鏈家悄然躍過萬億門檻：資本熱捧 估值或追萬科

有金融界人士認為，鏈家業(yè)務(wù)的平衡發(fā)展將很大程度取決于鏈家在陌生領(lǐng)域（金融、裝修）的拓展能力。另外對于其上市構(gòu)想，近年來政策層面一直有諸多制約。由于鏈家與投資者簽訂了對賭協(xié)議，能否在不確定的政策環(huán)境中及時實現(xiàn)IPO，將可能成為鏈家真正的考驗。

隨著融創(chuàng)的一步入股動作，作為房地產(chǎn)業(yè)潛在巨頭的鏈家，一些財務(wù)數(shù)據(jù)終于得以曝光。

根據(jù)公告，鏈家在2015年錄得稅前純利11.96億元，同比增長近8倍；稅后純利8.09億元，增長近10倍。

融創(chuàng)在公告中稱，將出資26億元獲得鏈家6.25%的股權(quán)，照此算出的鏈家估值達到416億。而早在2012年，時任鏈家地產(chǎn)副總裁的林倩曾透露，鼎暉投資和復(fù)地注資鏈家地產(chǎn)的近千萬美金（于2010年底完成），稀釋了鏈家7.5%的股權(quán)，據(jù)此計算彼時鏈家估值接近10億元。粗略估算，最近五年間鏈家的估值增長了超過40倍。

這種令人驚訝的增長，既能解釋鏈家為何受到各路資本的追捧，同時讓人不得不關(guān)注這家公司的發(fā)展。自2001年成立至今的16年來，鏈家經(jīng)歷了飛速增長，這既有我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的客觀因素，也與鏈家自身的布局和調(diào)整不無關(guān)系。

雖然缺乏公開信息，但從鏈家業(yè)務(wù)布局、股權(quán)變更等動作中，仍然可以拼湊出鏈家的成長軌跡和業(yè)務(wù)版圖。

全產(chǎn)業(yè)鏈矩陣

融創(chuàng)在公告中對鏈家的介紹為：“北京鏈家（北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，以下簡稱鏈家地產(chǎn)）為一家集房產(chǎn)交易服務(wù)為一體以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺。業(yè)務(wù)覆蓋二手房交易、新房交易、租賃及裝修服務(wù)。其覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連等28個城市及地區(qū)，全國門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀人超過13萬名……于2016年6月30日，北京鏈家未經(jīng)審核的綜合資產(chǎn)凈值為人民幣16.14億元。”

這些介紹并不能概括鏈家業(yè)務(wù)的全貌，如今其業(yè)務(wù)布局之廣泛，已經(jīng)超出了外界對其“房地產(chǎn)經(jīng)紀公司”的傳統(tǒng)認知。

工商資料顯示，鏈家地產(chǎn)共有51家控股或參股的子公司，其中大部分為鏈家在各地并購和成立的公司，以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)（二手房銷售、新房銷售、租賃代理）為主。其余公司分別涉及信息咨詢、融資擔保、廣告策劃、銷售咨詢、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀是鏈家的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，也是主要的收入來源。其中，二手房買賣和房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體仍是鏈家地產(chǎn)。新房業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體為鏈家置地，成立于2015年，由鏈家地產(chǎn)全資持有。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年鏈家地產(chǎn)至少完成10宗并購，涉及成都的伊誠地產(chǎn)、上海的德佑地產(chǎn)、北京的易家地產(chǎn)、深圳的中聯(lián)地產(chǎn)、杭州的盛世管家、廣州的滿堂紅等。當年，鏈家地產(chǎn)還并購了高策經(jīng)紀，意味著大規(guī)模進軍新房領(lǐng)域。

有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，鏈家在2015年的業(yè)績錄得大幅增長，除了市場形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)外，主要在于將被并購公司的業(yè)績納入統(tǒng)計。

如今，在二手房交易領(lǐng)域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場占有率為第一，其中大本營北京的市場份額超過50%。新房方面，鏈家已布局25城，截至2016年6月累計銷售額2000億，服務(wù)300余開發(fā)商，覆蓋約2000個樓盤。

值得一提的是，鏈家地產(chǎn)還于2011年收購了高端住宅服務(wù)商麗茲行，使得其房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)覆蓋了從普通住宅到豪宅的全產(chǎn)品線。

