租賃“商改住”的深圳難題：如何確保產業(yè)用地？

春節(jié)過后，深圳的一些地鐵站里，出現(xiàn)了長租公寓品牌的大幅廣告。

標榜“住得好一點”的長租公寓，在深圳已形成了一種風潮。長租公寓租賃平臺合屋1月提供給21世紀經濟報道的數(shù)據顯示，深圳滿足承租功能的公寓類物業(yè)至少已達到5萬套。

21世紀經濟報道記者在采訪中獲悉，大量的工業(yè)廠房是長租公寓的主要房源之一。有從業(yè)者認為，長租公寓盤活了一部分閑置的物業(yè)。

但這一被視為資源重新利用的業(yè)態(tài)遭遇了政策“嚴管”。不久前，寶安區(qū)發(fā)布《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則》，幾乎叫停了區(qū)內的廠房改公寓行為。

另一方面，廣東省不久前發(fā)文鼓勵培育租賃市場，明確允許“商改住”，這一政策又將如何在深圳落地？

各界呼喚長租公寓規(guī)范出臺

日前，廣東正式發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。

其中提出，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后水電氣價格按照居民標準執(zhí)行。

對于廣東的長租公寓從業(yè)者而言，這無疑是重大利好。

但上個月，深圳寶安區(qū)的一份《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細則》，提出對廠房改建為公寓、酒店等功能的，分類進行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時期，寶安清拆了1500平米的“廠房改公寓”。

寶安區(qū)緊鄰南山區(qū)，位處科技園、后?？偛炕氐劝最I聚集地的輻射范圍，地鐵通達，加之擁有大量廠房空間，寶安由此成為深圳長租公寓發(fā)展的重點區(qū)域之一。一位業(yè)內人士不久前向記者透露，寶安西鄉(xiāng)片區(qū)仍有大量的長租公寓房源儲備。

但在近乎“一刀切”的整治措施下，有長租公寓經營者對記者表示：陷入了“提心吊膽”的狀態(tài)，擔心其他區(qū)是否會跟進，有投資意向的人也轉為了觀望狀態(tài)。

深圳長租公寓租賃平臺合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀經濟報道記者，任何一個新生行業(yè)在發(fā)展過程中，政府的監(jiān)管都是必要的，希望采取的方式是出臺規(guī)范條例，對行業(yè)起引導作用。

在不久前召開的深圳兩會上，數(shù)十名人大代表也提出，就廠房改公寓的現(xiàn)狀，深圳可利用特區(qū)立法權，出臺完善相關法規(guī)規(guī)章，確保工業(yè)廠房改變用途后安全合法。

而廣東省級層面出臺的鼓勵住房租賃文件，則被視作是一種積極信號。羅鳳鳴表示，這將對深圳產生正面影響。長期來看，仍然應該對深圳長租公寓的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，畢竟市場潮流不可阻擋。

平衡產業(yè)與居住用地

長租公寓房源遭遇“嚴管”的背后，除了質量控制、消防安全等因素的考量之外，還折射出深圳在土地資源稀缺的背景下對待產業(yè)用地的態(tài)度。

值得注意的是，寶安在上述工作細則中提出，發(fā)揮區(qū)屬四大國企的職能優(yōu)勢，采用購買、租賃等方式整合工業(yè)廠房資源，升級改造為新型產業(yè)用房，打造老舊工業(yè)園區(qū)轉型和廠房改造的樣板工程、示范工程。

今年的深圳兩會上，深圳政協(xié)委員、寶安區(qū)副區(qū)長梁敏華提出，委員們統(tǒng)計了近幾年的舊改項目和將要開工的項目，發(fā)現(xiàn)多數(shù)是“工改商”或“工改住”，仍然作為工業(yè)用地的比例非常之少。舊改之后，產業(yè)空間反而縮小了。

梁敏華建議，就像劃定生態(tài)控制線一樣，深圳也應該劃定工業(yè)控制線，保證先進制造企業(yè)的用地需求。

事實上，在此番整治廠房改公寓之前，制造業(yè)大區(qū)寶安已經率先劃定了舊改工業(yè)控制紅線。2016年7月，寶安公布《工業(yè)控制線管理辦法（試行）》，劃定區(qū)內工業(yè)用地控制線總規(guī)模為70平方公里，紅線內嚴格限制工業(yè)用地轉換為非工業(yè)功能。

最近一兩年，在深圳產業(yè)結構快速三產化、部分制造業(yè)遷出的過程中，市政府發(fā)展研究中心主任吳思康也曾告訴21世紀經濟報道記者，研究中心一直在呼吁深圳給制造業(yè)留出土地空間。

去年3月，深圳發(fā)布《關于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》，其中提到，確保全市中長期內工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設用地比重不低于30%。

此后，在深圳供給側結構性改革方案及其他文件中，加快工業(yè)及其他產業(yè)用地供應、推動產業(yè)轉型升級等說法也屢屢出現(xiàn)。

隨著近兩年長租公寓的蓬勃興起，突顯出一個問題：如何在有限空間內平衡產業(yè)用地和居住用地的供應？

簡單地算經濟賬，廠房改造成公寓，短期內能帶來更可觀的租金。但吳思康告訴記者，深圳作為國際科技產業(yè)創(chuàng)新中心，必須為高端制造保有一定的產業(yè)發(fā)展空間。寶安區(qū)政府的做法是基于長遠考慮，有其可取之處。

他同時指出，除了廠房之外，寶安本身有大量的城中村農民房，長租公寓的發(fā)展應該與老舊城區(qū)的改造統(tǒng)籌結合，通過城市更新項目來實現(xiàn)。還需要從制度上規(guī)范管理，確保是長租，而不能變相成為新的房地產炒作項目。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。