房貸還到90歲？北京多家銀行可做接力貸

不久前，北京住建委發(fā)布消息，對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買三宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予政策支持，其中提到了“子女可作為共同借款人申請貸款”。

近日，中新經(jīng)緯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市部分銀行在其他非試點項目也可以做“接力貸”業(yè)務，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購房資格，父母和子女的收入總計不低于所還月供的2倍即可。

有銀行人士對中新經(jīng)緯透露，接力貸在北京市場一直都存在，并非近期才出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認為，接力貸產(chǎn)品對當下樓市而言，意在降低購房的門檻，適度松綁。同時也需要進行規(guī)范，警惕其成為一種炒房的手段。

“接力貸”：父母主借，子女共借

家住北京市大興區(qū)的王女士最近在和中介聊天時意外得知，有銀行可以做接力貸。“我和我老公現(xiàn)在買房就算二套了，首付太高了，但是中介說可以用老人名義買，用接力貸。我公公婆婆名下沒有房產(chǎn)，這樣首套房只需要3.5成首付，壓力就小很多。”王女士說。

不過，中介告訴王女士，父母的年齡最好不要超過70歲，而王女士公公婆婆的年齡已經(jīng)超過，她用接力貸買房的想法也只能作罷。

所謂“接力貸”，是指以父母購房資格買房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔還貸責任。

近日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢北京某地產(chǎn)中介，對方表示，可以做接力貸，前提條件是父母有北京購房資格。如果父母名下有房算二套房貸款，如果無房算首套房按首套貸款，退休的需要提供退休金證明，子女提供收入證明覆蓋月供的2倍即可。

“只要您符合銀行的資質(zhì)，和項目沒有關(guān)系，都可以做。我們和四大行都有合作。”另一位北京地產(chǎn)中介稱。

中新經(jīng)緯又以客戶身份向中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行、光大銀行等多家銀行的客戶經(jīng)理進行咨詢，均稱可以做“接力貸”。目前來看，主流的借款人最大年齡是70周歲。

農(nóng)行某客戶經(jīng)理介紹，針對其合作樓盤，若父母其中一方作為主借款人，年齡最大不得超過69歲，且必須有收入。若父母已退休，辦理貸款時需提供退休證復印件和近一年的退休金流水。收入證明方面，需要父母和子女的收入總計不低于所還月供的2.1倍。

該客戶經(jīng)理稱，目前北京市首套房利率為5%。以貸款150萬為例，還款期限25年，需要每月還款8768.85元，父母和子女收入證明需達到每月近18500元。

建行北京某支行的客戶經(jīng)理表示，這種相當于老人買房、子女共借。需要看主借款人家庭的資質(zhì)，如果名下無房無貸就可以認定為首套房貸款。另外，共同借款人名下不能有在途的兩筆以上住房貸款記錄。

關(guān)于貸款年限，上述客戶經(jīng)理稱，90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限，例如父母今年65歲，則貸款年限為25年。辦理貸款需要父母提供退休銀行工資流水。子女名下房貸計入家庭負債，收入證明也需覆蓋家庭負債。

華夏銀行一位客戶經(jīng)理也表示，該行可以辦理接力貸。當被問及父母年齡超過70歲是否可以辦理時，該客戶經(jīng)理表示：“可以，最多可以貸款年限是84減年齡。”比如父母年齡72歲，只可以貸款12年。

“接力貸必須得子女也就是直系親屬做擔保”，上述客戶經(jīng)理表示，子女名下已有房貸算家庭負債，收入證明需覆蓋家庭負債的2倍。比如子女現(xiàn)在每月房貸1萬元，本次購房月供8000元，那么老人和子女的收入證明相加需要達到3.6萬元以上。

另一位交通銀行的客戶經(jīng)理同樣稱，“如果退休后有正常收入應該是可以的，但也需要看具體貸款金額。父母年齡在65歲之前肯定沒問題，再大可能得看具體情況。”

“北京市場一直都存在接力貸，只是部分銀行做不了。”一位股份制銀行北京某支行人士對中新經(jīng)緯透露。另一家城商行北京某支行個貸人士則表示，考慮到風險把控，該行并不做接力貸。中新經(jīng)緯還撥打工商銀行、招商銀行北京部分支行電話，均表示沒有接力貸產(chǎn)品。

