房地產(chǎn)商資金鏈面臨考驗(yàn) 部分房企或降價(jià)促回款

央行控制信貸總量的窗口指導(dǎo)也成為了房企資金鏈的緊箍咒。

據(jù)澎湃新聞了解，近日，數(shù)家銀行收到央行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)，由于1月份信貸規(guī)模猛增，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。而銀行在執(zhí)行層面則繼續(xù)收緊房企的開發(fā)貸和個(gè)人購房按揭貸款。

安信國際分析認(rèn)為，疊加春節(jié)前MLF（中期借貸便利）提升，市場(chǎng)一度解讀為貨幣環(huán)境收緊的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，年內(nèi)整個(gè)行業(yè)資金將面臨壓力。

從公開的個(gè)人購房按揭貸款來看，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、北京銀行等多家銀行北京分行從2月8日開始，二套房貸款期限最長(zhǎng)不超過25年。此外包括廣州，上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。

之所以收緊按揭貸款，是因?yàn)榘唇屹J款占新增信貸規(guī)模比例巨大。央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長(zhǎng)57.9%，占新增人民幣貸款比重高達(dá)45%，較2015年底的31%提升14個(gè)百分點(diǎn)。其中新增個(gè)人住房貸款更是高達(dá)4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長(zhǎng)35%。

分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會(huì)影響開發(fā)商的銷售回款速度從而限制公司現(xiàn)金流。而在開發(fā)商層面，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)貸審核日益嚴(yán)格。

早在去年10月，監(jiān)管層即對(duì)房地產(chǎn)各類融資行為嚴(yán)格要求，此后包括購房尾款A(yù)BS在內(nèi)的涉及房地產(chǎn)融資產(chǎn)品均受影響。更早之前，資管計(jì)劃等資金進(jìn)入房地產(chǎn)受限；監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債進(jìn)行分類管理……。

隨后，2016年4季度，房地產(chǎn)債權(quán)規(guī)模融資明顯下降。

房地產(chǎn)商資金鏈面臨考驗(yàn)部分房企或降價(jià)促回款

這種趨勢(shì)被一直延續(xù)，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年4季度來的低迷狀態(tài)。相比2016年1月同期下降幅度達(dá)到了92%。而東興證券表示，股權(quán)融資這類低成本融資渠道也在2016年10月以后出現(xiàn)明顯緊縮趨勢(shì)。

這種情況下房企只剩下傳統(tǒng)的融資途徑可以運(yùn)用：包括銀行開發(fā)貸款以及海外公司債券等。銀行的窗口指導(dǎo)意味著開發(fā)貸規(guī)模將繼續(xù)收到擠壓。東興證券的報(bào)告中，則直接將2017年形容為房地產(chǎn)行業(yè)“銷售和融資的寒冬”。

有信托公司人士表示，今年房地產(chǎn)公司資金成本大幅度上升已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

此前成本較低的公司債在受到監(jiān)管層分類指導(dǎo)之后，受資金成本上升的影響，已經(jīng)出現(xiàn)銀行購買債券意愿下降的現(xiàn)象。此外，海外公司債對(duì)企業(yè)本身要求較高，且人民幣有貶值壓力，成本同樣很高。

安信國際預(yù)計(jì)，得益于去年銷售行情大好喝土地市場(chǎng)過熱兩個(gè)因素影響，不少大中型房企手持現(xiàn)金，貨幣政策收緊將對(duì)小型房企產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng)，從而使行業(yè)進(jìn)一步分化。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)是金融屬性最強(qiáng)的行業(yè)，受沖擊自然最大。房企僅剩的為數(shù)不多的融資渠道再受影響，對(duì)小型房企和現(xiàn)金流并不充裕的房企將產(chǎn)生不利影響，2017年，將會(huì)是對(duì)房企融資能力的重大考驗(yàn)，或有房企熬不住。

有券商人士分析，資金收緊，房企為保證現(xiàn)金流會(huì)加速推盤去化。下半年市場(chǎng)或有調(diào)整，尤其是房?jī)r(jià)或有波動(dòng)，將會(huì)有資金緊張的小公司熬不住。

上述券商人士進(jìn)一步補(bǔ)充，北上廣深一線城市整體相對(duì)樂觀，南京、合肥等地雖有人口流入，但高房?jī)r(jià)并不可持續(xù)。如果房貸不再折扣，利率上漲，投資客還款壓力會(huì)加大。

而萬科證券事務(wù)代表梁潔在2月9日的投資者溝通會(huì)上則指出，對(duì)投資較多、項(xiàng)目較多的大中型開發(fā)商壓力會(huì)更大；雖然實(shí)際成交價(jià)格短期可能不會(huì)有明顯變化，但是成交均價(jià)確實(shí)會(huì)有一定下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。