鏈家地產(chǎn)于2010年成立數(shù)據(jù)信息和服務(wù)平臺鏈家在線，2014年更名為鏈家網(wǎng)。2015年，鏈家網(wǎng)的運營主體變更為鏈家網(wǎng)（北京）科技有限公司，后者為鏈家地產(chǎn)全資持有。這一平臺被認為是未來鏈家上市的主體。

2016年3月，鏈家地產(chǎn)與北京萬科合資成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，從事裝修業(yè)務(wù)。但鏈家的持股比例不詳。

自如友家原是鏈家旗下一個長租公寓品牌。2016年5月，自如友家宣布獨立運營，其運營主體變更為北京自如友家資產(chǎn)管理有限公司。雖然與鏈家并無關(guān)聯(lián)關(guān)系，但實際控制人是鏈家地產(chǎn)董事長左暉。在長租公寓領(lǐng)域，鏈家還曾于2015年孵化出丁丁租房產(chǎn)品，但已于去年5月停止運營。

另一家與鏈家無關(guān)聯(lián)關(guān)系，但由左暉實際控制的公司為鏈鏈金融。其前身鏈家理財，于2014年底上線，為鏈家的主要金融產(chǎn)品。今年1月3日，鏈鏈金融宣布作為獨立品牌運營，經(jīng)營主體變更為北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司。

為支持金融業(yè)務(wù)，2013年，鏈家地產(chǎn)的子公司中融信成立第三方支付公司理房通，理房通還于2014年獲得互聯(lián)網(wǎng)支付牌照。如今，中融信為鏈鏈金融的擔保公司之一，但理房通的處置方式尚不明確。

從上述動作可以看出，最近兩年，鏈家不斷梳理自身業(yè)務(wù)線，并使之愈加清晰。如今，鏈家的業(yè)務(wù)矩陣已初步形成，從大類上，可簡單分為房產(chǎn)經(jīng)紀、長租公寓、金融、裝修四類，但這種布局并非定數(shù)。

資本追捧之路

鏈家地產(chǎn)最初的股東為左暉、單一剛、周育松三位自然人。2010年12月，鼎暉和復(fù)星成為對其最早注資的機構(gòu)投資者。

這五方的股東結(jié)構(gòu)一直持續(xù)到2015年，此后，鏈家地產(chǎn)的股東結(jié)構(gòu)開始發(fā)生頻繁變化。2015年1月，鼎暉退出；10月，周育松退出。

2015年12月，鏈家引入13個股東，包括7家公司和6位自然人。6位自然人分別與鏈家當年并購的成都伊城、廣州滿堂紅、深圳中聯(lián)及大連好旺角的6位高管重名。7家公司全部有鏈家當時的高管參股，因此被看作是鏈家地產(chǎn)高管內(nèi)部的一次股權(quán)分配。

此次變更之后，鏈家地產(chǎn)的注冊資本從1046萬元增加到1591萬元。

2016年8月，鏈家地產(chǎn)的股東再次發(fā)生變化，復(fù)星退出，12家新的機構(gòu)投資者進入。自然人股東沒有發(fā)生變化。至此，鏈家地產(chǎn)共有27位股東，其中8個自然人股東，19個法人股東。

此次新進入的法人股東中，不乏業(yè)界知名投資者和機構(gòu)。其中，傳課計算機系統(tǒng)（北京）有限公司背后為百度，深圳市利通產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司背后是騰訊，新希望集團董事長劉永好實際控制的拉薩經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)草根合創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司也于本輪加入。

此外，諾亞財富、源碼資本、執(zhí)一資本，以及今日頭條創(chuàng)始人張一鳴，美團點評創(chuàng)始人王興，也都介入了此輪投資。

此次股權(quán)變更過后，鏈家地產(chǎn)的注冊資本增加至1720萬元。

到此為止的股權(quán)變更中，鏈家的自然人股東只有左暉和單一剛自始至終未發(fā)生變化。相比左暉，外界對單一剛并不熟悉。公開信息顯示，作為創(chuàng)業(yè)元老的單一剛為鏈家地產(chǎn)董事，在鏈家旗下的多家公司中擔任法定代表人。

