房企表外渠道被堵 地產(chǎn)融資盛宴已過(guò)

隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控進(jìn)一步收緊，多個(gè)房企融資渠道被堵截。日前，監(jiān)管再次表態(tài)，銀監(jiān)會(huì)安排部署2017年重點(diǎn)工作任務(wù)是分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，而央行在上周召開的2017年工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策。

南都記者昨天從業(yè)內(nèi)獲悉，商業(yè)銀行開發(fā)貸或?qū)⒊煞科笕谫Y最主要渠道，但多名受訪人士表示，銀行授信謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)漸趨強(qiáng)。不僅如此，個(gè)人按揭貸款亦將告別去年的投放高峰，監(jiān)管要求2017年各行的個(gè)人住房按揭貸款總量實(shí)現(xiàn)逐月下降。

銀行：

不能支持企業(yè)放杠桿拿地

10日晚間，銀監(jiān)會(huì)安排部署2017年重點(diǎn)工作任務(wù)：完善差異化信貸政策，支持去庫(kù)存，分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。不僅如此，在上周央行召開的2017年工作會(huì)議上，央行提出的2017年工作任務(wù)之一就是因城施策，繼續(xù)落實(shí)好差別化住房信貸政策。

無(wú)論銀監(jiān)會(huì)還是央行的2017年工作任務(wù)都提到因城施策，分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。早在去年年初，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林就反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要對(duì)銀行資金流向進(jìn)行“穿透式”監(jiān)管。

“在穿透監(jiān)管的要求下，現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道大多已經(jīng)堵死了”，某股份制銀行地產(chǎn)金融部人士向南都記者表示，與往年相比影響較大，因?yàn)楸O(jiān)管要求“穿透式”監(jiān)管，對(duì)各個(gè)渠道的資金來(lái)源都作出了限制，比如理財(cái)資金、信托、債券融資等都進(jìn)行了“封殺”。

某股份制銀行廣州某支行行長(zhǎng)也向南都記者表示，特別是對(duì)于拿地貸款的資金，很多通道都不能做，銀行不能支持企業(yè)放杠桿拿地，而項(xiàng)目貸款的授信也需要房企四證齊全，是符合條件的優(yōu)質(zhì)房企。

“主要影響的還是非標(biāo)途徑的資金，因?yàn)樵S多非標(biāo)授信都是通過(guò)委托貸款來(lái)做的，對(duì)于傳統(tǒng)渠道的開發(fā)貸款影響不大，接下來(lái)銀行可能會(huì)根據(jù)行業(yè)情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略”，上述股份行地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人表示。

影響：

開發(fā)貸料增但銀行依然審慎

事實(shí)上，南都記者注意到監(jiān)管此前已打出銀行理財(cái)資金穿透式監(jiān)管、資管計(jì)劃被叫停等一系列組合拳，房地產(chǎn)融資渠道收緊，有銀行人士曾向南都記者表示，房企開始重新轉(zhuǎn)向銀行信貸獲得資金。

“去年因?yàn)榉科笕谫Y渠道多樣化，特別是通過(guò)發(fā)行企業(yè)債等形式，獲得大量低價(jià)資金，因此對(duì)利率較高的銀行開發(fā)貸等需求較少。”廣東某房地產(chǎn)貸款總量靠前的銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人亦向南都記者表示，不僅如此，能夠大量發(fā)行企業(yè)債融資的房企普遍資質(zhì)良好，而資質(zhì)較差的房企，銀行出于對(duì)不良的擔(dān)憂，態(tài)度謹(jǐn)慎，因此開發(fā)貸總量下降特別明顯。

前述廣東某房地產(chǎn)貸款總量靠前的銀行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，近期確實(shí)感受到房企對(duì)銀行信貸資金需求量加大，房企表外融資正向表內(nèi)遷移，開發(fā)貸增加將成大概率事件。

某股份行廣州分行負(fù)責(zé)人向南都記者透露，今年行里正與一些實(shí)力雄厚的房企做開發(fā)貸，其中對(duì)一家總部在廣東的房企將總授信額度從五六十億元進(jìn)一步擴(kuò)大至100億元。

不過(guò)，該分行負(fù)責(zé)人亦強(qiáng)調(diào)，銀行對(duì)開發(fā)貸依然審慎，將“有所選擇地做投放，目前全國(guó)前十的房企可以加大合作，但排名在十名開外的房企澤審慎介入，綜合考察股東背景、項(xiàng)目地點(diǎn)再考慮能否投放。”

“從去年開始，比較小的房地產(chǎn)企業(yè)想貸款，我們都不做了”，上述股份行地產(chǎn)部人士也表示，銀行對(duì)于房企的授信，主要還是看房企本身的杠桿率，因?yàn)楦軛U率對(duì)資金供應(yīng)比較敏感，前期已經(jīng)發(fā)放的授信不可能收回，所以主要影響的還是銀行的增量業(yè)務(wù)。

窗口指導(dǎo)：個(gè)貸總量逐降銀行內(nèi)也搶額度

房地產(chǎn)金融調(diào)控的另一面是對(duì)個(gè)人住房按揭貸款調(diào)控。

去年樓市火熱，使得各家銀行都加大了個(gè)人房貸的投放力度。某股份制銀行廣州分行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人就曾向南都記者表示，每家銀行都在爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)份額，“我們銀行對(duì)于房貸這塊的授信都沒(méi)有總額度的控制”。

但從去年下半年開始，監(jiān)管部門多次對(duì)銀行的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求降規(guī)模、控額度。此外，監(jiān)管部門在2017年工作任務(wù)上，均表態(tài)將完善、落實(shí)差異化住房信貸政策。這一信號(hào)，各家銀行亦有所感受。

南都記者從業(yè)內(nèi)獲悉，央行此前已對(duì)各行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求2017年各行的個(gè)人住房按揭貸款總量實(shí)現(xiàn)逐月下降。

前述某股份行廣州分行負(fù)責(zé)人進(jìn)一步透露，前述要求僅是口頭通知，但各行均已下發(fā)文件，將個(gè)貸指標(biāo)以書面形式確定下來(lái)，嚴(yán)格執(zhí)行。

對(duì)此，上述股份行某基層支行的行長(zhǎng)亦證實(shí)，2017年對(duì)個(gè)人房貸的控制更加嚴(yán)格，監(jiān)管要求銀行的房貸總額必須逐月下降，規(guī)模不能增加，“我們也在落實(shí)總額控制要求，逐步降低總量”。

事實(shí)上，個(gè)貸總量下降意味著2017年個(gè)人申請(qǐng)房貸可能會(huì)業(yè)務(wù)流程更長(zhǎng)、審批更難。但是搶指標(biāo)不只是客戶或業(yè)務(wù)員的事，各行一級(jí)分行負(fù)責(zé)人都已參與進(jìn)來(lái)，向總行申請(qǐng)、與其他分行搶指標(biāo)。

“前段時(shí)間都在忙著多申請(qǐng)一些指標(biāo)，以免想做業(yè)務(wù)的時(shí)候沒(méi)有額度了”，前述股份行廣州分行負(fù)責(zé)人坦言。

此外，南都記者還從業(yè)內(nèi)獲悉，銀行對(duì)對(duì)公貸款的投放也十分謹(jǐn)慎。上述股份行支行行長(zhǎng)表示，總行對(duì)于對(duì)公貸款的授信會(huì)進(jìn)行管控，哪怕是已經(jīng)審批過(guò)的，再投放也需要核準(zhǔn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。