鄭州土拍新規(guī)堵1元房價漏洞:熔斷后接近均價者得

2月7日下午，鄭州市政府發(fā)布一份《關(guān)于進(jìn)一步做好國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買工作的通知》（簡稱“通知”），對住宅用地拍賣進(jìn)行更為完善的規(guī)定。這份“通知”被認(rèn)為是對年初土地拍賣中出現(xiàn)的“1元”房價的奇葩報價進(jìn)行的“堵漏”。

“通知”的核心內(nèi)容為，地價達(dá)到“熔斷”價格后，接近房價平均值者得。

2016年10月31日，鄭州市發(fā)布《國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價競買暫行辦法》，出臺所謂的“熔斷機(jī)制”，就是在土地出讓中，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。

2017年1月22日，鄭州市北龍湖及白沙片區(qū)住宅用地在招拍掛中，觸碰“熔斷機(jī)制”被早早“熔斷”。隨后，按照當(dāng)時的規(guī)則：參與競標(biāo)的企業(yè)需報出未來所建住宅的“綜合房價”，價低者競得。

于是，牟政出（2016）198號地塊在觸動熔斷價54000萬元（樓面地價約4643元/平方米）后，當(dāng)?shù)匾患抑脴I(yè)公司以1元/平方米的綜合房價摘得。這便是當(dāng)時輿論關(guān)注的“1元”房價。

不過，面對“1元”房價，官方也意識到問題的嚴(yán)重性，在當(dāng)晚緊急叫停了涉及的5宗土地交易。

鄭州的“限地價、限房價”規(guī)則，其出發(fā)點是為了平抑土地市場的高熱，進(jìn)而平抑房價上漲，但由于沒有明確綜合報價的最低額度，便出現(xiàn)房企鉆空子的情況。

以“1元”房價為例，如果這筆交易成立，意味著拿地企業(yè)要承擔(dān)54000萬元（熔斷價格）的地價成本，而且還要接受市場不高于1元/平方米的購房要求，后果不堪想象。

而這次“通知”規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)出讓前需確定該宗地綜合房價最高限價，并按照熔斷地價和房屋建安費用、各類稅費等確定房屋成本指導(dǎo)價，以保護(hù)公平競爭。地價達(dá)到熔斷價格后，進(jìn)行網(wǎng)上一次性競綜合房價，按報價最接近房價平均值原則確定土地競得人，土地競買人報價低于房屋成本指導(dǎo)價視為無效報價。

即“熔斷后接近房價平均值者得”。

通知還同時要求，競拍者通過“限地價、競房價”方式取得土地的新建商品住房項目銷售時，需在嚴(yán)格監(jiān)督下公開面向社會銷售，確保商品住房銷售的公平、公正，防止暗箱操作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。