為，在北京繼續(xù)發(fā)展的必要性以及自身資產(chǎn)沉淀的需要，或許是促使眾多房企“鋌而走險(xiǎn)”的根源。據(jù)一位參與此次拿地的開(kāi)發(fā)商介紹，有許多房企來(lái)競(jìng)拍這三宗商辦用地，其實(shí)是為了“生存”，無(wú)論是北京本地的房企還是全國(guó)化布局房企的北京分公司，都要拿地建項(xiàng)目。但是，近年來(lái)北京出讓純住宅用地極少，即使是在限購(gòu)、各種嚴(yán)苛條件限制之下，商業(yè)辦公用地還是會(huì)引起開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。

另一方面，盡管“3·17”之后，北京密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲。但是，長(zhǎng)期來(lái)看，北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為安全，不過(guò)北京拿地的開(kāi)發(fā)商也會(huì)考慮安全邊際，在成本及利潤(rùn)可控的情況下去拍地。“雖然商辦用地有諸多的限制，但房企還在大舉拿地，主要還是房企自身對(duì)資產(chǎn)沉淀的需要?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)市場(chǎng)化改革20余年時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式中確實(shí)獲取了不低的利潤(rùn)，但與購(gòu)得房產(chǎn)后長(zhǎng)期持有的小業(yè)主動(dòng)輒20-30倍的回報(bào)率相比，則遜色不少。

郭毅進(jìn)一步指出，在北京這樣的超一線城市，數(shù)以兆億計(jì)的資金涌動(dòng)中，惟有沉淀下核心資產(chǎn)，方能久遠(yuǎn)，“快進(jìn)快出”的開(kāi)發(fā)模式促成房企的規(guī)?；鲩L(zhǎng)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)的今天，越來(lái)越多的房企開(kāi)始轉(zhuǎn)變固有模式，嘗試通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)保持企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

未來(lái)仍有市場(chǎng)

值得一提的是，此次出讓的三宗地塊均附帶了一個(gè)額外要求，即競(jìng)得房企需自持經(jīng)營(yíng)至少50%的建筑面積長(zhǎng)達(dá)20年，疊加已有的單套分割面積不低于500平方米、只能以公司名義購(gòu)買(mǎi)的條件，如此多的限制之下，拿地房企如何運(yùn)營(yíng)才能從中獲利？在郭毅看來(lái)，較低的土地成本、可控的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商辦的租售比遠(yuǎn)超相近位置、小業(yè)主以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得的住宅，將其開(kāi)發(fā)為類airbnb產(chǎn)品，租金回報(bào)亦頗為可觀。

以華潤(rùn)招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價(jià)24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為3萬(wàn)元，租金僅按4元/平方米/日計(jì)算，租售比不過(guò)1：250，隨著金盞金融商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，租金收益的增長(zhǎng)曲線可以預(yù)見(jiàn)。

另一個(gè)方案是，以商辦項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，推出資管計(jì)劃，想購(gòu)買(mǎi)的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應(yīng)權(quán)重的使用權(quán)，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費(fèi)支付每年0.84%的房產(chǎn)稅。雙方可約定，一旦政策開(kāi)放，隨時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開(kāi)辦公司，也不受限購(gòu)影響，房產(chǎn)可以自用、出租或轉(zhuǎn)讓資管計(jì)劃的使用權(quán)，小業(yè)主再次轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費(fèi)。對(duì)于今后北京商辦地塊項(xiàng)目的交易走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，盡管已經(jīng)基本失去了出售的可能，但即使作為持有型物業(yè)，商辦產(chǎn)品在幫助房企分?jǐn)偝杀痉矫嬉廊挥幸欢ǖ膬r(jià)值。

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住建部：北京房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地學(xué)習(xí)

3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開(kāi)整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高對(duì)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序提岀要求，副部長(zhǎng)陸克華通報(bào)了30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)名單。這也是繼去年連續(xù)三次通報(bào)96家違規(guī)企業(yè)和中介名單之后，住建部再次集中公開(kāi)曝光違規(guī)企業(yè)名單。

會(huì)上，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任徐賤云代表北京市介紹了房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和成果。徐賤云主任表示，自“3·17”后，北京出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，由市住建委、發(fā)改委、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)聯(lián)合成立了調(diào)控專班。截至3月28日，已經(jīng)有9個(gè)在售項(xiàng)目停止網(wǎng)簽。據(jù)徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時(shí)指出，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，住建部特別強(qiáng)調(diào)必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。