李宇嘉：大城市“類住宅” 往何處去

上海暫停“類住宅”項目網(wǎng)上簽約，并全面清理、規(guī)劃在建和在售項目，撕開了大城市供地亂象和困境的一角。一邊是急切的住宅需求，但京滬深近幾年宅地供應(yīng)年均下滑30%左右；一邊是服務(wù)業(yè)對GDP貢獻高達70%，而占存量建設(shè)用地近50%的卻為難以盤活的工業(yè)閑置用地；商辦用地建設(shè)大量配套嚴重不足、安全隱患突出的“類住宅”亂象，已嚴重影響大城市供地。

從2017年開始，我國大城市供地政策出現(xiàn)了新變化：供地與人口流動在空間上匹配，人口流入多的城市增加供地，這與過去大城市“一刀切”地縮減供地并以此作為人口控制工具完全相反；增加住宅用地比例，契合人口凈流入、就業(yè)率高的第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展趨勢，這意味著要減少非住宅用地；盤活存量用地，即新增用地減少，空間需求轉(zhuǎn)向存量二次開發(fā)。

國家劃定大城市邊界，批復(fù)縮減新供地的城市總規(guī)，并非抑制大城市空間需求，而是倒逼主政者轉(zhuǎn)向存量盤活，釋放低效產(chǎn)業(yè)和商辦用地。問題是，產(chǎn)業(yè)講究積聚效應(yīng)，依賴人口聚積，商業(yè)講求商圈培育，背后則是購買力在支撐。因此，即便建起了高樓、園區(qū)，但招商、商家入駐率遠低于預(yù)想。深圳每個舊改片區(qū)都要配套商辦，即便中心區(qū)的商辦綜合體，二樓以上不乏大量空置，外圍商業(yè)辦公空置已成常態(tài)。因此，為提振開發(fā)商積極性，回籠資金，捆綁建設(shè)部分可銷售的“類住宅”（酒店式公寓和商住房等）已成普遍現(xiàn)象，由此造成城市功能和空間結(jié)構(gòu)混亂，生產(chǎn)和生活性交通交叉，城市病積重難返。

上海此次叫停的146個類住宅項目，多位于嘉定、松江、浦江等城市外圍。已啟動“商住房”限購，全面叫停新批商住項目的北京通州，更占據(jù)全市商住房銷售30%的份額。2011年以后，大城市啟動住房限購政策，房價地價快速上漲，“類住宅”成為突破限購、分流需求的出口。2012年至2016年，上海共出讓691塊經(jīng)營性用地，“類住宅”地塊359塊，占比52%。2004年，深圳“類住宅”在商品房成交中僅占4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%。由于商辦地價低于住宅地價，加上沒有教育醫(yī)療等公共配套，“類住宅”銷售價格（包括租金）僅為同類商品住房價格的60%（深圳為80%）。同時，大城市房價暴漲，剛需、被限購的外來人群購房需求、投資需求大規(guī)模暴發(fā)，“類住宅”不限購、低總價的優(yōu)勢特別突出，銷售端異?；鸨?。

2015年至2016年，深圳商務(wù)公寓等“類住宅”成交量比2013年至2014翻了一倍，相當于2010年至2013年的5至6倍。2016年，深圳“類住宅”價格達每平方米52700元，比2015年上漲了10.9%；北京“類住宅”2016年全年成交6.8萬套，比2015年增長了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交總數(shù)的60.1%，成交均價達每平方米2.9萬元，比2015年上漲了14%；上海商住房成交275萬平方米，同比增長145%，商住房銷售均價2.57萬元，同比增長23%。

近年來，順應(yīng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新潮流，工業(yè)用地上建設(shè)可分割出售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)用房。部分城市手握工業(yè)用地，不愿支付轉(zhuǎn)住宅的高額補繳地價、不愿補足配套的國企和園區(qū)最積極，“類住宅”還在衍生。還有，為盤活存量低效商業(yè)用地，培育租賃市場，2016年國務(wù)院出臺文件鼓勵商業(yè)用地改造為租賃住房，開發(fā)商打著租賃的旗號，盡享政策紅利和漏洞，可那些“以租代售”業(yè)務(wù)表面是機構(gòu)化租賃，實則是“類住宅”的另類開發(fā)和銷售。

2017年及未來，盤活存量用地是房地產(chǎn)市場的主題，也是樓市供給端的重大變化、長效機制建設(shè)的重點內(nèi)容。但“類住宅”碎片化穿插于工業(yè)和商辦，未來將相繼進入供應(yīng)和入住階段，一旦規(guī)?；研纬墒聦?，大城市盤活存量和增加宅地的新策很難落地。據(jù)此，土地用途管制和規(guī)劃上的體制改革及機制創(chuàng)新亟待全面推進。首先，控制地方政府基于短期固定資產(chǎn)投資和稅收考量的低地價招商，避免低效工業(yè)屢屢登堂入室、綜合體遍地都是，避免隨后變相發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，“子產(chǎn)業(yè)”大過“母產(chǎn)業(yè)”的亂象，掐斷“類住宅”生存空間；其次，新興產(chǎn)業(yè)要從“落地”變?yōu)?ldquo;落房”。地方政府給予新興產(chǎn)業(yè)扶持是必要的，但要從土地支持轉(zhuǎn)為辦公空間支持，避免新興產(chǎn)業(yè)利用多余用地發(fā)展房地產(chǎn)；再次，存量工業(yè)用地很多集中在市中心，盤活的經(jīng)濟和社會價值很高。要以地均產(chǎn)值、就業(yè)人口為剛性指標，建立劃撥類工業(yè)用地和園區(qū)騰退紅線，觸及紅線的工業(yè)用地和園區(qū)一律由政府收回，實現(xiàn)園區(qū)集中化、集約化；最后，以土地出讓凈收益全部用于公共服務(wù)設(shè)施供給為切入，加快推進低效工業(yè)和商業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)作住宅片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整，降低存量用地盤活成本，增加住宅用地有效供應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。