1月樓市銷(xiāo)售遭滑鐵盧 開(kāi)發(fā)商趨謹(jǐn)慎寡頭趨勢(shì)加劇

房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有尋常的四季可言，夏天過(guò)去后，很可能便是冬天。近日，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰在發(fā)表對(duì)2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法時(shí)表示，2017年為銷(xiāo)售小年是大概率事件。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，某些開(kāi)發(fā)商在年前已經(jīng)制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的銷(xiāo)售金額留待今年結(jié)轉(zhuǎn)以保持年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)平穩(wěn)、延遲開(kāi)盤(pán)等待市場(chǎng)明朗、預(yù)備更充足的現(xiàn)金流以在市場(chǎng)冷淡時(shí)入場(chǎng)拿地掃貨。此外，小型開(kāi)發(fā)商被并購(gòu)、大中型開(kāi)發(fā)商的地王入市去化依然是今年的市場(chǎng)主題。

1月樓市銷(xiāo)售滑鐵盧

在調(diào)控政策和春節(jié)雙重因素的影響下，1月的樓市成交數(shù)據(jù)愈顯慘淡。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月各線代表城市成交同、環(huán)比均回落。北上廣深四個(gè)一線城市及南京、成都、蘇州等15個(gè)二、三線代表城市周均成交量同、環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度回落態(tài)勢(shì)，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環(huán)比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二、三線代表城市月度周均成交量同、環(huán)比降幅均在一成左右。

以深圳為例，樓市冷下來(lái)，首先從上門(mén)訪客量下降開(kāi)始，一家大型代理商的中介苦惱地表示，春節(jié)期間留守深圳，所在門(mén)店一宗成交都沒(méi)有，幾乎沒(méi)有人上門(mén)看房，但去年春節(jié)，門(mén)店促成二手成交超過(guò)十宗。不僅二手市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，深圳龍崗、寶安多個(gè)樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)同樣表示，春節(jié)假期售樓處乏人問(wèn)津。

深圳規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳新房成交面積17.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來(lái)，深圳新房成交量連續(xù)下跌的第三個(gè)月;上海中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環(huán)比下跌35.1%，創(chuàng)下2011年以來(lái)的成交新低。

房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同樣不樂(lè)觀?？硕鸨O(jiān)測(cè)的40家大型房企中，其中六成銷(xiāo)售金額相比2016年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公開(kāi)市場(chǎng)拿地總量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，成交面積和成交總價(jià)跌幅均達(dá)50%以上。

穆迪預(yù)測(cè)，2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng)下新紀(jì)錄，在政府加強(qiáng)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲的情況下，2017年銷(xiāo)售增速將有所放緩。去年四季度，全國(guó)范圍內(nèi)密集出臺(tái)的調(diào)控政策之下，在購(gòu)買(mǎi)資格、個(gè)人房貸、新房銷(xiāo)售價(jià)格等多個(gè)方面限制交易，意圖使樓市降溫。

譚華杰日前分享的觀點(diǎn)中表示，“2016年是一個(gè)銷(xiāo)售大年，2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。”譚華杰表示，從行業(yè)整體而言，無(wú)論面積還是金額的增速，都不建議做太樂(lè)觀的分析。銷(xiāo)售面積保持穩(wěn)定、價(jià)格溫和上升，這樣的假設(shè)相對(duì)公允，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

穆迪分析師黃哲稱(chēng)：“經(jīng)歷了2016年的增長(zhǎng)后，我們預(yù)計(jì)2017年全國(guó)合約銷(xiāo)售額將與2016年大體持平或略有下降。”

寡頭趨勢(shì)加劇

如此政策背景、成交行情下，開(kāi)發(fā)商普遍持有保守態(tài)度。

2月8日，萬(wàn)科證代梁潔在一個(gè)投資者電話會(huì)議上表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路在短期內(nèi)難以改變，萬(wàn)科在2017年將面臨比2016年更大的去化壓力。

總部位于深圳的一家上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“公司內(nèi)部對(duì)今年的行情看法悲觀，從去年第四季度起，已陸續(xù)推遲了多個(gè)項(xiàng)目的入市、加推計(jì)劃，但是到了1月，已經(jīng)不得不入市銷(xiāo)售了，而行情尚未好轉(zhuǎn)，只能在定價(jià)上向市場(chǎng)低頭。”據(jù)了解，該房企12月銷(xiāo)售額出現(xiàn)了近三成的下滑。

招商蛇口總經(jīng)理許永軍則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，強(qiáng)調(diào)要‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展’，同樣突出了‘穩(wěn)’字，這表明政府最希望看到的是房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，市場(chǎng)既不要過(guò)熱，也不能過(guò)冷。”許永軍預(yù)測(cè)今年樓市整體穩(wěn)定，無(wú)需過(guò)于悲觀。

盡管多家房企態(tài)度謹(jǐn)慎，但于2017年年度目標(biāo)銷(xiāo)售額上依然提出了一定增幅的數(shù)字。

在恒大與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對(duì)2017年的預(yù)期銷(xiāo)售額為4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長(zhǎng)20%。

于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得739億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，許永軍表示，2017年招商蛇口的銷(xiāo)售額目標(biāo)是沖刺千億元臺(tái)階。而此目標(biāo)相比2016年，增幅將近40%。

總體來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商都考慮到市場(chǎng)現(xiàn)狀而確立了相對(duì)保守的增長(zhǎng)目標(biāo)，唯有少數(shù)企業(yè)將目標(biāo)鎖定較高。如在1月創(chuàng)出486億元銷(xiāo)售金額的碧桂園，在2016年全年的銷(xiāo)售金額為3088億元，同比2015年實(shí)現(xiàn)了約120%的增長(zhǎng)成績(jī)。據(jù)媒體報(bào)道，2017年碧桂園內(nèi)部把目標(biāo)銷(xiāo)售金額業(yè)績(jī)定在5000億元到6000億之間，同樣是接近翻番的目標(biāo)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在樓市走勢(shì)未明朗的背景下，房企業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)的能力受到考驗(yàn)。易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：各地調(diào)控政策的嚴(yán)厲度目前有增無(wú)減，京滬兩地的個(gè)人房貸再度收緊，市場(chǎng)行情繼續(xù)走弱。

值得注意的是，在市場(chǎng)整體量跌價(jià)跌的前提下，大型房企銷(xiāo)售依然搶跑，從而加速兩極分化的趨勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有8家企業(yè)單月業(yè)績(jī)?cè)诎賰|元以上，金額環(huán)比普遍增長(zhǎng)。

目前，在美國(guó)，成熟階段的龍頭房企市占率是6%～8%，而同期的中國(guó)，去年全年市場(chǎng)上銷(xiāo)售額超過(guò)3000億元的萬(wàn)科和恒大，市占率僅有3%～4%。譚華杰因此認(rèn)為，中國(guó)龍頭房企規(guī)模尚有一倍成長(zhǎng)空間，主要來(lái)自行業(yè)的集中化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。