出臺房產(chǎn)稅能否降房價 聽樊綱賈康怎樣說

2016年樓市的火爆推動多地房價上漲，漲幅最大的城市房價上漲超過一半。中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的。”曾經(jīng)被認(rèn)為能立竿見影降低房價的“利器”房產(chǎn)稅再次進(jìn)入視野。

房產(chǎn)稅到底要不要出臺，至今還沒有定論，實(shí)際上，自從2010年以來，房產(chǎn)稅一直是業(yè)內(nèi)外熱議的焦點(diǎn)。曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅確實(shí)能起到抑制房價的作用；也有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅的具體細(xì)節(jié)不明確，也未經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)，對房價影響有限。兩位業(yè)界專家就房地產(chǎn)稅發(fā)表了自己的見解。

樊綱：如果征3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？

“只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用，如果像美國一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅肯定能起作用，”中國央行貨幣政策委員、北京國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱近日對于“房產(chǎn)稅沒用”的說法進(jìn)行了反駁，他認(rèn)為這違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識。

采訪中，他拿新加坡房價舉例：最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房價已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了，迄今為止沒有列入國務(wù)院的議程。

樊綱認(rèn)為，中國土地國有、利益牽扯都不是房產(chǎn)稅實(shí)施的阻礙。“20年過渡期，從新房子開始征起，老房子賣了才征，你看能不能實(shí)行得了？實(shí)行房產(chǎn)稅的問題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。”

“價格肯定是管用的，價格不管用往往是沒到足夠高。中國的炒房團(tuán)跑到美國，說美國次貸危機(jī)房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。”

樊綱樂觀表示，“雖然還有一些因素和理由，但是我覺得都有辦法可以克服。”

賈康：房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮

在房產(chǎn)稅征收對房價的影響上，新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康則沒有樊綱般樂觀，他近日在接受媒體采訪時提到，不能說房地產(chǎn)稅這一因素決定了房價。

賈康表示，如果說房產(chǎn)稅跟房價沒有關(guān)聯(lián)，這個觀點(diǎn)不成立，稅負(fù)在住房的保有環(huán)節(jié)從無變有，會影響、引導(dǎo)方方面面有關(guān)主體的經(jīng)濟(jì)行為及選擇，進(jìn)而影響房價。

賈康指出，房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。

賈康強(qiáng)調(diào)，在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對應(yīng)住房基本保障、設(shè)計扣除“第一單位”的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭議的。

“社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認(rèn)為應(yīng)60平米，有人會認(rèn)為應(yīng)該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮，后來就有建議說干脆以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征，這樣誰都躲不開。”樊綱認(rèn)為這也不失為一個在“攻堅克難”中先建框架、起步時相對寬松平穩(wěn)的合理選擇，最容易為中國社會所接受。

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。

房地產(chǎn)稅已包括房產(chǎn)稅，另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個概念。“房產(chǎn)稅”似乎已退居二線。

財政部多次表態(tài)會推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，這基本上是將會發(fā)生的事。據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，房地產(chǎn)稅已進(jìn)入十二屆全國人大立法規(guī)劃，但從小組起草開始，中間還要經(jīng)過多輪意見征詢，草案通過后還要征求公眾意見，立法過程相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，今年底出臺只是樂觀估計。

房產(chǎn)稅立法的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，無論從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房產(chǎn)價格穩(wěn)定的角度，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨，但從中國的客觀現(xiàn)實(shí)來講，開征房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨許多問題。

首先是征收范圍。在重慶的房產(chǎn)稅方案中，最大的問題在于高檔房的界定，而上海的方案只針對新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對新購房人而言，加重了負(fù)擔(dān)，會造成社會不公。

其次是最關(guān)鍵的稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅率很低，房地產(chǎn)價格上漲率高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無實(shí)質(zhì)意義，房價還會繼續(xù)上漲。如果稅率過高，可能會不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，而中國的經(jīng)濟(jì)增長在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三是房產(chǎn)價值評估問題。房產(chǎn)價值具有很強(qiáng)的不確定性、個案性，和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關(guān)，如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項(xiàng)浩大的工程。如果仔細(xì)評估，面對數(shù)以萬計的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制將會耗費(fèi)極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?。另外，?dāng)房價評估不合理時，還要建立起相應(yīng)的申訴程序。

房產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途

結(jié)合國內(nèi)外現(xiàn)狀，即便是只對特大城市、大城市征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，人均面積作為征稅的衡量標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)，超過了平均居住面積，就得繳納房地產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。

第二，房地產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途。取之于民，用之于民。因此，所征收的房地產(chǎn)稅應(yīng)該用于當(dāng)?shù)亟逃龡l件的改善、社區(qū)設(shè)施的改進(jìn)或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房地產(chǎn)稅的征收，防止逃避稅收的現(xiàn)象，同時，也能通過稅收來抑制房價的快速上漲。

第三，對于長期空置的房子，明顯具有投機(jī)性色彩，可以提高房地產(chǎn)稅的稅率，有效避免房產(chǎn)投機(jī)。

第四，將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習(xí)慣和國際慣例，另一方面，有利于調(diào)動地方政府的積極性，可以激發(fā)地方政府配合中央政府進(jìn)行房價控制，有利于房價的穩(wěn)定。

第五，加大住房租賃市場建設(shè)。防止具有多套房屋者將房地產(chǎn)稅通過房租轉(zhuǎn)嫁給租房者。

據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，長期以來，中國房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收較少，這是推動中國房價高漲的主要因素。因此，在保有環(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅，從一定程度上可以將房價這只“猛虎”控制在“籠中”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。