2016年商品房銷售火熱 房地產(chǎn)股表現(xiàn)差強(qiáng)人意

2016年，圍繞樓市去庫(kù)存，國(guó)家出臺(tái)了一系列配套政策,隨著各地去庫(kù)存政策的推進(jìn)，樓市去庫(kù)存的效果逐漸顯現(xiàn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今年樓市將會(huì)加大去杠桿、去投資化的力度，促使投機(jī)客離場(chǎng)。

136家房地產(chǎn)上市公司中只有28家公司股價(jià)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，占比僅為20.59%。

“房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極進(jìn)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年10月末全國(guó)商品房待售面積6.95億平方米，比歷史最高的去年2月末減少了0.44億平方米，已連續(xù)8個(gè)月下降。”2016年12月中旬國(guó)家發(fā)改委副秘書長(zhǎng)許昆林表示。

根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，2016年萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、碧桂園銷售額突破3000億元。除了老牌7大千億元級(jí)房企外，2016年融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)5家房企也首次跨入銷售額千億元門檻，平安證券統(tǒng)計(jì)的16家主流房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2.63萬(wàn)億元，完成全年目標(biāo)的117%。

房地產(chǎn)上市公司在2016年的市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，136家上市公司中只有28家公司股價(jià)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，占比20.59%。其中漲幅超過(guò)10%的股票有20家，萬(wàn)澤股份、中南建設(shè)、中房股份、陽(yáng)光股份、同達(dá)創(chuàng)業(yè)5只股票表現(xiàn)突出，漲幅均超過(guò)40%。

“可以看出，2016年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火熱與房地產(chǎn)股的表現(xiàn)平平形成了很大反差，調(diào)控的預(yù)期和行業(yè)已進(jìn)入周期階段性高點(diǎn)以及行業(yè)盈利能力的下降是影響的主要因素。”東興證券房地產(chǎn)首席研究員鄭閔鋼在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

鄭閔鋼指出，具體來(lái)看，造成上市公司表現(xiàn)不佳的原因有以下幾個(gè)方面：首先是2016年的商品房銷售火熱引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控加碼的預(yù)期，實(shí)際上在2016年國(guó)慶節(jié)前后各地限購(gòu)政策密集而出驗(yàn)證了市場(chǎng)之前的預(yù)期；其次是房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)周期向下。將房地產(chǎn)行業(yè)分類成大周期、中周期和小周期三類周期，分別是：房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)周期、經(jīng)濟(jì)周期和工程周期。雖然大周期還沒(méi)有完全走完，但中周期將向下。從歷史上看，自1998年福利住房取消以來(lái)，我國(guó)商品房價(jià)格同比增速已形成了5個(gè)中周期，其中前3個(gè)中周期時(shí)間為四年，2010年后的中周期時(shí)間縮短為三年，2013年至2016年將完成一個(gè)中周期，2017年房地產(chǎn)將經(jīng)歷調(diào)整，行業(yè)調(diào)整的預(yù)期給市場(chǎng)帶來(lái)很大壓力。另外，雖然2016年銷售量在增長(zhǎng)，但行業(yè)的毛利率在下降，2016年前9個(gè)月房地產(chǎn)上市公司平均毛利率為27.3%。

安信證券的研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存任重而道遠(yuǎn)。對(duì)于真實(shí)庫(kù)存的測(cè)量，通過(guò)統(tǒng)計(jì)局口徑（商品房待售面積）、房管局口徑（可售面積）以及真實(shí)庫(kù)存（商品房待售面積4.05億平方米+未開工面積26.65億平方米+在建未售34.1億平方米）三個(gè)維度進(jìn)行測(cè)量，自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)之一以來(lái)，庫(kù)存去化取得階段性的成果，但考慮行業(yè)真實(shí)庫(kù)存約66.98億平方米，按照過(guò)去六年平均銷售面積11.39億平方米的去化速度，去化年份約5.88年，因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存仍然任重而道遠(yuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。