北京三項目試點支持老年家庭購房

8月4日，北京住建委發(fā)布消息，對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

北京住建委提出了三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應的貸款優(yōu)惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，北京市這次試點并不是嚴格意義上的“接力貸”，它有嚴格的限定條件，老人名下要無房無在途貸款，并且購買的房子在郊區(qū)，子女才能共同還款。這和一般意義上的接力貸產(chǎn)品有所不同，范圍是比較小的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，北京此次政策，對于老年人的購房采取了定向放松、針對具體項目試點。

“針對老年人購房方面的痛點，包括首付能力較弱，尤其是貸款難等問題，在首付比例下調(diào)、貸款資格審查的門檻降低等方面落實了寬松的政策。尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使老年人購房方面的壓力會更小。”嚴躍進表示。

業(yè)內(nèi)：接力貸有待規(guī)范

中國人民銀行最新發(fā)布的《2022年7月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。分部門看，住戶貸款增加1217億元，同比少增2842億元。其中，中長期貸款增加1486億元，同比少增2488億元。

另外，國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，40個城市新房價格環(huán)比下跌，51個城市二手房價格環(huán)比下跌，分別較上月增加2個、3個。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，市場預期減弱是房價修復動力不足的原因。他指出，局部地區(qū)疫情反復、經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，居民消費意愿不足。多重因素綜合影響下，房地產(chǎn)市場有所回落，房價修復動力減弱。

目前，全國多地在因城施策地調(diào)整樓市政策。今年4月，廣州傳出有銀行啟動“接力貸”的消息，但銀行方緊急叫停了該項目。時隔四個月，又有媒體報道稱，廣州樓市重啟“接力貸”。不過，據(jù)第一財經(jīng)17日報道，多家股份行、國有行均表示并沒有該產(chǎn)品。

6月，廣東珠海推行的公積金“接力貸”也引發(fā)市場關(guān)注，其中提到實行“一人購房全家?guī)?rdquo;。也就是說，珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。事實上，湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、江西贛州、安徽池州、云南楚雄、河北滄州和秦皇島等地出臺公積金新政，也明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸。

董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時指出，可以適當探索“接力貸”產(chǎn)品，一方面能解決老年人買房問題，老年人也需要改善居住條件，但銀行對老年人貸款年齡的規(guī)定不同，老年人貸款就比較困難，接力貸產(chǎn)品可以幫助老年人改善居住條件和生活品質(zhì)；二是對于銀行來說，由于子女作為共同借款人也承擔相應責任，風險基本是可控的。

不過，董希淼也提到，接力貸需要進行規(guī)范，它可能成為一種炒房的手段。比如子女已經(jīng)有兩套房，以子女的名義無法再買，再以父母名義購買也會有炒房的風險，因此還需要進一步規(guī)范哪些情況可以進行接力貸。

嚴躍進分析稱，在實際操作中，接力貸也是一種比較創(chuàng)新的貸款工具，使購房者可以貸到更多的金額。當前各地信貸投放的壓力比較大，接力貸總體上是在監(jiān)管的邊緣線試探，和銀行希望對客戶多貸款的心態(tài)有關(guān)。

他認為，此類貸款做法之所以有批評，一是因為可能存在貸款方面的不公平，即部分人可以多貸款。二是可能有些人借此類方式變相逃避限購，即子女幫父母辦理接力貸，但實際上是子女自己在購房，只是借了父母的名義買房。

“后續(xù)各地要注意的是，這幾個爭議的內(nèi)容要有預案，要有管控和預防風險的措施。在有措施的情況下再適當推進此類業(yè)務。”嚴躍進表示。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新經(jīng)緯表示，接力貸產(chǎn)品對當下樓市而言，是在降低購房的門檻，適度松綁。但是這個產(chǎn)品本身是有一定爭議和風險的，所以在個別城市曾一度明令禁止。

王玉臣進一步指出，對于銀行而言，風險相對小一些了，因為通過增加借款人的方式降低了自己的風險，進行了風險分擔。對于貸款人而言，之所以會采用這種方式往往意味著自己的資金能力是有問題的，如果沒問題，恐怕不會選擇這種方式。當超出自己能承受的范圍去貸款買房的時候，無疑會增加自己和子女或父母的經(jīng)濟壓力。而且，開弓沒有回頭箭，一旦采用了接力貸，為了一套房子，父母和子女恐怕都要多年連帶還貸。

王玉臣建議購房人，買房時一定要充分評估自己的資金能力。尤其是在疫情期間，對自己的資金能力要做相對保守估計，避免將來出問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。