至于融創(chuàng)領(lǐng)銜的新一輪投資，規(guī)模多少尚不明確。此輪投資過后，鏈家的注冊資本金進一步增加至1835萬元。

對于這些投資者的持股比例，由于信息公開不足而不甚明確，21世紀經(jīng)濟報道只能查到2015年的信息。經(jīng)過當年年末的一輪融資，左暉個人的股權(quán)比例由93.1%被稀釋到61.2%，其實際控制的上海博雋投資管理中心（有限合伙）、上海毓思投資管理中心（有限合伙），分別持股2%和2.5%。

其余股東中，原上海德佑董事長、現(xiàn)鏈家地產(chǎn)董事邵非實際控制的上海站本投資管理中心（有限合伙）持股10%。其余高管的實際持股比例較為分散，但都不超過10%。

巨頭的潛質(zhì)

對于鏈家而言，到目前為止的業(yè)務(wù)布局變化和股權(quán)變更并非終點。

根據(jù)此前披露的一份上市計劃，鏈家將在2016年那輪融資后的5年內(nèi)（2021年）完成首次公開發(fā)行。若按照上述計劃進行，未來幾年，鏈家的股權(quán)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)布局很有可能繼續(xù)調(diào)整。

左暉甚少公開透露鏈家的遠景，但從近期的動作，不難判斷出鏈家未來發(fā)力的方向。

一方面，鏈家理財獨立為鏈鏈金融后，又借“互聯(lián)網(wǎng)金融”之名，使之獲準從事的業(yè)務(wù)范圍比以往有明顯擴大。有行業(yè)人士分析，在遭遇政策層面的挫折后，左暉仍然看到這一領(lǐng)域的市場前景，并通過此舉表現(xiàn)出吃定二手房金融業(yè)務(wù)的決心。

另一方面，在今年1月9日的中城聯(lián)盟年會上，左暉作了題為《租賃崛起》的演講。其演講素材由鏈家研究院發(fā)布，該機構(gòu)認為，今年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%。而在發(fā)達國家，這一比例在30%-50%的規(guī)模。因此，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段。

一位金融界人士認為，房屋交易領(lǐng)域的金融業(yè)務(wù)存在規(guī)模龐大、資金安全性高、收益率穩(wěn)定的特點。若抓住這一市場，前景極為明朗。

租賃業(yè)務(wù)則在中央經(jīng)濟工作會議上連續(xù)兩年被提及，2016年的會議上提出“加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。前景同樣可期。有分析甚至認為，從業(yè)務(wù)布局上看，未來不排除鏈家分拆租賃業(yè)務(wù)獨立運作的可能。

有數(shù)據(jù)顯示，鏈家2015年交易額為7090億元。其中傳統(tǒng)的二手房買賣和租賃交易額達到5590億元，新房銷售1500億元。收入方面，二手房買賣和租賃收入118億元，占比約75.9%；新房銷售收入25億元，占比約16.1%；金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)收入12億元，占比約7.9%。而據(jù)透露，2016年1-11月，鏈家交易額已經(jīng)超過1萬億。

成立以來的16年間，鏈家借助房地產(chǎn)市場的騰飛實現(xiàn)了快速發(fā)展。隨著存量時代的到來，其優(yōu)勢被認為更加明顯。尤其在2011年-2013年間，鏈家與IBM開展戰(zhàn)略合作，完善了內(nèi)外部IT系統(tǒng)之后，對外擴張能力大為提升。

房產(chǎn)中介觀察人士指出，鏈家的業(yè)務(wù)前景存在巨大的想象空間，未來資本追捧力度勢必會加大，其估值規(guī)模很有可能比肩萬科等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

但這個潛在的巨頭究竟能走向何方，目前仍是未知。按照上述金融界人士的觀點，其業(yè)務(wù)的平衡發(fā)展將很大程度取決于鏈家在陌生領(lǐng)域（金融、裝修）的拓展能力。

另一方面，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市，近年來政策層面一直有諸多制約。由于鏈家與投資者簽訂了對賭協(xié)議，能否在不確定的政策環(huán)境中及時實現(xiàn)IPO，將可能成為鏈家真正的考驗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。