1月樓市平穩(wěn)回落 土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲

分析指出，即使在調(diào)控影響下，各地土拍仍然未出現(xiàn)流標(biāo)流拍等降溫現(xiàn)象。這也說(shuō)明，在經(jīng)過(guò)歷史上最好的銷售年份后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高。且經(jīng)過(guò)去年的旺盛銷售，熱點(diǎn)城市庫(kù)存已出現(xiàn)明顯下滑。即使今年1月市場(chǎng)并不火爆，總體庫(kù)存仍然出現(xiàn)下降。

盡管成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯下滑，但若拋開(kāi)春節(jié)假期因素，1月全國(guó)樓市降溫的速度并不如預(yù)期的快。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，今年1月，全國(guó)30個(gè)主要城市的商品住宅成交面積環(huán)比下降36.66%，同比下降27.34%。但南京、蘇州兩地成交量仍出現(xiàn)環(huán)比上升。

土地市場(chǎng)方面，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月全國(guó)主要城市的土地成交面積、高價(jià)地宗數(shù)均有所下降。但仍有5個(gè)城市的單月土地出讓金超過(guò)百億，拿地支出最多的20家房企，上月共耗資1117億元。

上述兩家機(jī)構(gòu)分別以“正?；芈?rdquo;和“平穩(wěn)”來(lái)形容1月樓市。各地調(diào)控政策出臺(tái)和春節(jié)假期因素的疊加影響，似乎并未對(duì)樓市造成重創(chuàng)。上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于緩慢降溫通道，但熱點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模的下降，可能意味著市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)調(diào)整期。

樓市交易“正?；芈?rdquo;

在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，上月有24個(gè)城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，6個(gè)城市成交面積環(huán)比上升。其中，四個(gè)一線城市全部下滑，平均降幅為40%；二線城市平均下降42%；三線城市下降18%。

寧波以79%的降幅成為成交面積環(huán)比下降幅度最大的城市，大連、濟(jì)南、南寧、包頭、泉州、韶關(guān)等地的降幅也超過(guò)50%。在成交量上升的城市中，惠州、揚(yáng)州漲幅均達(dá)到13%，南京、蘇州則分別上漲7.9%和3.8%。

同比來(lái)看，去年1月并無(wú)春節(jié)假期因素影響，因此主要城市的成交量下滑并不意外。具體來(lái)看，一線城市下滑47%，二線城市下滑24%，三線城市下滑14%。

中國(guó)指數(shù)研究院以“正?；芈?rdquo;來(lái)形容1月的樓市。該機(jī)構(gòu)表示，進(jìn)入2017年，樓市進(jìn)入盤整期，加之1月受春節(jié)假期影響，市場(chǎng)成交量明顯回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，1月末開(kāi)始，部分城市的網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，使得統(tǒng)計(jì)成交量出現(xiàn)回落。他認(rèn)為，相比2016年春節(jié)的政策刺激，今年1月的市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期。

從實(shí)際情況來(lái)看，春節(jié)期間的市場(chǎng)也并非真正“冷凍”。張大偉指出，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為慣例的春節(jié)主流，京津冀城市群就有部分“北漂”回鄉(xiāng)購(gòu)房；在上海工作的返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，可能影響蘇州、南通、鹽城、杭州等江浙市場(chǎng)；從深圳返鄉(xiāng)置業(yè)的人群，主要影響梅州、揭陽(yáng)、汕頭、惠州等地。但這些影響將體現(xiàn)在2月的成交數(shù)據(jù)上。

在中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)中，1月各主要城市的銷售均價(jià)各有漲跌，但環(huán)比上漲仍是主流。上海、杭州、南京、成都、青島、寧波、武漢、三亞的房?jī)r(jià)均比去年12月出現(xiàn)不同幅度上漲，廣州、深圳、福州、大連則出現(xiàn)下跌。

上市房企中已經(jīng)發(fā)布的1月業(yè)績(jī)，顯得更加樂(lè)觀。

1月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額372.0億元，合約銷售面積422.5萬(wàn)平方米，同比和環(huán)比均大幅上漲；合約銷售均價(jià)為每平方米8805元，同比增長(zhǎng)1.7%，環(huán)比微降。旭輝在1月的合同銷售金額約86.6億元，銷售面積約48.42萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)162%和165%；銷售均價(jià)約每平方米17900元，上年同期為每平方米18100元。

綠城中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等企業(yè)的1月業(yè)績(jī)也出現(xiàn)明顯上漲。綠城的銷售均價(jià)比去年同期上漲26%，當(dāng)代置業(yè)則上漲10.35%。

土地市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”

1月全國(guó)土地市場(chǎng)的形態(tài)，與商品房市場(chǎng)有一定相似之處。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，1月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1442宗，環(huán)比減少54%，同比減少27%；成交面積5493萬(wàn)平方米，環(huán)比減少56%，同比減少18%。

但相比成交量，土地的成交單價(jià)、平均溢價(jià)率等指標(biāo)，并未出現(xiàn)明顯下滑，甚至還有所提升。

中指院指出，1月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為28%，環(huán)比上升1%，同比上升3%。同期，300個(gè)城市成交土地樓面均價(jià)為2313元/平方米，環(huán)比增加11%，同比增加54%。

中原地產(chǎn)還指出，上月全國(guó)共有5個(gè)城市的土地出讓收入超過(guò)百億，分別是武漢、合肥、杭州、鄭州、溫州。武漢和合肥的土地出讓金均超過(guò)200億。

在企業(yè)拿地層面，上月拿地支出最多的20家房企，共在土地市場(chǎng)斥資1117億元。其中，復(fù)地、碧桂園的單月拿地支出均超過(guò)百億，保利、中海、綠城、新城控股、首開(kāi)也斥資超過(guò)80億元。

張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，即使在調(diào)控影響下，各地仍然未出現(xiàn)流標(biāo)流拍等降溫現(xiàn)象。這也說(shuō)明，在經(jīng)過(guò)歷史上最好的銷售年份后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)去年的旺盛銷售，熱點(diǎn)城市庫(kù)存已出現(xiàn)明顯下滑。即使今年1月市場(chǎng)并不火爆，總體庫(kù)存仍然出現(xiàn)下降。

截至2017年1月末，中指院監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比微降0.5%。其中北京降幅明顯，為5.01%；廣州次之，降幅4.55%。深圳、杭州、廈門、南京、蘇州等重點(diǎn)城市的庫(kù)存均有所下滑。分析人士認(rèn)為，這也說(shuō)明，熱點(diǎn)城市的土地和房屋價(jià)格仍有上升動(dòng)力，搶地現(xiàn)象仍會(huì)出現(xiàn)。

張大偉指出，隨著樓市進(jìn)入下行周期，以及各地調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)酵，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將緩慢下行。市場(chǎng)成交過(guò)熱和交易價(jià)格過(guò)高局面將逐漸被抑制，但從現(xiàn)有的供需形勢(shì)和政策力度來(lái)看，未來(lái)的調(diào)整期將維持6-9個(gè)月，而不是迅速降溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。