1月房企業(yè)績(jī)慣性飄紅 房?jī)r(jià)下跌利潤(rùn)難題將至

近日，多家上市房企發(fā)布2017年1月業(yè)績(jī)。盡管有春節(jié)假期因素的影響，但在去年以來(lái)的市場(chǎng)慣性下，多數(shù)已發(fā)布公告企業(yè)的銷(xiāo)售額仍然錄得增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這在某種程度上是企業(yè)將去年的銷(xiāo)售預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的結(jié)果，并不能如實(shí)反映1月的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

其中，恒大、融創(chuàng)、旭輝等房企的售價(jià)均有不同程度的下滑。這既與上月推出的產(chǎn)品類(lèi)型和區(qū)域有關(guān)，也體現(xiàn)出調(diào)控政策的效果。

但就全年市場(chǎng)而言，業(yè)界的展望并不樂(lè)觀。隨著調(diào)控政策的進(jìn)一步發(fā)酵，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入下行周期，房企的銷(xiāo)售可能會(huì)受到影響，且過(guò)去一年來(lái)獲取的大量高價(jià)地，也將面臨去化難題。

業(yè)績(jī)多結(jié)轉(zhuǎn)自上年

2月6日，剛剛超過(guò)萬(wàn)科成為年度銷(xiāo)售冠軍的恒大，公布了今年1月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。公告顯示，1月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為372.0億元，同比增長(zhǎng)75.2%，環(huán)比上漲51.7%；合約銷(xiāo)售面積約為422.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.3%，環(huán)比上漲54.2%。恒大的合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米8805元，同比增長(zhǎng)1.7%，環(huán)比微降。

2月7日晚間，萬(wàn)科公布的1月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，公司2017年1月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積352.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額481.2億元，同比分別上漲89.3%和88.0%。

萬(wàn)科并未公布1月的銷(xiāo)售均價(jià)，根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算，其銷(xiāo)售均價(jià)在1.36萬(wàn)元左右，比去年12月的1.37萬(wàn)元略有下降。

融創(chuàng)也于同日發(fā)布業(yè)績(jī)，其1月合同銷(xiāo)售金額為81.2億元，合同銷(xiāo)售面積45.0萬(wàn)平方米，同比漲幅分別達(dá)到40%和54%。融創(chuàng)合同銷(xiāo)售均價(jià)約18050元／平方米，不僅低于去年12月的價(jià)格，也低于去年全年的水平。

旭輝在今年首月錄得合同銷(xiāo)售金額86.6億元，同比增長(zhǎng)162%；合同銷(xiāo)售面積約48.42萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)165%。銷(xiāo)售均價(jià)約每平方米17900元，同樣比去年的價(jià)格有所下降。

此外，綠城、首創(chuàng)的1月銷(xiāo)售金額均出現(xiàn)上漲。其中，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)龇顬槊黠@。公司實(shí)現(xiàn)簽約面積約18.1萬(wàn)平方米，同比上升158.3%；簽約金額約人民幣62.9億元，同比上升576.7%；簽約均價(jià)人民幣3.5萬(wàn)元/平方米，同比上升162.0%。

與去年同期相比，今年1月既有春節(jié)假期因素的影響，又有樓市調(diào)控政策的發(fā)酵。從中原地產(chǎn)、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市的商品房成交面積下滑三成左右，銷(xiāo)售額也有不同幅度的下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企在1月的銷(xiāo)售普遍增長(zhǎng)，主要是因?yàn)?016年全年銷(xiāo)售火爆，企業(yè)預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。若整體來(lái)看，1月大部分城市的銷(xiāo)售規(guī)模仍處于低位。

但從去年以來(lái)各地不斷推出的樓市調(diào)控政策，仍然影響到企業(yè)的定價(jià)，主要表現(xiàn)為，銷(xiāo)售價(jià)格下滑已成為普遍現(xiàn)象。對(duì)于首創(chuàng)1月的售價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，業(yè)界認(rèn)為是由于銷(xiāo)售區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。根據(jù)公告，首創(chuàng)1月的銷(xiāo)售金額中，有93%來(lái)自京津滬地區(qū)，83%來(lái)自核心項(xiàng)目。

高價(jià)地難題將凸顯

作為影響企業(yè)銷(xiāo)售和定價(jià)的主要因素，政策高壓可能在今年繼續(xù)維持。今年1月，各地陸續(xù)召開(kāi)地方兩會(huì)，多數(shù)城市將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”定為今年的主要調(diào)控目標(biāo)，并在會(huì)議期間傳遞出強(qiáng)化調(diào)控的思路。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，僅2017年1月上半月，全國(guó)就有7個(gè)城市12次發(fā)布樓市調(diào)控政策。而從去年四季度至今，武漢、鄭州、杭州、南京等城市出臺(tái)調(diào)控措施的頻率都超過(guò)了3次。

按照張大偉的觀點(diǎn)，即將召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)有可能成為重要的政策窗口期，整體調(diào)控基調(diào)從緊將是大趨勢(shì)。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就進(jìn)入下行周期，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨銷(xiāo)售和定價(jià)的雙重壓力。

“去年12月就報(bào)了兩次價(jià)格上去，主管部門(mén)覺(jué)得價(jià)格太高就沒(méi)批。但如果再往下調(diào)的話，總部又不同意。所以只能先不動(dòng)，過(guò)一陣子再看看。”某上市房企南京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于“限漲令”的存在，一些項(xiàng)目在去年四季度就已經(jīng)封盤(pán)。

這種封盤(pán)停售的情況，不僅影響到銷(xiāo)售節(jié)奏和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)巨大的資金壓力。在大部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)一到兩年，無(wú)論“限價(jià)令”和“限購(gòu)令”繼續(xù)推行與否，這些壓力都不會(huì)減輕。

張大偉認(rèn)為，如果未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)50%，去年的眾多“地王”項(xiàng)目就將面臨巨大的入市難題；對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)100%的超級(jí)“地王”來(lái)說(shuō)，如果未來(lái)1-2年區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅不到100%，項(xiàng)目就會(huì)面臨巨大的資金壓力和利潤(rùn)難題。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2016年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%。其中，住宅用地出讓金22606億元，同比增加41%。到去年12月，住宅類(lèi)用地成交的樓面均價(jià)為3524元/平方米，同比上漲63%；商辦類(lèi)用地均價(jià)為2584元/平方米，同比上漲94%。

進(jìn)入2017年，雖然商品房售價(jià)出現(xiàn)下滑，但土地成本絲毫沒(méi)有下降。

上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1442宗，成交面積5493萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比均大幅縮減。這些土地的樓面均價(jià)為2313元/平方米，環(huán)比增加11%，同比增加54%。土地平均溢價(jià)率為28%，同樣有小幅上升。

在企業(yè)拿地層面，中原地產(chǎn)指出，拿地支出最多的20家房企，1月共在土地市場(chǎng)斥資1117億元。其中，復(fù)地、碧桂園的單月拿地支出均超過(guò)百億，保利、中海、綠城、新城控股、首開(kāi)也斥資超過(guò)80億元。

“房企拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來(lái)銷(xiāo)售壓力巨大。”張大偉認(rèn)為，2017年房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，很可能出現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，房企整體利潤(rùn)率的下滑將不可避免。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。